TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [U]
Me Nadia AMRI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karine CORROY
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07466 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22HX
N° MINUTE : 1
JUGEMENT
rendu le 02 juillet 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N] [D],
[Adresse 1]
représenté par Me Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS,
Madame [B] [V] épouse [D],
[Adresse 1]
représentée par Me Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS,
Madame [K] [D],
[Adresse 2]
représentée par Me Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS,
Madame [T] [D] épouse [G],
[Adresse 3]
représentée par Me Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS,:
DÉFENDEURS
Monsieur [I] [U],
[Adresse 5] (lots 33 et 34) - [Localité 4]
non comparant, ni représenté
Monsieur [L] [U],
[Adresse 5] (lots 33 et 34) - [Localité 4]
représenté par Me Nadia AMRI, avocat au barreau de PARIS,
Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07466 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22HX
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Domitille RENARD, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er juin 2017, M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [U] et M. [L] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 695 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.
Par actes de commissaire de justice du 28 avril 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 784,91 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (déduction faite du coût de l’acte).
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [U] et M. [L] [U] le 3 mai 2023.
Par assignations du 29 août 2023, M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [U] et M. [L] [U], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, en réduisant le délai dans lequel l’expulsion pourra intervenir à 15 jours, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 997,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, terme d’août 2023 inclus, 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Prétentions et moyens des parties
Appelée à l’audience du 21 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 1er février 2024, la désignation de l’avocate par le Bureau de l’aide juridictionnelle étant intervenue tardivement.
À l'audience du 1er février 2024, M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 10 027,82 euros, terme de février 2024 inclus. De manière subsidiaire, ils demandent la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance. Ils considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’indivision fait valoir que les locataires ne payent pas le loyer depuis le mois d’avril 2023.
M. [L] [U], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 280 euros, pendant 36 mois, en plus du loyer courant.
Son conseil expose que les locataires sont deux frères. M. [I] [U] est handicapé physique. La MDPH a été suspendue à partir du mois de mars 2023 car M. [I] [U] n’a pas procédé au renouvellement de sa carte d’identité. M. [L] [U] est quant à lui tombé malade. Depuis quelques semaines, la carte d’identité a été refaite et le dossier MDPH a été déposé de sorte que la MDPH devrait être bientôt versée. Par ailleurs, les assistantes sociales ont sollicité d’autres aides.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [U] n’a pas comparu.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [L] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 28 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 784,91 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2023.
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, notamment de l’audience et du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de M. [I] [U] et M. [L] [U] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Par ailleurs, M. [I] [U] et M. [L] [U] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2024, M. [I] [U] et M. [L] [U] leur devaient la somme de 10 027,82 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de février 2024 inclus.
M. [I] [U] et M. [L] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 sur la somme de 1 784,91 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3212,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 745 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] ou à leur mandataire.
4. Sur les délais pour quitter les lieux
Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
La durée des délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du diagnostic social et financier que les locataires ont connu des difficultés de paiement en raison de l’incapacité de M. [I] [U] à faire valoir ses droits à une ressource de remplacement (ASS, RSA, AAH). Par ailleurs, M. [I] [U] et M. [L] [U] présentent d’importants problèmes de santé les invalidant tous les deux, ce qui entrave leur capacité à mettre en place les aides nécessaires. Compte tenu de la vulnérabilité des deux locataires, l’équité commande de leur octroyer un délai supplémentaire d’un mois pour quitter les lieux afin de leur permettre de se reloger dans des conditions normales.
En revanche, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [I] [U] et M. [L] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2017 entre M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G], d’une part, et M. [I] [U] et M. [L] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 29 juin 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [U] et M. [L] [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [I] [U] et M. [L] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
REJETTE la demande d’expulsion sous astreinte,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
PROROGE d’un mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de trois mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement M. [I] [U] et M. [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 745 euros (sept cent quarante-cinq euros) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,
CONDAMNE solidairement M. [I] [U] et M. [L] [U] à payer à M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] la somme de 10 027,82 euros (dix mille vingt-sept euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 sur la somme de 1 784,91 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3212,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE solidairement M. [I] [U] et M. [L] [U] à payer à M. [N] [D], Mme [B] [V] épouse [D], Mme [K] [D] et Mme [T] [D] épouse [G] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [I] [U] et M. [L] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 avril 2023 et celui des assignations du 29 août 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
