TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 23/06914 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2MI
N° MINUTE :
Assignation du :
10 Mai 2023
JUGEMENT
rendu le 02 Juillet 2024
DEMANDEURS
Madame [O] [T] [Z] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [E] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par Maître Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1892
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. ARNOULD IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représenté
Décision du 02 Juillet 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/06914 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2MI
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
M. [E] [J] et Mme [O] [Z] épouse [J] ont été copropriétaires non-occupants d'un appartement de type studio au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ce studio a été donné en location à M. [X] par acte du 24 juillet 2019.
Une suspicion de fuite venant du studio a été signalée aux époux [J] par le syndic de l'immeuble le 4 mai 2021.
Par jugement du 11 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les époux [J] à M. [V] [X], et a ordonné à celui-ci de libérer les lieux sous deux mois.
Après signification d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de M. [X] a eu lieu au mois de juin 2022 avec le concours de la force publique.
En parallèle, par ordonnance de référé du 02 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a enjoint à M. [X] de laisser libre accès aux lieux loués au bénéfice du syndicat des copropriétaires et à défaut, a autorisé ledit syndicat à pénétrer dans les lieux pour procéder à une recherche de fuite et faire mener tous travaux nécessaires.
Les époux [J] ont procédé à la vente de leur lot par acte authentique le 26 avril 2023.
A l'occasion de cette vente, le syndic a adressé au notaire un état daté faisant mention d'une dette de 4.689,13 euros, recouvrant les frais de procédure de référé mis à leur charge par l'assemblée générale du 07 mars 2023.
Par acte d'huissier délivré le 10 mai 2023, auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, les époux [J] ont assigné, devant la juridiction de céans, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, aux fins de :
" Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l'article 9 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu l'article 18 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu les pièces du dossier ;
- Déclarer Mme [O] [J] née [Z] et M. [E] [J] recevables et bien fondés en leurs demandes ;
A titre principal :
- Prononcer la nullité de l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], tenue le 7 mars 2023,
A titre subsidiaire
- Déclarer nulle la résolution n°1 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], tenue le 7 mars 2023,
- Déclarer nulle la résolution n°2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], tenue le 7 mars 2023,
En tout état de cause :
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Arnould Immobilier à verser aux demandeurs un montant de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- Dire et juger qu'en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [O] [J] née [Z] et M. [E] [J] seront dispensés de participer aux frais de justice du syndicat des copropriétaires induits par la présente procédure. ".
Les époux [J] sollicitent à titre principal l'annulation de l'assemblée générale du 7 mars 2023 en son entier, prétendant ne pas avoir été convoqués utilement ni avoir été destinataires du procès-verbal afférent, à leur dernière adresse signifiée au syndic.
A titre subsidiaire, les époux [J] sollicitent l'annulation des résolutions 1 et 2 de l'assemblée générale du 7 mars 2023 aux motifs que la clause d'aggravation des charges objets de la résolution n°1 est illicite car elle aurait dû être soumise au vote de l'assemblée générale selon la règle de l'unanimité de l'article 26 de loi du 10 juillet 1965, outre qu'elles leur est inopposable car elle ne figure par au règlement de copropriété.
Ils se prévalent également du non respect des termes de l'article 10-1 et 11 de loi du 10 juillet 1965, et du fait que les sommes dont on leur a réclamé paiement sont injustifiées, dans leur principe et leur quantum.
Le syndicat des copropriétaires, cité par remise de l'acte à préposé, n'a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 octobre 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 15 mai 2024, a été mise en délibéré au 02 juillet suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale du 7 mars 2023 en son entièreté
D'après les dispositions combinées des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret précité sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'une part, et chaque copropriétaire d'un lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique, selon les formes légales prescrites, d'autre part.
Sur ce,
S'ils prétendent ne pas avoir été convoqués à leur nouvelle adresse, force est de constater que les époux [J] ne justifient pas avoir notifié au syndic cette nouvelle domiciliation dans les formes légalement prescrites par l'article 64 de loi du 10 juillet 1965, l'information délivrée au gestionnaire par courriel simple, sans qu'il s'agisse d'une lettre recommandée électronique avec accusé de réception et alors qu'il n'est allégué ni établi que la copropriété disposait d'un espace en ligne sécurisé étant insuffisante.
Par conséquent, la demande d'annulation de l'assemblée générale querellée dans sa globalité pour ce motif doit être rejetée.
Sur la demande subsidiaire en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 7 mars 2023
L'article 11 de loi du 10 juillet 1965 prévoit en son premier alinéa que " Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité ".
Sur ce,
D'après le procès-verbal de l'assemblée générale querellée produit aux débats, les résolutions n°1 et 2 étaient libellées ainsi :
" 1. Clause aggravation des charges
Résolution n°1 : l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] DECIDE la création d'une clause d'aggravation des charges précisant que tout copropriétaire qui de par son occupation ou de par celle de toute personne logeant dans son logement se rendrait responsable de faits entraînant une aggravation des charges de la copropriété en serait tenu responsable et en devrait donc le remboursement à la copropriété.
Cette clause sera incluse au règlement de copropriété par voie notariale.
(…)
La résolution est adoptée, la majorité de l'article 26 étant atteinte.
2. Aggravation des charges : affectation des frais de procédure engagés pour la défense de la copropriété auprès de M. ou Mme [J]-[Z] propriétaires du lot 17 suite au dégât des eaux dans les parties communes en raison de leur sanibroyeur défaillant.
Résolution n°2 : l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] DECIDE dans le cadre de l'aggravation des charges, d'affecter l'ensemble des frais de justice engagés par la copropriété pour défendre ses intérêts face au dégât des eaux subi dans les parties communes en raison de leur sanibroyeur défaillant dans le logement lot 17 dont ils sont propriétaires, à M. ou Mme [J]-[Z]. L'ensemble des frais a été à hauteur de la somme de quatre mille six cent quatre-vingt-neuf euros et treize centimes (4.689,13 euros).
(…)
La résolution est adoptée, la majorité de l'article 24 étant atteinte. ".
Il s'évince des termes clairs de ce procès-verbal que la résolution n°1 avait pour objet l'adoption d'une clause d'aggravation des charges de sorte qu'elle aurait dû être soumise au vote selon la règle de l'unanimité prévue à l'article 11 de loi du 10 juillet 1965 précité, ce qui n'a pas été le cas.
Pour ce seul motif, et sans qu'il y ait lieu d'examiner le surplus des griefs allégués, la résolution n°1 encourt l'annulation.
La résolution n°2 ayant été soumise au vote en application de celle précédente, nulle, elle encourt également l'annulation pour ce seul motif.
Par conséquent les résolutions n°1 et 2 de l'assemblée générale du 07 mars 2023 seront annulées.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires succombant au litige, il doit être condamné aux dépens.
Les époux [J] seront en outre dispensés de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En équité les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile doivent en revanche être rejetées.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DEBOUTE M. [E] [J] et Mme [O] [Z] épouse [J] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale en son entièreté du 7 mars 2023 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6],
PRONONCE l'annulation des résolutions n°1 et n°2 de l'assemblée générale du 7 mars 2023 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6],
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], aux dépens de l'instance,
REJETTE les demandes des parties formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE M. [E] [J] et Mme [O] [Z] épouse [J] du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,
Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024.
La GreffièreLa Présidente
