TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/11396 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVDIB
N° MINUTE :
Assignation du :
07 Septembre 2021
JUGEMENT
rendu le 02 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. LUCIE COF
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Maître Rebecca HOZE-SITRUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2224
DÉFENDEURS
S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Karina ELHARRAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1834
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Henri KELLAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0134
Décision du 02 Juillet 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/11396 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDIB
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.
DÉBATS
A l’audience du 06 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Lucie COF est copropriétaire du lot n°1 constituant une aire de stationnement pour 20 voitures au 2ème sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, la société Gestion et Transactions de France (GTF).
Souhaitant procéder à la division de son lot, la SCI Lucie COF a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'approbation du projet de modificatif à l'état descriptif de division et à l'état de répartition des charges établi par le Cabinet Rgéo, géomètres- expert.
L'assemblée générale du 25 janvier 2021 a rejeté sa demande. Par acte du 7 avril 2021, la SCI Lucie COF a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir notamment l'entérinement de l'acte modificatif à l'état descriptif de division portant division du lot n°1. L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 21/5118.
Le 29 juin 2021, l'assemblée générale extraordinaire a de nouveau rejeté la résolution n°5 portant approbation du projet de modificatif à l'état descriptif de division et à la répartition des charges, soumis par la SCI Lucie COF.
Par acte d'huissier du 7 septembre 2021, la SCI Lucie COF a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et son syndic, la société Gestion et Transactions de France (GTF) devant le tribunal de céans aux fins essentielles d'obtenir la rectification du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2021, l'indemnisation de son préjudice de perte de chance de voir approuver l'acte modificatif à l'état descriptif de division et à la répartition des charges, d'entériner ledit acte modificatif joint à la convocation de l'assemblée générale du 29 juin 2021.
Décision du 02 Juillet 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/11396 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDIB
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 24 février 2023, la SCI Lucie COF demande au tribunal de :
" - Vu l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- Vu les articles 9 bis, 14 et 33 du décret du 17 mars 1967,
- Vu l'article 1240 du code civil,
- Vu le règlement de copropriété de l'immeuble,
- Vu les pièces versées aux débats,
RECEVOIR la SCI Lucie COF en ses demandes et la déclarer bien fondée,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société Gestion et Transactions de France GTF, à rectifier le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2021 afin d'expurger le vote par correspondance de M. [W] [F], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER la société Gestion et Transactions de France GTF à verser la somme de 5.000 euros à la SCI Lucie COF en indemnisation de son préjudice de perte de chance de voir approuver par l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021, l'acte modificatif à l'état descriptif de division à l'état de répartition des charges,
En tout état de cause,
DIRE ET JUGER que le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] ne comporte aucune clause restrictive quant à la division de lots,
ENTERINER le modificatif à l'état descriptif de division et de répartition des charges de l'immeuble établi par le Cabinet Rgéo Conseil, Géomètre Conseil, joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] du 29 juin 2021, consécutivement à la division du lot n°1,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société GTF à procéder à l'enregistrement de l'acte chez le notaire et à sa publication, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard, courant dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]
[Localité 7], représenté par son syndic, la société GTF à payer à la SCI Lucie COF, la somme de
5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIRE que la SCI Lucie COF sera dispensée de toute participation aux frais de procédure du
Syndicat des Copropriétaires par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société GTF aux entiers dépens de l'instance ".
Pour sa part, le syndicat des copropriétaires, par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 24 mars 2022, demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
" DIRE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transactions de France GTF, recevable et bien fondé en toutes ses demandes,
DEBOUTER la SCI LUCIE COF de toutes ses demandes,
CONDAMNER la SCI LUCIE COF à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic la société dénommée Gestion et Transactions de France GTF une somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ".
Par conclusions en réponse et récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mars 2023, la société Gestion et Transactions de France (" la société GTF ") sollicite de :
“ Débouter la SCI LUCIE COF de sa demande de rectification du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2021.
Débouter la SCI LUCIE COF de sa demande de dommages intérêts à l'encontre de la société GTF.
Condamner la SCI LUCIE COF à payer à la société GTF une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.”
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 12 juin 2023 et fixée à l'audience du 6 mars 2024 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 juin 2024.
Par message RPVA du 4 juin 2024, le tribunal a sollicité les observations, par note en délibéré, des parties sur l'incidence de la décision rendue par le 8ème chambre 2ème section, le 21 décembre 2023, dans le cadre de l'affaire RG 21/5118 au plus tard le 25 juin 2024.
