TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me DAHMOUN (C0320)
Me KANTOR (E0758)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/05112
N° Portalis 352J-W-B7F-CUGEY
N° MINUTE : 8
Assignation du :
25 Mars 2021
JUGEMENT
rendu le 27 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. MT SARL (RCS de Paris 447 618 349)
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Lyes DAHMOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0320
DÉFENDERESSE
S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE (RCS de Paris 423 464 833)
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Géraldine KANTOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0758
Décision du 27 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05112 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGEY
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 16 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024 puis prorogé successivement au 29 Février, au 28 Mars, au 30 Mai et au 27 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 2 octobre 2009, la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LE VAL DE GRÂCE des locaux composés d'une boutique et d'une salle en rez-de-chaussée, avec cuisine, lavabo et sanitaires, et de caves à usage de réserves en sous-sol constituant les lots n°11 et n°13 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2008, afin qu'y soit exercée une activité de marchand de vins-liqueurs, de traiteur, de restaurateur et de cafetier, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 22.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail a été cédé par la S.A.R.L. LE VAL DE GRÂCE à la S.A.R.L. LE RENDEZ VOUS par acte sous signature privée en date du 31 mars 2014, puis par cette dernière à la S.A.R.L. MT SARL par acte sous signature privée en date du 2 avril 2015.
Par acte sous signature privée en date du 11 octobre 2019, la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. MT SARL les locaux susvisés pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2017, moyennant le versement d'un loyer annuel d'un montant de 26.800 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Relevant que la provision sur charges locatives, d'un montant trimestriel de 175 euros au cours de l'année 2017, avait augmenté pour atteindre le montant trimestriel de 497 euros au cours de l'année 2019, la S.A.R.L. MT SARL a, par lettre recommandée en date du 24 octobre 2019 réceptionnée le 6 novembre 2019, sollicité des explications auprès de la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE.
Par acte en date du 7 janvier 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°112 A du 11 juin 2020, la S.A.R.L. MT SARL a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. L'AIGLE.
Reprochant à la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE de lui avoir facturé des charges locatives non contractuellement prévues, et après plusieurs échanges de correspondances adressées par l'intermédiaire de leur conseil respectif entre le 6 janvier et le 28 octobre 2020, la S.A.R.L. MT SARL l'a, par exploit d'huissier en date du 25 mars 2021, fait assigner en remboursement devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 12 octobre 2022, la S.A.R.L. MT SARL demande au tribunal, sur le fondement des articles 112, 114, 765 et 789 du code de procédure civile, des articles L. 145-15 et L. 145-40-2 du code de commerce, et des articles 1103, 1104, 1190 et 1302 du code civil, de :
–débouter la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE de son exception de procédure tirée du caractère erroné de l'adresse de son siège social en ce que celle-ci n'a pas été soulevée in limine litis ;
–se déclarer incompétent pour statuer sur l'exception de procédure invoquée par la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE tirée du caractère erroné de l'adresse de son siège social au profit du juge de la mise en état ;
–débouter la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE de son exception de procédure tirée du caractère erroné de l'adresse de son siège social en ce que celle-ci ne lui cause aucun grief et est mal fondée ;
–débouter la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE de son exception de procédure tirée du caractère erroné de l'adresse de son siège social en ce que ce dernier est situé [Adresse 4] à [Localité 8] ;
–juger que son action n'est pas prescrite, ni au titre de la prescription quinquennale de droit commun, ni au titre de la prescription biennale prévue par le statut des baux commerciaux ;
–en conséquence, débouter la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE de toutes ses exceptions tirées de la prescription ;
–en conséquence, la déclarer recevable et bien fondée en son action ;
–juger que le contrat de bail commercial en date du 11 octobre 2019 n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-40-2 du code de commerce ;
–juger que les paragraphes 7, 8 et 10 de la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 11 octobre 2019 sont réputés non écrits ;
–juger que le contrat de bail commercial en date du 11 octobre 2019 n'autorise pas la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE à solliciter des provisions sur charges ;
–juger que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE ne justifie pas des charges locatives des années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, ni de leur clef de répartition ;
–juger que les charges locatives des années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 ne sont donc fondées ni dans leur principe, ni dans leur quantum faute d'être justifiées, et qu'en conséquence la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE ne peut pas lui en réclamer le paiement ;
