TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52049 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4I5Z
N° : 4-CB
Assignation du :
12 mars 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet MOULIN DES PRES,
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #98
DEFENDEUR
Monsieur [X] [P]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représenté
DÉBATS
A l’audience du 23 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
L’immeuble situé [Adresse 1] dans le [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.
Madame [R] [W] est propriétaire non occupante d’un appartement (lot n°32) situé au 1er étage de l’immeuble.
Monsieur [X] [P] est propriétaire non-occupant d’un appartement (lot n°33) situé au deuxième étage du même immeuble.
Madame [W] a subi des désordres d’infiltrations dans son lot, en provenance de celui de Monsieur [P], et a sollicité une mesure d’expertise judiciaire. Par ordonnance du juge des référés de ce tribunal en date du 15 novembre 2022, une mesure d’expertise a été ordonnée au contradictoire de Monsieur [P], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et des assureurs de ce dernier et de la requérante, et son exercice confiée à Monsieur [I] [J].
L’expert a déposé son rapport le 19 septembre 2023.
Se prévalant de l’absence de résolution des causes des désordres, portant atteinte aux parties communes, nonobstant les conclusions de l’expert, et de l’inertie de Monsieur [X] [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet MOULIN DES PRES (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par exploit délivré le 12 mars 2024, fait citer Monsieur [X] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
Condamner Monsieur [X] [P], sous astreinte journalière de 1.000 euros qui commencera à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder à la dépose intégrale des équipements sanitaires et des revêtements équipant la salle de bains de l’appartement constituant le lot n°33 du règlement de copropriété, avec création d’une étanchéité sous carrelage et sous faïence, vérification de l’état des canalisations et remplacement si nécessaire, création d’un dispositif efficace de ventilation mécanique, remise en place d’installations sanitaires adaptées (douche avec siphon visitable et cabinet de douche étanche en particulier) et d’en justifier au syndicat des copropriétaires requérant par la production des devis et factures y afférents,Condamner par provision Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 18.476,80 euros TTC représentant le coût des travaux de remise en état des parties communes (renforcement de l’ensemble des structures bois dans la zone sinistrée), en ce compris les frais annexes induits par les travaux de reprise de structure,Condamner Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,Rappeler que l’ordonnance est exécutoire de plein droit et par provision.A l’audience du 23 mai 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son assignation.
Monsieur [X] [P], régulièrement cité à l’étude, n’a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à la réalisation de travaux d’étanchéité
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.
Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l'appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l'anormalité s'apprécie in concreto.
En application de l'article 9 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut des constats et conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [I] [J], désigné à l’initiative de Madame [W] en raison des désordres subis dans ses parties privatives.
L’expert précise à titre liminaire, en page 22 de son rapport, le périmètre de sa mission, et indique : « il ne m’appartient pas de procéder à un audit de l’édifice concerné, mais d’examiner en détail les désordres objet de l’assignation (infiltrations entre deux appartements superposés) et bien entendu leurs conséquences directes ou indirectes sur les parties privatives comme éventuellement sur les parties communes ».
Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes » ; l’article 15 précise qu’il peut agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
S’agissant des désordres affectant les parties communes, l’expert relève en page 32 de son rapport : « Au revers de la salle de bains, le mur (…) constitue le mur d’échiffre de la cage d’escalier de l’immeuble ; il s’agit donc d’un élément structurel capital qui est le dispositif porteur de l’escalier lui-même, mais aussi qui participe au contreventement général de l’ossature porteuse de l’immeuble. Dans la hauteur du palier entre le 1er et le 2e étage (c’est-à-dire à hauteur du mur de fond de la salle de bains de l’appartement [W] et en partie basse de celle de l’appartement [P]), je relève ; outre des traces relativement ténues de moisissures, une humidité interne des matériaux particulièrement significative (entre 845 et 999), et ce y compris dans le petit local en demi-palier (ancien cabinet d’aisance) »
L’expert indique encore en page 33 du rapport, que dans l’appartement de Monsieur [P], la salle de bains est en « très mauvais état sanitaire apparent, les revêtements en peinture et carrelage étant marqués par les cloquages et les moisissures », et mentionne qu’il a noté « l’absence manifeste de toute étanchéité sous carrelage ou sous revêtement de sol ».
Les désordres identifiés sur les parties communes sont les suivants :
« Structure du plancher haut de l’appartement [W] dans sa partie adjacente du mur d’échiffre de la cage d’escalier de l’immeuble,Le cas échéant la structure du mur d’échiffre à pans de bois cachés de l’escalier dans la zone considérée et dans la hauteur des volées du 1er au bas du 3eme étage » (page 42 du rapport).S’agissant de l’imputabilité des désordres ainsi relevés, l’expert identifie une cause unique, à savoir les infiltrations récurrentes en provenance des installations sanitaires de l’appartement de Monsieur [P], ainsi que l’absence d’étanchéité sous carrelage et faïence et l’absence manifeste de ventilation efficace de la salle de bains de cet appartement, qualifiés de « facteurs aggravants, voire hautement aggravants » (page 42 du rapport).