Par messages RPVA des 24 et 25 juin 2024, la SCI Lucie COF et le syndicat des copropriétaires ont indiqué n'avoir aucune observation particulière à faire valoir.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de " dire et juger " et de "dire"
Il sera préalablement rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n'emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur la demande de rectification du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2021
L'article 9 bis du décret du 17 mars 1967 prévoit que " Pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.
Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi. ".
En outre son article 14 précise que " Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :
-présent physiquement ou représenté ;
-participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique;
- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.
Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil. "
***
La SCI Lucie COF sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à rectifier sous astreinte le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2021 en se fondant sur les articles 9bis et 14 et du décret du 17 mars 1967 et en faisant valoir que :
- la résolution n°5 de l'assemblée générale du 29 juin 2021 semblait avoir été adoptée au regard des votes par correspondance reçus dans les délais de trois jours francs prévus par l'article 9 bis du décret du 17 mars 1967 ;
- le formulaire de vote indiquait qu'il devait être envoyé par courrier ou par courriel au plus tard le jeudi 24 juin 2021 au courriel : [Courriel 6]
- M. [F], copropriétaire opposé au projet, a envoyé son formulaire de vote le 19 juin 2021 sur une autre adresse électronique que celle indiquée dans le formulaire ; en outre, il n'est pas établi que la pièce jointe au courriel de M. [F] corresponde à son vote par correspondance ; seul un procès-verbal de constat d'huissier permettrait de certifier qu'il s'agit bien du formulaire de vote.
En défense, la société GTF affirme que la SCI Lucie COF ne démontre pas que des votes auraient été irréguliers puisque la convocation à l'assemblée générale a été envoyée dans les délais et que la feuille de présence et les formulaires de vote qu'elle produit établissent que tous les votes ont été reçus au plus tard le 24 juin 2021. La circonstance que le formulaire de vote de M. [F] ait été envoyé sur l'adresse courriel de l'assistante de Mme [Z] à savoir [Courriel 8] n'a pas d'incidence sur la régularité du vote, le décret du 17 mars 1967 ne précisant pas le mode d'envoi du formulaire de vote par correspondance. En tout état de cause, le formulaire de vote a bien été adressé au syndic dans le délai requis. Il affirme en outre que la pièce jointe à l'email de M. [F] était son formulaire de vote et que rien ne permet d'en douter.
Sur ce,
Il ressort du procès-verbal de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 29 juin 2021 que la demande de la SCI Lucie COF d'approbation de l'acte modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division a été rejetée dans ses termes :
" 5- Demande de la SCI Lucie COF et de la SCI BTP Investissements: Approbation de l'acte modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division (article 24)
Pièce jointe : projet d'acte modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété
L'assemblée générale, connaissance prise du projet d'acte modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété établi par le RGO Conseil joint à la convocation, et après en avoir délibéré, prend acte de la division du lot n°1 désigné comme suit : […]
3178/7436 voix " Pour " 7/22
4258/7436 Voix " Contre " 15/22 […]
Monsieur [F] [W] 1225
Cette résolution est refusée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ".
Il apparaît que le vote " Contre " de M. [F] représentant 1225 tantièmes a été comptabilisé.
Toutefois, il convient de relever que l'article 9bis n'impose pas la réception par le syndic du formulaire à une adresse électronique indiquée sur le formulaire. La seule exigence posée par cet article est le délai de réception qui ne peut être inférieur à trois jours francs avant ladite assemblée.
En l'espèce, il ressort du courriel envoyé le 19 juin 2021 que M. [F] a bien envoyé son formulaire dans les délais à un membre du personnel du syndic.
Si la SCI Lucie COF affirme qu'il n'est pas établi que la pièce jointe soit effectivement le formulaire de vote, le fait que M. [F] envoie son courriel en joignant une pièce intitulée " AGO SL. Pdf " en réponse à un courriel du syndic lui envoyant la convocation et les bulletins de vote suffit pourtant à le justifier.
Par conséquent, à défaut de démontrer l'irrégularité du vote de M. [F], la demande de la SCI Lucie COF doit être rejetée.
Sur la demande indemnitaire à l'encontre de la société GTF
Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.
La SCI Lucie COF sollicite la condamnation du syndic à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts. Elle fait valoir qu'en comptabilisant le vote de M. [F] envoyé sur une autre adresse électronique en violation des articles 9 bis et 14 du décret susvisé, le syndic a commis une faute et lui a fait perdre une chance de voir approuver l'acte modificatif à l'état descriptif de division et à la répartition des charges engageant ainsi sa responsabilité délictuelle.
