TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/04154 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWREY
N° MINUTE :
Assignation du :
29 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 02 Juillet 2024
DEMANDEURS
Madame [C] [N] [Z] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [J] [Y] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Maître Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1214
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [P] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Laurine BERNAT de la SELARL HOMELAW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0130
Décision du 02 Juillet 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/04154 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWREY
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.
DÉBATS
A l’audience du 06 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [Y] [W] et Mme [C] [N] [Z] épouse [W] sont propriétaires des lots n°1, 10 et 11 constituant respectivement une boutique et une cave dans le bâtiment A et un local dans le bâtiment B dans l'immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Au cours de l'assemblée générale du 12 décembre 2018, Mme [P] [O], propriétaire des lots n°16 et 17, et syndic coopératif, a soumis au vote des copropriétaires l'acquisition d'une partie commune à savoir la toiture terrasse du bâtiment B au prix de 50.000 euros. Cette résolution a été rejetée.
Cette proposition a de nouveau été soumise à l'assemblée générale du 7 février 2022 aux résolutions 11.1 à 11.4 lesquelles ont été adoptées.
S'opposant à cette acquisition au motif que la ventilation de leurs lots était assurée par un conduit d'aération allant du rez-de-chaussée au toit du bâtiment B, les époux [W] ont fait assigner devant le tribunal de céans par acte du 29 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif, Mme [P] [O] aux fins essentielles d'obtenir l'annulation des résolutions 11.1 à 11.4 précitées.
Par conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, les époux [W] demandent au tribunal de :
" Vu les articles 26 et 26.1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les dispositions du règlement de copropriété
Vu le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 décembre 2018 en ce que portant sur les résolutions 17 et 18 ayant été rejetées selon la clé de répartition des charges générales de l'immeuble
Vu les pièces produites par les requérants
Annuler les résolutions 11.1 à 11. 4 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2022
Condamner Mme [O] à rétablir l'accès au conduit par la suppression du rideau qu'elle a mis en place tout autour du toit et à enlever les plantes, tapis, mobilier, caillebotis et autres effets personnels
Condamner le syndicat des copropriétaires à régler aux requérants la somme de 793,20 euros au titre des deux factures des constats de Maître [X] outre 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens
Le condamner à régler aux concluants la somme de 5.000 euros pour atteinte à la jouissance de leurs lots
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Vu l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. "
En défense, le syndicat des copropriétaires, aux termes de ses conclusions en défense n°4 notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, sollicite du tribunal, au visa des articles 6-2 et 26.1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 209-II de la loi Elan, de :
"DEBOUTER Mme [C] [N] [W] et M. [J] [Y] [W] de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNER in solidum Mme [C] [N] [W] et M. [J] [Y] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction directe au profit de Maître Yona ANOU et ce, en application de l'article 699 du code de procédure. "
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 12 juin 2023 et fixée à l'audience du 6 mars 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 juin 2024 prorogé au 2 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de préciser que les époux [W] ont communiqué des conclusions récapitulatives n°5 dans leur dossier de plaidoirie. Cependant, ils ne justifient pas que ces conclusions ont été régularisées et notifiées au défendeur avant l'ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2023.
Dès lors, le tribunal n'étant valablement saisi que par les conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, il n'y a pas lieu de tenir compte de celles n°5, non-acquises aux débats.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°11.1 à 11.4 de l'assemblée générale du 7 février 2022
Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. "
En application de l'article 26-1 de la même loi " Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. "
L'article 6-2 de la même loi prévoit que " Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. "
De plus, son article 6-4 prévoit que l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Enfin, l'article 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi Elan prévoit que "II.-Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. "
***
Au soutien de leur demande d'annulation des résolutions précitées, les époux [W] affirment que la privatisation du toit terrasse porte atteinte aux conditions de jouissance de leurs lots et font valoir que :
- leurs lots ne disposant pas de fenêtre, sont ventilés uniquement par un conduit partant du rez-de chaussée entre les bâtiments A et B et se prolongeant jusqu'en toiture du bâtiment B comme l'atteste le constat d'huissier du 23 mars 2022 ; cette ventilation est indispensable pour la jouissance de leurs lots qui accueillent du public et alors que le règlement de copropriété interdit la pose de ventilateur dans les parties privatives ;
- en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, une modification des conditions de jouissance de ses parties privatives ni décider de l'aliénation de parties communes qui porteraient atteinte à ces modalités de jouissance ;
- la toiture et le conduit concernés sont des parties communes générales aux termes du règlement de copropriété à défaut d'y être désignés comme parties communes spéciales à chaque bâtiment ; ils soutiennent que la toiture a toujours été accessible par les parties communes notamment pour son entretien et celui du conduit d'aération et non pas uniquement par une trémie située dans l'appartement de Mme [O] laquell en'est mentionnée ni dans son acte de propriété ni dans les plans de l'immeuble et n'a de surcroît pas été autorisée ; durant les travaux de ravalement, les ouvriers et architectes sont passés par les parties communes pour accéder au toit et au conduit et non par la trémie ; M. [W] lui-même y a accédé à plusieurs reprises également ;
-aucune servitude de passage n'est mentionnée dans la description des lots 16 et 17 de Mme [O] aux termes de l'état descriptif de division; Mme [O] n'a pas inscrit à l'ordre du jour la question de la servitude ni en 2018 ni en 2022 de sorte qu'aucun accès n'est prévu pour l'entretien de ce conduit ;
- Mme [O] n'a pas l'intention de maintenir le conduit puisqu'il ne figure pas sur le projet d'aménagement de la toiture ; le fait que le syndicat des copropriétaires ait assuré une réfection du conduit ne garantit pas sa conservation par Mme [O] ;
- la privatisation de cette toiture n'est pas possible pour des raisons liées à son entretien et à sa conservation. En effet, le couvreur intervenant dans le cadre des travaux de ravalement a indiqué qu'il ne pouvait y être posés d'objets pouvant percer l'étanchéité sur le nouveau sol.
A titre subsidiaire, les époux [W] font valoir que les résolutions n'ont pas respecté les conditions de majorité de l'article 26.1 de la loi de 1965, ayant été adoptées en présence de cinq copropriétaires soit moins de la majorité et adoptées par trois copropriétaires ne représentant pas deux tiers des voix.
Ils soutiennent également que les résolutions ont été soumises uniquement aux votes des copropriétaires du bâtiment B selon la clé de répartition des charges du bâtiment B alors qu'elles auraient dû être votées selon la clé de répartition des charges générales à l'instar de l'assemblée générale du 12 décembre 2018 compte tenu de ce que le règlement de copropriété ne prévoit pas de charges spéciales aux bâtiments, d'une part, et que le conduit assure l'aération de lots situés dans les deux bâtiments et est donc utile à l'immeuble dans son ensemble, d'autre part.
Enfin, ils font valoir que le prix de 31.900 euros proposé par Mme [O] est dérisoire et démontre un conflit entre son intérêt particulier et l'intérêt collectif. Ils rappellent qu'elle avait proposé un prix de 50.000 euros en 2018 outre la prise à sa charge des travaux de la toiture.
En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en faisant valoir que les modalités de jouissance des parties privatives des époux [W] ne sont pas modifiées par la privatisation du toit terrasse puisque le conduit de ventilation ne sera pas déposé et que son accès sera entériné par la mise en place d'une servitude. Il soutient que les époux [W] n'avaient de toute façon pas accès à cette terrasse laquelle n'était accessible que par l'appartement de Mme [O] et qu'ils n'ont jamais demandé d'y accéder.
Il affirme également que :
- le conduit n'est pas une partie commune mais des parties privatives des époux [W] puisqu'aux termes de l'article 4 du règlement de copropriété les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ; ce conduit est indépendant du bâti sur lequel il s'appuie de sorte qu'il est distinct du toit terrasse acquis par Mme [O] ; les accès dont se prévalent les époux [W] et qui figurent au règlement de copropriété ne sont pas sécurisés ; les époux [W] n'ont jamais réalisé de travaux de réfection de ce conduit contraignant le syndicat des copropriétaires à procéder à son coffrage; en tout état de cause, il ne s'oppose pas, tout comme Mme [O], à permettre aux époux [W] d'accéder au toit ;
- Mme [O] n'a jamais eu l'intention de déposer le conduit d'aération et est au contraire consciente de la nécessité d'instituer une servitude de passage dans son acte de vente ou au cours d'une assemblée générale ;
- contrairement à ce que soutiennent les époux [W], le couvreur a seulement évoqué la nécessité de protéger le revêtement du toit en cas d'installation de chaises ou de table afin de ne pas percer l'étanchéité du sol mais n'a pas indiqué que la privatisation de la toiture était impossible pour des motifs liés à son entretien et à sa conservation ;
- les résolutions critiquées sont conformes aux conditions de majorité de l'article 26.1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires du bâtiment B avaient qualité pour voter de sorte qu'ayant été adoptées par 3 copropriétaires sur 5 représentant plus des deux tiers des voix ;
- sur la clé de répartition, l'état descriptif de division prévoit des charges communes spéciales et des charges communes générales ; dès lors, les charges communes spéciales impliquent nécessairement l'existence de parties communes spéciales, en application de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, en l'espèce les toitures ; en tout état de cause, conformément à l'article 6-4 de la loi précitée, la mention expresse de la partie commune spéciale dans le règlement de copropriété n'est obligatoire que pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022 ;
- si les époux [W] se basent sur le critère d'utilité pour faire valoir que le conduit ventile des lots du bâtiment A et B, la toiture terrasse ne sert qu'aux copropriétaires du bâtiment B justifiant qu'ils soient les seuls habilités à voter la mutation ;
- les travaux de ravalement incluant les façades et la toiture votés lors de l'assemblée générale du 31 mai 2021 ont été appelés par bâtiment confirmant le bon usage de la clé de répartition.