–juger que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE lui a facturé les charges de l'année 2018 à deux reprises ;
–juger que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE a indûment perçu la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile alors que celle-ci lui avait déjà été réglée ;
–juger que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE n'a pas procédé à la régularisation des charges de l'année 2019, et qu'elle ne peut donc prétendre à leur paiement ;
–en conséquence, juger que les provisions sur charges qu'elle a payées au cours de l'année 2019 ne sont pas fondées et doivent lui être restituées ;
–juger que les charges afférentes à la taxe d'ordure ménagère de l'année 2016 ne sont pas justifiées ;
–condamner la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE à lui rembourser l'intégralité des charges locatives qu'elle a payées sur la période comprise entre les années 2014 à 2018, ainsi que l'intégralité des provisions sur charges de l'année 2019 ;
–en conséquence, condamner la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE à lui payer la somme de 8.328,94,47 (sic) euros en remboursement des charges locatives des années 2014 à 2018 et des provisions sur charges locatives de l'année 2019, ainsi que d'un trop-perçu d'un montant de 1.000 euros ;
–en tout état de cause, condamner la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Lyès DAHMOUN ;
–ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 octobre 2022, la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 765 et 766 du code de procédure civile, des articles L. 145-40-2, L. 145-60 et R. 145-35 du code de commerce, et de l'article 2224 du code civil, de :
–à titre liminaire, juger irrecevables les conclusions notifiées par la S.A.R.L. MT SARL comportant l'indication d'un faux siège social ;
–dire que la prescription quinquennale est applicable à l'action en paiement introduite par la S.A.R.L. MT SARL le 25 mars 2021 ;
–en conséquence, juger que les charges réglées avant la date du 25 mars 2016 ne pourront être invoquées à l'appui d'une quelconque demande de restitution du fait de ladite prescription ;
–dire que la prescription biennale s'applique à toute demande fondée sur l'application de l'article L. 145-40-2 du code de commerce ;
–en conséquence, juger que les demandes fondées sur l'application de l'article L. 145-40-2 du code de commerce sont prescrites antérieurement au 25 mars 2019 ;
–juger que l'ensemble des charges par elle facturées est conforme aux stipulations contractuelles et légales ;
–juger qu'elle justifie de l'ensemble des charges facturées à la S.A.R.L. MT SARL ainsi que de leur régularisation ;
–en conséquence, débouter la S.A.R.L. MT SARL de sa demande en paiement d'un montant de 8.328,94 euros ;
–lui donner acte de ce qu'elle reconnaît devoir à la S.A.R.L. MT SARL la somme de 789,09 euros qu'elle offre de régler à la barre du tribunal ;
–dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.R.L. MT SARL aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 janvier 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 16 novembre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, puis prorogée successivement au 29 février, au 28 mars, au 30 mai et au 27 juin 2024, les parties en ayant été avisées.
Décision du 27 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05112 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGEY
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « dire » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité des conclusions de la S.A.R.L. MT SARL
Sur l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir
Aux termes des dispositions de l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 74 du même code, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
En vertu des dispositions de l'article 112 dudit code, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
Enfin, selon les dispositions de l'article 123 de ce code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
En l'espèce, il y a lieu de souligner que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE invoque non pas la nullité, mais l'irrecevabilité des conclusions remises au greffe et notifiées par la demanderesse, ce qui constitue une fin de non-recevoir pouvant être soulevée en tout état de cause, et non exclusivement in limine litis, de sorte que les développements de la S.A.R.L. MT SARL relatifs aux exceptions de procédure sont dénués de toute pertinence, et partant inopérants.
En conséquence, il convient de déclarer la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE recevable en sa fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité des conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. MT SARL.
Sur l'exception d'incompétence
Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En outre, en application des dispositions des premier, huitième et onzième alinéas de l'article 789 du même code, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 766 dudit code, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent être notifiées à tous les avocats constitués. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 765 n'auront pas été fournies.
Selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article 765 de ce code, cet acte indique : a) si le défendeur est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) si le défendeur est une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui le représente légalement.
Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 126 du code susvisé, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'examen de la fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité formelle des conclusions implique que les parties n'aient plus la possibilité de déposer de nouvelles conclusions après l'examen par le juge de cette fin de non-recevoir, si bien que dans la mesure où la fin de non-recevoir tirée de l'absence des indications mentionnées à l'article 765 du code susvisé peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture (Civ. 2, 26 septembre 2013 : pourvoi n°12-22657 ; Civ. 2, 20 octobre 2022 : pourvoi n°21-16781), seule la juridiction statuant au fond est compétente pour en connaître, à l'exclusion du juge de la mise en état (Civ. 2, 7 mars 2024 : pourvoi n°22-10337).
En l'espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE a soulevé sa fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité formelle des conclusions adverses pour la première fois par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 février 2022, soit onze mois avant l'ordonnance de clôture, laissant la possibilité à la S.A.R.L. MT SARL de régulariser ladite irrégularité, de sorte que le tribunal statuant au fond est compétent pour connaître de cette fin de non-recevoir.
En conséquence, il convient de déclarer le tribunal statuant au fond compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE tirée de l'irrégularité des conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. MT SARL.
Sur le bien-fondé de la fin de non-recevoir
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 766 du code de procédure civile, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent être notifiées à tous les avocats constitués. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 765 n'auront pas été fournies.
En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 765 du même code, cet acte indique : a) si le défendeur est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) si le défendeur est une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui le représente légalement.
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 126 dudit code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Enfin, selon les dispositions du dernier alinéa de l'article 768 de ce code, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
En l'espèce, s'il est établi que dans ses conclusions n°1 et n°2 remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 6 janvier et le 9 juin 2022, la S.A.R.L. MT SARL mentionnait qu'elle avait son siège social sis « [Adresse 1] à [Localité 7] », cette adresse correspondant à celle des locaux donnés à bail et revêtant dès lors un caractère erroné depuis la date de la cession de fonds commerce intervenue au profit de la S.A.S. L'AIGLE, il ressort toutefois des dernières conclusions n°3 remises au greffe et notifiées par la demanderesse le 12 octobre 2022, sur lesquelles la présente juridiction doit exclusivement statuer, qu'elles comportent l'indication d'un siège social situé « [Adresse 4] à [Localité 8] », l'extrait K-bis en date du 22 octobre 2023 figurant au dossier de plaidoirie remis à l'audience permettant de s'assurer que cette adresse correspond effectivement à celle de son nouveau siège social.
En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE de sa fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité des conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. MT SARL.
Sur l'action en remboursement des charges et taxes locatives
Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l'action
Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En outre, en application des dispositions de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.
En vertu des dispositions de l'article 2221 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte.
Selon les dispositions de l'article 2224 dudit code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
D'après les dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
Les premier, huitième et onzième alinéas de l'article 789 du code de commerce disposent quant à eux que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
Enfin, conformément aux dispositions de l'article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768, sous réserve des dispositions de l'article 1117.
En l'espèce, force est de constater que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE n'a pas soulevé ses fins de non-recevoir tirées de la prescription quinquennale et de la prescription biennale de l'action en remboursement des charges exercées à son encontre dans des conclusions d'incident spécialement adressées au juge de la mise en état, de sorte qu'elle est désormais irrecevable à les invoquer devant le tribunal statuant au fond.
En conséquence, il convient de déclarer la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE irrecevable en ses fins de non-recevoir tirées de la prescription quinquennale et de la prescription biennale de l'action en remboursement des charges exercées à son encontre par la S.A.R.L. MT SARL.
Sur la licéité de la clause figurant au dernier contrat de bail commercial renouvelé
Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.
En outre, en application des dispositions des premier, quatrième et sixième alinéas de l'article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article L. 145-15 dudit code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 11 octobre 2019 à effet rétroactif au 1er octobre 2017 conclu entre la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE et la S.A.R.L. MT SARL stipule que : « le présent bail est fait au "PRENEUR" [...] aux charges, clauses et conditions suivantes, que le "PRENEUR" s'oblige à exécuter et à accomplir. [...] 7. D'acquitter exactement pendant toute la durée du bail les contributions personnelles mobilières, les droits de licence, la taxe professionnelle, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage [...]. 8. De rembourser la dépense d'eau enregistrée au compteur divisionnaire qui sera posé aux frais du "PRENEUR" ou des successeurs et dont la location, l'entretien et même le remplacement sera à la charge du "PRENEUR". [...] 10. De rembourser au "BAILLEUR" à première réquisition de celui-ci et sur justificatif les charges de copropriété figurant sur les relevés annuels établis par le syndic de copropriété et correspondant aux lots que le "PRENEUR" occupe » (pièce n°1 en demande, pages 2 et 4).
