TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Z] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sarah KRYS
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/10042 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV6
N° MINUTE : 4
JUGEMENT
rendu le 02 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP,
[Adresse 3]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [Z] [J],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Domitille RENARD, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10042 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV6
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 13 mai 2019, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] (bal 15, escalier C, 5ème étage, porte G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 446 euros et d’une provision pour charges de 102,89 euros.
Le 18 janvier 2022, Mme [Z] [J] a saisi la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] d’une déclaration de surendettement. Son dossier a été déclaré recevable le 24 février 2022.
Dans l’intervalle, par lettre du 22 avril 2022, Mme [Z] [J] a bénéficié du FSL à hauteur de 2 103,80 euros.
Le 18 juillet 2022, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] a accordé à Mme [Z] [J] un moratoire de 24 mois sur le règlement de l’arriéré.
Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 655,28 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [J] le 27 janvier 2023.
Par assignation du 27 novembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la caducité du plan de surendettement, constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 959,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 1er février 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2024, s'élève désormais à 3 447,85 euros, terme de décembre 2023 inclus. La SA ELOGIE-SIEMP considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle expose que depuis juillet 2021, les paiements du loyer ne sont pas réguliers. La Commission de surendettement lui a accordé des délais et 2 280 euros lui ont été réglés dans le cadre du FSL. En octobre 2022, elle a été contrainte de dénoncer le plan. Depuis juillet 2023, Mme [Z] [J] ne verse plus de loyer, et depuis septembre 2023, elle sous-loue une chambre à une étudiante pour le prix de 600 euros par mois. Elle est enfin responsable de troubles anormaux de voisinage comme en attestent des attestations de voisins.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [J] n’a pas comparu.
La SA ELOGIE-SIEMP ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La SA ELOGIE-SIEMP a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Z] [J].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la caducité du plan de surendettement
Conformément à l’article R733-6 du code de la consommation, la Commission de surendettement des particuliers notifie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au débiteur et aux créanciers les mesures qu'elle entend imposer en application des dispositions des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. Dans cette lettre recommandée, elle rappelle notamment que les mesures accordées n'affectent pas l'exécution du contrat et ne suspend pas le paiement du loyer et des charges.
Le 18 juillet 2022, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] a accordé à Mme [Z] [J] un moratoire de 24 mois sur le règlement de l’arriéré. Elle a rappelé que Mme [Z] [J] était tenue de régler à échéance le loyer et les charges courantes, à défaut de quoi, les mesures deviendraient caduques quinze jours après une mise en demeure adressée par le créancier, restée infructueuse, d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures. Le 9 novembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a mis en demeure Mme [Z] [J] d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures sous quinze jours. Or, Mme [Z] [J] ne s’est pas exécutée dans le délai imparti de sorte que les mesures sont devenues caduques.
Il convient donc de constater la caducité du plan de surendettement.
2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande
La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 655,28 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
3. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 janvier 2024, Mme [Z] [J] lui devait la somme de 3 447,85 euros, terme de décembre 2023 inclus.
Mme [Z] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.
4. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Mme [Z] [J] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mars 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [Z] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que le moratoire de 24 mois sur le règlement de l’arriéré, octroyé par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] en date du 18 juillet 2022, est caduc,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mai 2019 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [Z] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (bal 15, escalier C, 5ème étage, porte G) est résilié depuis le 27 mars 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Mme [Z] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ( bal 15, escalier C, 5ème étage, porte G) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [Z] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Mme [Z] [J] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 3 447,85 euros (trois mille quatre cent quarante-sept euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus,
CONDAMNE Mme [Z] [J] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [Z] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023 et celui de l'assignation du 27 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