Sur ce,
Les résolutions 11.4 à 11.4 ont été adoptées dans les termes suivants :
" 11.1 - Création des lots supplémentaires transitoires n° 18 et 19 par transformation de parties communes avec affectation des tantièmes
Double majorité absolue de l'article 26.1
Clé de répartition : charges bâtiment B
L'assemblée générale décide, après en avoir délibéré, de créer deux lots privatifs supplémentaires de par la transformation des parties communes ci-après décrites :
Lot 18 : dégagement commun- entrée (partie commune à jouissance exclusive des lots 16 et 17)
Lot 19 : toiture - terrasse
L'affectation des tantièmes attachés sera effectuée selon l'évaluation du géomètre-expert jointe à la convocation de la présente assemblée générale, soit 5 tantièmes pour le 18 et 24 tantièmes pour le lot 19 sur 1029 tantièmes totaux.
Première lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
[…]
Seconde lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
Aucun propriétaire ne s'est abstenu
Ont voté contre : [W] [J] [Y] (295,0) et [C] [F] [Z] (170,0)
Résolution adoptée
11.2 - Cession des lots transitoires n° 18 et 19 nouvellement créés à Madame [O]
Double majorité absolue de l'article 26.1
Clé de répartition : charges bâtiment B
L'assemblée générale décide, après en avoir délibéré, la vente des lots n° 18 et 19 nouvellement créés à Madame [O] pour 31.900 euros.
En outre, Madame [O] s'acquittera de toutes les dépenses inhérentes à cet achat, notamment les honoraires du géomètre expert, les frais de notaire liés à la vente elle-même, les frais d'enregistrement aux hypothèques liés à la modification de l'état descriptif de division etc.
Décision du 02 Juillet 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/04154 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWREY
Première lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
[…]
Seconde lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
Aucun propriétaire ne s'est abstenu
Ont voté contre : [W] [J] [Y] (295,0) et [C] [F] [Z] (170,0)
Résolution adoptée
11.3 - Répartition du prix de vente des lots transitoires n° 18 et 19
Double majorité absolue de l'article 26.1
Clé de répartition : charges du bâtiment B
Suite à la vente des parties communes précédemment autorisées, et conformément à l'article 16.1 de la loi du 10 juillet 1965 indiquant que " Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce nonobstant l'existence de toutes sûretés grevant son lot ". L'assemblée générale décide que le prix de vente sera réparti entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, au prorata de leurs tantièmes de copropriété initiaux.
Première lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
[…]
Seconde lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
Aucun propriétaire ne s'est abstenu
Ont voté contre : [W] [J] [Y] (295,0) et [C] [F] [Z] (170,0)
Résolution adoptée
11.4 - Autorisation de la réunion des lots 16, 17, 18 et 19 afin de former un nouveau lot par suppression des lots 16, 17, 18 et 19
Double majorité absolue de l'article 26.1
Clé de répartition : charges bâtiment B
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise la réunion des lots 16, 17, 18 et 19 afin de former un nouveau lot par suppression des lots 16, 17, 18 et 19. Le nouveau lot ainsi constitué représentera 198 tantièmes des charges générales et 429 tantièmes des charges du bâtiment B.
L'assemblée générale décide, après en avoir délibéré, de la nouvelle grille de répartition des charges et des modifications apportées au règlement de copropriété consécutives à la cession des parties communes.
Les frais relatifs au modificatif du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et de la publication au fichier immobilier (conservation des hypothèques) seront à la charge de Madame [O].
Première lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
[…]
Seconde lecture
Pour 3 votes soit 535,0 tantièmes sur 1000,0 soit 53,50%
Contre 2 votes soit 465,0 tantièmes sur 1000,0 soit 46,50%
Abstention 0 votes soit 0 tantièmes sur 1000,0 soit 0,00%
Total 5 votes soit 1000,0 tantièmes sur 1000,0 soit 100%
Aucun propriétaire ne s'est abstenu
Ont voté contre : [W] [J] [Y] (295,0) et [C] [F] [Z] (170,0)
Résolution adoptée "
L'article 4 du règlement de copropriété stipule que " les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé " comprenant notamment la toiture, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes sauf toutefois celles se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci.
Aux termes de l'état descriptif de division, chaque lot dispose d'une quote-part de parties communes générales et d'une quote-part de parties communes propre au bâtiment A ou B. En revanche, aucune disposition du règlement de copropriété ne mentionne l'existence de parties communes spéciales et ne distingue les parties communes générales des parties communes spéciales.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Ainsi, la circonstance que l'état descriptif de division évoque des parties communes spéciales ainsi que des charges communes spéciales ne peut conduire à reconnaître l'existence, même implicite, de telles parties communes dans le règlement de copropriété, étant rappelé que l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel, de sorte qu'en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, les mentions dudit règlement doivent primer. En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir procédé à la mise en conformité du règlement de copropriété prévu par l'article 209, II al. 1er de la loi Elan précité, dans le délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi.
Dès lors, la toiture cédée ne peut être considérée comme une partie commune spéciale à défaut de sa mention expresse dans le règlement de copropriété de sorte que les résolutions critiquées auraient dû être soumises au vote de l'ensemble des copropriétaires et non seulement des copropriétaires du bâtiment B. Ainsi, c'est à juste titre que les époux [W] ont relevé que les résolutions 11.1 à 11.4 ont méconnu l'article 26.1 de la loi de 1965 à défaut d'avoir été votées par plus de la moitié des copropriétaires représentant plus des deux tiers voix et ont été soumises à une clé de répartition erronée.
Par conséquent et sans qu'il ne soit besoin d'étudier le surplus des moyens développés par les demandeurs, il convient de prononcer l'annulation des résolutions 11.1 à 11.4 de l'assemblée générale du 7 février 2022.
Sur la demande formée à l'encontre de Mme [O]
Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les époux [W] ont formé à l'encontre de Mme [O] une demande de rétablir l'accès au conduit par la suppression du rideau qu'elle a mis en place tout autour du toit et à enlever les plantes, tapis, mobilier, caillebotis et autres effets personnels alors qu'ils ne l'ont pas attraite à la cause.
Par conséquent, leur demande sera rejetée pour ce seul motif.
Sur la demande indemnitaire des époux [W]
En application de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.
Sur ce,
Si aux termes du dispositif de leurs conclusions, les époux [W] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 5.000 euros au titre de l'atteinte à la jouissance de leurs lots, il convient de relever qu'ils ne motivent aucunement leur demande dans le corps de leurs conclusions et ne justifient pas d'un quelconque préjudice susceptible d'ouvrir droit à une indemnisation.
Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande.
Sur les autres demandes
Les époux [W] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens outre des frais d'honoraires d'huissier d'un montant de 793,20 euros correspondant aux frais de constat d'huissier. Or, ils ne produisent qu'une seule facture de 393,20 euros de sorte que seul ce montant sera retenu au titre des frais irrépétibles.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, partie succombante, est condamné aux dépens.
Il sera en outre condamné à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile incluant la somme de 393,20 euros au titre des frais d'huissier.
De plus, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [W] seront dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
ANNULE les résolutions 11.1 à 11.4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] tenue le 7 février 2022 ;
DEBOUTE M. [J] [Y] [W] et Mme [C] [N] [Z] épouse [W] de leur demande formée à l'encontre de Mme [P] [O] de rétablir l'accès au conduit par la suppression du rideau qu'elle a mis en place tout autour du toit et à enlever les plantes, tapis, mobilier, caillebotis et autres effets ;
DEBOUTE M. [J] [Y] [W] et Mme [C] [N] [Z] épouse [W] de leur demande indemnitaire formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [J] [Y] [W] et Mme [C] [N] [Z] épouse [W] la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, incluant la somme de 393,20 euros au titre des frais d'huissier ;
DISPENSE M. [J] [Y] [W] et Mme [C] [N] [Z] épouse [W] de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024.
La GreffièreLa Présidente