Force est de constater que cette clause contient une liste précise des charges et impôts devant être versés par la locataire.
En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE de sa demande tendant à voir déclarer réputés non écrits les paragraphes 7, 8 et 10 de la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 11 octobre 2019.
Sur la demande de remboursement des charges et taxes locatives indûment versées
Aux termes des dispositions des premier, quatrième, cinquième et sixième alinéas de l'article R. 145-35 du code de commerce, introduites par l'article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial entré en vigueur le 6 novembre 2014 et applicables au contrat de bail commercial en date du 11 octobre 2019 à effet rétroactif au 1er octobre 2017, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4°) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
S'agissant de la législation antérieure, il y a lieu de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, comme précédemment indiqué, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 11 octobre 2019 à effet rétroactif au 1er octobre 2017 conclu entre la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE et la S.A.R.L. MT SARL stipule que : « le présent bail est fait au "PRENEUR" [...] aux charges, clauses et conditions suivantes, que le "PRENEUR" s'oblige à exécuter et à accomplir. [...] 7. D'acquitter exactement pendant toute la durée du bail les contributions personnelles mobilières, les droits de licence, la taxe professionnelle, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage [...]. 8. De rembourser la dépense d'eau enregistrée au compteur divisionnaire qui sera posé aux frais du "PRENEUR" ou des successeurs et dont la location, l'entretien et même le remplacement sera à la charge du "PRENEUR". [...] 10. De rembourser au "BAILLEUR" à première réquisition de celui-ci et sur justificatif les charges de copropriété figurant sur les relevés annuels établis par le syndic de copropriété et correspondant aux lots que le "PRENEUR" occupe » (pièce n°1 en demande, pages 2 et 4).
Il y a lieu de relever que cette clause est parfaitement identique à celle contenue dans le contrat de bail commercial renouvelé en date du 2 octobre 2009 à effet rétroactif au 1er octobre 2008 applicable à la date de cession du fonds de commerce conclue entre la S.A.R.L. LE RENDEZ VOUS et la S.A.R.L. MT SARL par acte sous signature privée du 2 avril 2015 (pièces n°1 et n°4 en défense).
Contrairement à ce que soutient à tort la demanderesse, la bailleresse produit aux débats son avis d'imposition au titre de la taxe foncière de l'année 2016, lequel fait état d'une taxe sur les ordures ménagères d'un montant de 294 euros (pièce n°6-2 en défense), si bien que cette somme est due.
Décision du 27 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05112 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGEY
De plus, s'il est vrai que les contrats de baux successivement renouvelés ne prévoient pas le versement par la locataire d'une provision sur charges locatives, ils stipulent cependant que celle-ci doit rembourser lesdites charges sur justificatifs.
Or, force est de constater que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE verse aux débats : l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se situent les locaux donnés à bail, qui précise que les lots n°11 et n°13, correspondant respectivement à la réserve en sous-sol et à la boutique du rez-de-chaussée, représentent seize millièmes et quatre-vingt-dix millièmes des parties communes (pièce n°3 en défense, pages 7 et 8) ; et les décomptes de charges de copropriété établis par la S.A.R.L. PROGESTRA en sa qualité de syndic de copropriété afférents aux années 2015 à 2019, lesquels identifient précisément la quote-part relative aux lots n°11 et n°13 et mentionnent expressément les tantièmes susvisés, et auxquels sont systématiquement joints les « états des charges de copropriété » visant notamment les charges d'électricité et d'entretien (achat de produits d'entretien, salaires et charges sociales de l'employé de l'immeuble) des parties communes ainsi que la taxe de balayage (pièces n°16 en demande, et n°6, n°8, n°10, n°12 et n°14 en défense).
L'examen attentif et exhaustif de ces décomptes et annexes permet de s'assurer que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE a encaissé un trop-perçu d'un montant de 789,09 euros, ce que cette dernière reconnaît expressément, étant observé que la S.A.R.L. MT SARL n'est pas fondée à réclamer un quelconque remboursement au titre des charges locatives de l'année 2014 dès lors que d'une part, il ressort de l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre la S.A.R.L. LE RENDEZ VOUS et la S.A.R.L. MT SARL par acte sous signature privée du 2 avril 2015 que « Le Cédant déclare en outre que : Il s'engage à régler sans délai le terme du 1er trimestre 2015 exigible le 1er avril 2015. Il est à jour du paiement des loyers et charges au 31 décembre 2014 [...]. Il s'engage à régler sans délai le loyer et la provision sur charges du 1er trimestre 2015 exigible le 1er avril 2015 » (pièce n°4 en défense, page 5), et qu'en tout état de cause, elle ne justifie pas avoir effectué un quelconque versement au titre des charges de l'année 2014.
En conséquence, il convient de condamner la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE à payer à la S.A.R.L. MT SARL la somme de 789,09 euros en remboursement des charges locatives indûment versées.
Sur la demande de restitution de frais irrépétibles
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
En outre, selon les dispositions de l'article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
En l'espèce, bien qu'aucune décision de justice ne soit produite aux débats, les parties s'accordent pour admettre que la S.A.R.L. MT SARL a été condamnée, dans le cadre d'une instance antérieure, à verser à la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il ressort des éléments communiqués : que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE a émis une facture n°C2019008 en date du 6 décembre 2019 d'un montant de 8.197 euros T.T.C. incluant la somme de 1.000 euros correspondant à l' «indemnité au titre de l'article 700» ; que par lettre officielle en date du 6 janvier 2020, le conseil de la bailleresse a indiqué au conseil de la locataire : « enfin, ma cliente a facturé la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 auquel votre client a été condamné. En conséquence, la somme que la société MT SARL reste devoir jusqu'au 31 décembre 2019 est de 2.490,39 € » ; et que par lettre adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 6 janvier 2020, la S.A.R.L. MT SARL a transmis un chèque d'un montant de 2.490,39 euros (pièces n°9, n°12 et n°13 en demande).
Dès lors, force est de constater que la S.A.R.L. MT SARL ne justifie pas avoir réglé deux fois la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. MT SARL de sa demande de restitution de la somme de 1.000 euros versée au titre des frais irrépétibles afférents à une instance antérieure l'ayant opposée à la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
En revanche, dès lors que la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE a spontanément reconnu, dès le début de la présente instance, être redevable de la somme de 789,09 euros, si bien que rien ne justifiait que ladite instance soit poursuivie, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la S.A.R.L. MT SARL au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉCLARE la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE recevable en sa fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité formelle des conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. MT SARL,
SE DÉCLARE compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE tirée de l'irrégularité formelle des conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. MT SARL,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE tirée de l'irrégularité formelle des conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.R.L. MT SARL le 12 octobre 2022,
DÉCLARE la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE irrecevable en ses fins de non-recevoir tirées de la prescription quinquennale et de la prescription biennale de l'action en remboursement des charges exercées à son encontre par la S.A.R.L. MT SARL,
DÉBOUTE la S.A.R.L. MT SARL de sa demande tendant à voir déclarer réputés non écrits les paragraphes 7, 8 et 10 de la clause intitulée «CHARGES ET CONDITIONS» insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 11 octobre 2019,
CONDAMNE la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE à payer à la S.A.R.L. MT SARL la somme de 789,09 euros (SEPT CENT QUATRE-VINGT-NEUF euros et NEUF centimes) en remboursement des charges locatives indûment versées,
DÉBOUTE la S.A.R.L. MT SARL du surplus de ses demandes de remboursement de charges locatives formées à l'encontre de la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE,
DÉBOUTE la S.A.R.L. MT SARL de sa demande de restitution de la somme de 1.000 euros versée au titre des frais irrépétibles afférents à une instance antérieure l'ayant opposée à la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE,
DÉBOUTE la S.A.R.L. MT SARL de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C. SCI 15 VAL DE GRÂCE aux dépens,
AUTORISE Maître Lyès DAHMOUN à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2024
Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA
