TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/06820
N° Portalis 352J-W-B7H-CZUH3
N° MINUTE :
Assignation du :
15 Mai 2023
JUGEMENT
rendu le 27 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Societas, nom commercial Dauphine Gestion, S.A.S
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Maître Marie-Charlotte TOUZET de la SELARL CARDEX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D961
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [I] [K]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non-représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 27 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/06820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUH3
DÉBATS
A l’audience publique du 23 Mai 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
L’immeuble situé au [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] sont propriétaires indivis des lots n°14 et n°15.
Par actes de commissaire de justice des 21 avril et 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Societas, nom commercial Dauphine Gestion, a assigné Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamnés au paiement des sommes suivantes :
- 12.340,20 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires arrêtées au 2éme trimestre 2023 inclus,
- 4.776, 36 euros au titre des appels de fonds à intervenir sur l’année 2023,
- 385,24 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 février 2023, date de la première présentation des deux mises en demeure,
- avec capitalisation des intérêts,
- 1.500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les assignations des 21 avril et 15 mai 2023 ont été signifiées par remise à étude. Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
Décision du 27 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/06820 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZUH3
La clôture des débats a été prononcée le 30 novembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024, puis mise en délibéré au 27 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande principale en paiement des charges
En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] sont propriétaires des lots n°14 et n°15 dépendant de l’immeuble du [Adresse 1].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le règlement de copropriété,
- une mise en demeure du 15 février 2023 à Monsieur [K],
- une mise en demeure du 15 février 2023 à Madame [K],
- les appels de fonds 2022,
- les appels de fonds T1 et T2 2023,
- la régularisation des charges 2021,
- la régularisation des charges 2022,
- les appels travaux pour fuite et nettoyage gouttière,
- le procès-verbal d’assemblée générale de 2022 avec son certificat de non-recours,
- le procès-verbal d’assemblée générale de 2023,
- un relevé de compte individuel,
- le tableau récapitulatif des charges,
- le tableau récapitulatif des frais nécessaires.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] est débiteur de la somme de 12.340,20 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires arrêtées au 2éme trimestre 2023 inclus.
Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 12.340,20 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, date de l’assignation.
En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produisant aucun élément à l’appui de sa demande de condamnation à hauteur de 4.776,36 euros au titre des appels de fonds à intervenir sur l’année 2023 sera débouté de sa demande à ce titre.
2. Sur les frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 604 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les intérêts de retard,
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des mises en demeure du 28/01/2022 et du 18/03/2022 facturées chacune à 21,48 euros.
Les frais de mise à l'huissier pour un montant de 180 euros ne sont pas des frais nécessaires et correspondent à des diligences normales du syndic
Décision du 27 Juin 2024
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Le commandement de payer du 11 mai 2022 n’est pas produit, il ne pourra être fait droit à la demande à hauteur de 72,28 euros de frais à ce titre.
Seuls les frais de mise en demeure pour un montant de 90 euros de février 2023 seront retenus.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, date de l’assignation.
3. Sur la solidarité
En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité est prévue dans l’article 61 du règlement de copropriété.
Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de l’arriéré de charges et des frais.
4. Sur l'anatocisme
Selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1re, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2ème, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).
En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 21 avril 2023, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance.
En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023.
5. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.500 euros de dommages-intérêts.
Toutefois, il n’établit pas que les manquements de Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] à leur obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
6. Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.
Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] seront également condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sera débouté du surplus de ses demandes.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :
CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], la somme de 12.340,20 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, date de l’assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande à hauteur de 4.776,36 euros au titre des appels de fonds à intervenir sur l’année 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de la somme de 90 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023, date de l’assignation ;
DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [I] [K] aux dépens ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024
La Greffière La Présidente