Enfin, au titre des travaux réparatoires nécessaires, l’expert préconise dans la salle de bains de l’appartement de Monsieur [P], de procéder à la dépose intégrale des équipements sanitaires et des revêtements, la création d’une étanchéité sous carrelage et sous faïence, la vérification de l’état des canalisations et leur remplacement si nécessaire, la création d’un dispositif de ventilation efficace, et la remise en place d’installations sanitaires adaptées (douche avec siphon visitable et cabine de douche étanche) (page 44 du rapport).
Monsieur [P] a été régulièrement convoqué aux opérations d’expertise mais n’y a pas participé, l’expert produisant en page 13 du rapport la copie de l’accusé de réception signé par l’intéressé, le 9 février 2023, du courrier de convocation. Il indique également lui avoir laissé un message téléphonique, l’informant notamment de son inscription sur la plateforme d’échanges dématérialisée des pièces et notes échangées entre les parties et l’expert.
Le rapport d’expertise et ses conclusions sont ainsi opposables à Monsieur [P] dès lors qu’il a été invité à y participer dans un cadre contradictoire.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions d’utilisation et de jouissance de ses parties privatives par Monsieur [P] génèrent une atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu’elles sont identifiées comme l’unique cause des désordres relevés sur les parties communes de l’immeuble, mentionnés plus haut.
L’expert indique clairement que la résolution des désordres nécessite la dépose et la réfection intégrale des installations sanitaires de la salle de bains du lot de Monsieur [P].
Ces éléments caractérisent un trouble manifestement illicite et justifient que le défendeur soit enjoint, afin d’y remédier, de procéder dans son lot aux travaux réparatoires préconisés par l’expert en page 44 de son rapport.
Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires dans les termes précisés au dispositif, le principe d’une astreinte étant accueilli au regard de l’ancienneté des désordres, dont l’expert indiquent qu’ils persistent depuis décembre 2021, et du fait que Monsieur [P] s’est abstenu de prendre toute mesure réparatoire depuis le dépôt du rapport d’expertise en septembre 2023, nonobstant les termes très explicites de ce dernier quant à sa responsabilité dans les désordres.
Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [P] à lui payer la somme provisionnelle de 18.476,80 euros TTC correspondant au coût des travaux de remise en état des parties communes, consistant dans le renforcement de l’ensemble des structures bois dans la zone sinistrée.
L’expert précise en page 44 de son rapport, les travaux réparatoires préconisés s’agissant des parties communes verticales (mur d’échiffre et structure en pans de bois de l’escalier de l’immeuble) et des parties communes horizontales (renforcement du plancher haut de la salle de bains du lot de Madame [W] par la purge des aubiers, la vérification de l’état phytosanitaire des bois, la mise en œuvre des renforts localisés des solives et du chevêtre, la remise en état de l’aire de plâtre et la restitution du coupe-feu en surface).
Il évalue le montant de ces travaux de renforcement de la structure bois, composée des pans de bois de l’escalier et du plancher haut de la salle de bains) à la somme de 17.130 euros TTC.
La demande du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 18.476,80 euros TTC dès lors qu’il ajoute à ce chiffrage de l’expert, des frais annexes constitués par les honoraires de l’architecte de l’immeuble dans le cadre de la procédure d’expertise (648 euros) outre 698 euros au titre de ses honoraires de suivi des travaux.
Cependant, la somme de 698 euros ainsi réclamée n’est étayée par aucun justificatif, et la facture datée du 1er mars 2022, produite afin de justifier la somme de 648 euros, est antérieure à l’ordonnance du juge des référés ayant commis l’expert .
L’obligation de paiement de Monsieur [P] n’apparaît pas sérieusement contestable au regard des constats et conclusions de l’expert, exposés plus haut, quant à sa responsabilité exclusive dans les désordres causés aux parties communes de l’immeuble du fait de la dégradation et de l’absence d’étanchéité de ses installations sanitaires.
Elle n’est en revanche non sérieusement constatable qu’à hauteur de 17.130 euros TTC, les frais sollicités au titre des honoraires de l’architecte de l’immeuble se heurtant à une contestation sérieuse pour les motifs exposés ci-dessus.
Monsieur [X] [P] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 17.130 euros TTC à titre de provision à valoir sur le montant des travaux réparatoires des parties communes de l’immeuble.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] [P], qui succombe, sera condamné aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Il n’est en outre pas inéquitable de le condamner à payer 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant après débats en audience publique par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Ordonnons à Monsieur [X] [P] de procéder, dans la salle de bains de son appartement constituant le lot n°33 de l’immeuble situé [Adresse 1], à la dépose intégrale des équipements sanitaires et des revêtements, à la création d’une étanchéité sous carrelage et sous faïence, à la vérification de l’état des canalisations et à leur remplacement si nécessaire, à la création d’un dispositif efficace de ventilation mécanique, à la remise en place d’installations sanitaires adaptées (douche avec siphon visitable et cabinet de douche étanche en particulier), le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de six semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;
Disons que cette astreinte provisoire à vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
Disons n’y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de cette astreinte ;
Condamnons Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MOULIN DES PRES, la somme de 17.130 euros TTC à titre de provision à valoir sur le montant des travaux réparatoires des parties communes de l’immeuble ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons Monsieur [X] [P] aux dépens ;
Condamnons Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet MOULIN DES PRES la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 27 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS
