TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IPQ
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 28 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. 1001 VIES HABITAT,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [S],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 28 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IPQ
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 mai 2012, la société d'HLM COOPÉRATION ET FAMILLE aux droits de laquelle vient la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [S] et à Madame [F] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] (escalier 1, porte n°1) à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 258,34 euros et 43,06 euros de provision sur charges.
Par courrier du 16 janvier 2014, Madame [F] [E] a donné congé et Monsieur [J] [S] est demeuré seul titulaire du bail.
Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la société D’HLM 1001VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [S] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 11 228,13 euros et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs en visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024 , la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2023,
- ordonner l'expulsion sans délai de [J] [S] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques du défendeur,
- condamner Monsieur [J] [S] à payer la somme de 3 906,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d'octobre 2023 incluse selon décompte du 8 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au loyer actualisé augmenté des charges jusqu'à la libération des locaux,
- condamner Monsieur [J] [S] à payer la somme de 390 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois, de même qu'il n'a pas été justifié de l'assurance du bien pendant le délai d'un mois.
A l'audience du 19 mars 2024, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 005,23 euros selon décompte du 5 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.
Monsieur [J] [S] comparant en personne a contesté le montant de la dette, déclarant avoir effectué un règlement de 350 euros le 12 février 2024 puis de 600 euros le 11 mars suivant.
Il a prétendu avoir transmis par mail un justificatif d'assurance à sa bailleresse et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 170 euros par mois en plus du loyer courant, exposant travailler en CDI moyennant un salaire de l'ordre de 2 000 euros par mois, payer 150 euros de pension alimentaire et avoir mis en place un virement automatique pour le règlement du loyer.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l'audience.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion
La procédure est fondée d'une part sur le défaut d'assurance, d'autre part sur le défaut de paiement des loyers.
En ce qui concerne le second motif, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 13) qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux visant le défaut d'assurance des risques locatifs.
Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [S] un commandement de justifier de la souscription d'une assurance, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article7 g) susvisé, est régulier.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d'un mois à compter de sa signification (aucun justificatif n'a été produit en dépit du fait qu’à l’occasion de l'établissement du diagnostic social et financier le locataire a été informé de l'importance d'apporter ses justificatifs à l'audience) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er septembre 2023, sans que l'octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte- tenu du défaut de justification de l'assurance.
En effet, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023, si le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d'assurance.
Dès lors, Monsieur [J] [S] étant sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Enfin il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [J] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [J] [S] est redevable de la somme de 4 182,92 euros à la date du 5 mars 2024 terme de février 2024 inclus , dont 177,29 euros de frais de procédure.
Monsieur [J] [S] ne justifie pas du règlement de 350 euros qu'il indique avoir effectué le 12 février 2024. En outre, s'il ressort de la copie d'écran annexée au diagnostic social et financier que le défendeur a effectivement procédé le 11 mars 2024 au virement d'une somme de 600 euros, il n'est pas établi que la société d'HLM 1001 VIES HABITAT en ait été destinataire (ce virement pouvant être rejeté en cas de solde insuffisant), étant relevé que le décompte du 5 mars étant antérieur de quelques jours à ce virement, si la bailleresse perçoit les fonds, il en sera nécessairement tenu compte.
Monsieur [J] [S] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 005,63 euros (4 182,92 euros -177,29 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 228,13 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [J] [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance de mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit à ce jour la somme de 374,06 euros.
Sur les délais de paiement de droit commun
En vertu de l'article 1244-1 devenu l'article 1343-5 du code civil compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, s'il n'est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire, des délais de paiement peuvent être accordés même d'office au débiteur en situation de régler sa dette, lesquels sont sans incidence sur la résiliation du bail et se justifient en l'espèce, au regard des règlements effectués par Monsieur [J] [S] et de sa situation financière stable avec des revenus de l’ordre de 2 000 euros par mois devant lui permettre de respecter un échéancier.
Monsieur [J] [S] sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, étant observé que tout défaut de paiement d'une mensualité entraînera après mise en demeure l'exigibilité de la totalité des sommes restant dues.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [S], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société d'HLM 1001 VIES HABITAT les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2012 entre la société d'HLM COOPÉRATION ET FAMILLE aux droits de laquelle vient la société d'HLM 1001 VIES HABITAT d'une part et Monsieur [J] [S] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] (escalier 1, porte n°1) à [Localité 4] sont réunies à la date du 1er septembre 2023,
DÉBOUTE Monsieur [J] [S] de sa demande de suspension de la clause résolutoire,
ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Monsieur [J] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM 1001 VIES HABITAT pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [J] [S] à verser à la société d'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 4 005,23 (décompte arrêté au 5 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 11 228,13 euros,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
CONDAMNE Monsieur [J] [S] à verser à la société d'HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 374,06 euros) à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
AUTORISE sauf meilleur accord des parties Monsieur [J] [S] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 170 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts,
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
DIT que pendant ce délai les sommes dont le paiement est reporté ne produiront intérêts au taux légal,
RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
REJETTE les autres demandes des parties,
CONDAMNE Monsieur [J] [S] à verser à la société d'HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [J] [S] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.