En réponse, la société GTF soutient que la demanderesse échoue à démontrer l'existence d'une quelconque faute et qu'elle a au contraire délivré une information précise et loyale à l'ensemble des copropriétaires à la demande de la SCI Lucie COF.
Sur ce,
En l'espèce, la SCI Lucie COF n'ayant pas démontré l'existence d'une faute du syndic résultant de la comptabilisation du vote de M. [F] et ne justifiant pas davantage d'un préjudice, doit voir sa demande rejeter.
Sur l'entérinement de l'acte modificatif à l'état descriptif de division et à la répartition des charges
Aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, " Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. "
***
Au soutien de sa demande que soit entériné l'acte modificatif susvisé, la SCI Lucie COF se fonde sur l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir que :
- en l'absence de clause restrictive stipulée au règlement de copropriété, elle peut librement diviser son lot ;
-en application de l'article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale doit approuver l'acte modificatif à l'état descriptif de division et à la répartition des charges et ses refus successifs le 25 janvier 2019 et le 29 juin 2021 sont abusifs ;
- la division de son lot n°1 n'entraîne pas de travaux affectant les parties communes ou une appropriation de parties communes. Les emplacements de parking sont déjà matérialisés et elle prévoit au procéder au découpage pour pouvoir les vendre.
-le projet de modificatif établi par le cabinet Rgéo Conseil indique que le boxage des places de parking devra être autorisé par l'assemblée générale après validation de l'architecte de l'immeuble.
-le projet de modificatif transmis dans le cadre de l'assemblée générale du 29 juin 2021 avait été amendé notamment en supprimant la porte basculante.
En défense, le syndicat des copropriétaires rétorque que le projet dressé par le cabinet Rgéo Conseil implique la pose d'une porte basculante en bas de la rampe d'accès au 2ème sous-sol et que les propriétaires des emplacements non boxés au 2ème sous-sol uniquement pourront procéder à leur boxage après demande d'autorisation et validation de l'architecte de l'immeuble. Il relève en outre que cette même demande est pendante dans la procédure RG 21/5118 de sorte que la demande est sans objet.
Pour sa part, la société GTF indique s'en rapporter à la justice sur cette demande qui n'est pas formée à son encontre.
Sur ce,
Il ressort du règlement de copropriété qu'aucune restriction n'est stipulée quant à la division des lots et qu'aucun critère de répartition des charges n'y était fixé par avance en cas de division d'un lot.
Cependant, en application du texte précité, la demande de la SCI Lucie COF d'entériner le projet d'acte modificatif établi par le cabinet Rgéo Conseil, est soumise à la réunion de deux conditions : d'une part l'existence d'une aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot et d'autre part, l'absence de décision prise par ladite assemblée.
Il convient de rappeler que constitue une décision une approbation ou un rejet dudit projet modificatif. En revanche, un défaut de décision est caractérisé lorsqu'en dépit de sa saisine, l'assemblée générale n'a pu rendre une décision faute de réunir la majorité requise ou ne s'est pas prononcée sur la demande.
En l'espèce, il apparaît que la résolution n°5 de l'assemblée générale du 29 juin 2021 a rejeté l'approbation de l'acte modificatif sollicitée de sorte que la SCI Lucie Cof qui, au demeurant n'a pas sollicité l'annulation de ladite résolution et échoue à démontrer le caractère abusif de ce refus, ne peut se prévaloir d'un défaut de décision prévue à l'article 11 alinéa 3 lui permettant de saisir le tribunal afin de faire procéder à la nouvelle répartition des charges.
Décision du 02 Juillet 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/11396 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDIB
Au surplus, il sera également relevé que l'aliénation des lots n'est pas davantage établie à défaut de justifier d'une vente de ces lots.
Par conséquent et sans qu'il ne soit besoin d'examiner les moyens développés par le syndicat des copropriétaires et le syndic, il convient de rejeter la demande de la SCI Lucie COF.
Sur la demande de la SCI Lucie COF de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder à l'enregistrement de l'acte chez le notaire et à sa publication
La SCI Lucie COF ayant été déboutée de ses demandes, cette prétention devient sans objet et sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
La SCI Lucie COF, partie succombante, est condamnée aux dépens.
Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros et à la société GTF la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procedure civile.
Il convient de débouter la SCI Lucie COF de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SCI Lucie COF de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI Lucie COF aux entiers dépens ;
CONDAMNE la SCI Lucie COF à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI Lucie COF à payer à la société Gestion et Transactions de France (GTF) la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI Lucie COF de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024.
La GreffièreLa Présidente
