TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [I] [F]
M [R], [N]-[K] [D]
MJérémy [U]
Me Aurélie DUSSUD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karl SKOG
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09110 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MDB
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 28 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [G] [X],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1677
DÉFENDEURS
Madame [I] [F],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [B] [U],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [R], [O][K] [D],
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
Madame [L] [A],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Aurélie DUSSUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC34
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
Décision du 28 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09110 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MDB
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 février 2021 Monsieur [G] [X] a donné à bail à Monsieur [B] [U] et à Madame [I] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) pour un loyer mensuel de 1 600 euros outre 73 euros de provision pour charges.
Par acte sous seing privé du 11 mars 2021 Monsieur [R] [D] s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, indemnités d'occupation, dommages et intérêts et intérêts pour une durée maximale de 9 ans dans la limite de 60 228 euros.
Par acte sous seing privé du 12 mars 2021 Madame [L] [A] s'est portée caution solidaire dans les mêmes conditions.
Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023 Monsieur [G] [X] a fait délivrer à Monsieur [B] [U] et à Madame [I] [F] un commandement de payer la somme principale de 4 797,20 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Ce commandement a été dénoncé à Madame [L] [A] par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023.
Par actes de commissaire de justice des 2 et 3 octobre 2023, Monsieur [G] [X] a fait assigner Monsieur [B] [U], Madame [I] [F] et Madame [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs,
- ordonner sans délai de grâce l'expulsion de Monsieur [B] [U], de Madame [I] [F] et de tous occupants de leur chef ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux,
- condamner solidairement Monsieur [B] [U], Madame [I] [F] et Madame [L] [A] à payer la somme de 7 808,44 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer actuel augmenté des charges soit la somme de 1 755,62 euros jusqu'à la complète libération des lieux,
- condamner in solidum Monsieur [B] [U], Madame [I] [F] et Madame [L] [A] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de sa dénonce à la caution.
Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, Madame [L] [A] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation solidaire au paiement des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ainsi qu’à l'encontre de Monsieur [B] [U] et de Madame [I] [F].
Les deux procédures ont été jointes.
A l'audience du 19 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [G] [X] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 20 634,37 euros selon décompte du 4 mars 2024 terme de mars 2024 inclus et a indiqué ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement au profit de Madame [L] [A].
Madame [L] [A] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, un délai de deux ans pour apurer la dette locative avec un premier règlement de 5 000 euros et 23 autres de 400 euros chacun ainsi que le débouté de la demande au titre des frais irrépétibles.
Assignés à étude, Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [R] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il a cependant été destinataire de la lettre recommandée adressée par le commissaire de justice (accusé de réception signé).
En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation initiale et en intervention forcée ainsi qu’aux conclusions de Madame [L] [A] visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [G] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 27 juillet 2023 applicable au cas d'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article VIII) a été signifié à Monsieur [B] [U] et à Madame [I] [F] le 21 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 797,20 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (seule une somme de 500 euros a été réglée dans le délai). Monsieur [G] [X] est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2023.
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et le bailleur qui seul comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] étant sans droit ni titre depuis le 23 août 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [G] [X] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] sont redevables de la somme de 20 634,37 euros à la date du 4 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, intégrant les régularisations de charges locatives du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 (146,73 euros) et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (101,86 euros).
Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et il sera relevé que le bail comporte une clause de solidarité entre les copreneurs (article VII).
Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 20 634,37 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 797,20 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Ils seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance d'avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 1 755,62 euros.
Madame [L] [A] y sera condamnée solidairement avec Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] conformément aux dispositions des articles 2288 et 2292 du code civil et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et à son engagement de caution du 12 mars 2021 dans la limite de la somme de 39 593,63 euros (60 228 euros - 20 634,37 euros) hors dépens et frais irrépétibles.
Il sera toutefois précisé que Madame [L] [A] à qui le commandement de payer n'a pas été signifié dans les 15 jours de sa délivrance aux locataires ne pourra pas être tenue aux intérêts moratoires conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Sur les délais de paiement au profit de l’une des cautions
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [L] [A] qui est caution se voit contrainte de payer la somme de 20 634,37 euros, hors indemnités d'occupation non encore échues et justifie percevoir un salaire net mensuel de 4 337 euros (fiche de paye décembre 2023, cumul net fiscal : 52 053,56 euros). Compte-tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité justifiera de l'exigibilité de la somme totale.
Sur la demande de garantie à l'encontre de Monsieur [R] [D]
En application de l'article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, Madame [L] [A] sollicite la condamnation "solidaire [de] Monsieur [R] [D] au paiement des condamnations éventuelles prononcées à l'encontre de Monsieur [B] [U], Madame [I] [F] et [à son encontre]", ce qui juridiquement s'analyse en une demande de garantie, étant observé qu'aucune demande de condamnation n'est formulée par Monsieur [G] [X], bailleur, à l'encontre de Monsieur [R] [D].
Aux termes des dispositions de l'article 334 du code de procédure civile, la garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d'un bien.
Il résulte des dispositions des articles 2309 et 2310 anciens du code civil, dans leur version en vigueur jusqu'au 1er janvier 2022, que si l'action en paiement contre ses cofidéjusseurs n'est ouverte qu'à la caution qui a acquitté la dette, la caution qui est poursuivie en paiement peut appeler en garantie ses cofidéjusseurs, chacun pour sa part et portion, la condamnation prononcée de ce chef à leur encontre ne pouvant recevoir exécution qu'après paiement de la dette par la caution.
Au cas d'espèce, Madame [L] [A] et Monsieur [R] [D] étant cautions solidaires de Monsieur [B] [U] et de Madame [I] [F], chacun est tenu à l'égard de l'autre à la moitié de la créance principale.
Il s'ensuit que l'appel en garantie formé par Madame [L] [A] contre Monsieur [R] [D] est recevable. En conséquence ce dernier sera condamné à garantir Madame [L] [A] de toute somme payée par ses soins en exécution de son engagement de caution et ce dans la limite de la moitié de la dette totale.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [B] [U], Madame [I] [F], Madame [L] [A] et Monsieur [R] [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de sa dénonce à Madame [L] [A] caution.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [X] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle Monsieur [B] [U], Madame [I] [F], Madame [L] [A] seront condamnés in solidum.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2021 entre Monsieur [G] [X] d'une part, Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 22 août 2023,
ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [U] et à Madame [I] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [X] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] à verser à Monsieur [G] [X] la somme de 20 634,37 euros (décompte arrêté au 4 mars 2024 incluant la mensualité de mars 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 797,20 euros à compter du 21 juin 2023,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] à verser à Monsieur [G] [X] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d'avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
DIT que Madame [L] [A] est solidairement tenue avec Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] au paiement de la somme de 20 634,37 euros, sans intérêt, et aux indemnités mensuelles d'occupation mises à la charge de ces derniers dans la limite de la somme 60 228 euros, frais irrépétibles et dépens non inclus, et en consèquence,
CONDAMNE solidairement Madame [L] [A] avec Monsieur [B] [U] et Madame [I] [F] à ces sommes,
AUTORISE sauf meilleur accord des parties Madame [L] [A] à se libérer de sa dette en 24 mensualités pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la première de 5 000 euros, les 22 suivantes de 400 euros chacune et la dernière couvrant le solde de la dette en principal, en ce compris les indemnités d'occupation échues impayées et les dépens,
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
CONDAMNE Monsieur [R] [D] à garantir Madame [L] [A] des sommes versées par ses soins à Monsieur [G] [X] en exécution de son engagement de caution, dans la limite de la moitié de la dette totale
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [U], Madame [I] [F] et Madame [L] [A] à verser à Monsieur [G] [X] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [U], Madame [I] [F], Madame [L] [A] et Monsieur [R] [D] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.
