TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4L3Q
N° : 15
Assignation du :
19 Mars 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Morgane OJALVO DENIEL de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0264
DEFENDERESSE
S.A.R.L. BEL HORIZON
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS - #C1825
DÉBATS
A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 26 février 2021, la société Etablissements Mathieu Netter a donné à bail commercial en renouvellement à la société Bel Horizon des locaux situés
[Adresse 1] à [Localité 3], à destination d’agences de voyage, pour une durée de neuf années à effet du 1er février 2021, moyennant un loyer annuel de 22 000 euros hors charges et hors taxes.
Le bail stipule notamment que “le Preneur s’engage à restituer au Bailleur le lot [Cadastre 5] (qu’il occupait précédemment et dénommé “débarras” sur le plan ci-annexé) au plus tard le 28 février 2021".
Le 2 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à libérer le débarras litigieux.
Le 18 décembre 2023, elle lui a fait délivrer une sommation interpellative aux fins de justifier à quel titre elle occupe le débarras sur cour.
Par acte en date du 19 mars 2024, la société Etablissements Mathieu Netter a fait assigner en référé la société Bel Horizon sollicitant de :
“Vu Ies pièces visées,
Vu l'articIe 835 du Code de procédure civile,
Vu l’articIe L.145-41 du Code de commerce,
CONSTATER que l'infraction reprochée à la société locataire visée par le commandement du 2 novembre 2023 s’est poursuivie au-delà du délai d'un mois;
CONSTATER en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
ORDONNER l'expulsion de la Société BEL HORIZON, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, des locaux objets du bail commercial du 26 février 2026 dépendant de l'immeuble situé à [Adresse 1];
DIRE que la bailleresse pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la Société BEL HORIZON;
DECLARER mal fondée une éventuelle demande de délais;
CONDAMNER la Société BEL HORIZON à payer à la Société ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer contractuel s'établissant à 25.415 € HTHC par an, jusqu'à parfaite libération des locaux, outre toutes charges, taxes et accessoires audit loyer;
CONDAMNER la Société BEL HORIZON à payer à la Société ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER la somme de 3.000 € au titre de l‘article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNER Société BEL HORIZON en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, des commandements de payer, de la notification aux créanciers inscrits le cas échéant et de la signification de l'ordonnance à intervenir.”
A l’audience, le conseil de la bailleresse a indiqué que le débarras litigieux avait été restitué pour être démoli.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Bel Horizon demande de :
- débouter la requérante de ses prétentions,
- ordonner à la société Etablissements Mathieu Netter d’achever les travaux dans le local commercial et d’en justifier par une entreprise,
- condamner la demanderesse au paiement des dépens outre une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
Le commandement délivré le 2 novembre 2023 visant la clause résolutoire stipulée au bail porte sur le paiement d’une somme de 9 600 euros à titre d’indemnité d’occupation due depuis le mois de mars 2021 à ce jour (32 mois x 300€) et la libération du débarras intitulé cabanon formant le lot n°39, et ce, dans le délai d’un mois.
La société Bel Horizon s’oppose à la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que l’obligation de restituer le débarras était corrélée avec le début des travaux de ravalement qui devaient être votés et la réalisation de travaux par la bailleresse, cette stipulation étant prévue dans cette perspective, et souligne qu’aucune demande ou démarche préalable n’a été entreprise par la demanderesse pour récupérer ce local ; que les travaux de plomberie et d’électricité indispensables et l’installation d’un WC devaient être réalisés avant la reprise de ce local et ne sont pas toujours pas achevés à ce jour.
La société locataire invoque la mauvaise foi de la bailleresse et la violation de son obligation de loyauté ainsi que le non-respect de ses propres obligations pour contester la demande.
La société bailleresse, se prévalant de nombreux échanges avec le preneur, soutient que l’infraction au bail est caractérisée, le débarras n’ayant toujours pas été libéré près de trois ans après l’échéance prévue, l’empêchant de démarrer ses travaux de ravalement de l’immeuble.
Au cas d’espèce, le bail consenti à la société Bel Horizon le
26 février 2021 porte sur le lot n°2, soit une boutique avec arrière boutique, une chambre et un sous-sol servant de cave et mentionne que :
- le preneur s’engage à restituer au bailleur le lot [Cadastre 5] qu’il occupait précédemment dénommé “débarras” au plus tard le
28 février 2021
- les parties conviennent de fermer les WC situés dans la cour et de les ouvrir côté local commercial afin qu’ils fassent partie intégrante du lot 2 et que le preneur en ait la jouissance privative, ces travaux étant à la charge du bailleur,
- la clause résolutoire stipulée à l’article IX s’applique à l’ensemble des clauses, charges et conditions contenues dans le bail, en cas d’inexécution par le preneur d’un seul de ses engagements ou d’une seule des obligations du bail rappelé de manière non exhaustive :
* défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d’occupation
* exploitation non conforme au regard de la clause de destination
* non respect des obligations résultant de l’article VIII du bail “charges et conditions”.
Il n’est pas contesté en l’état que le “débarras” litigieux n’a pas été restitué par le preneur à l’échéance prévue.
Par courrier signifié par huissier en date du 19 décembre 2023, la société Bel Horizon, contestant le commandement qui lui a été délivré, a rappelé à la bailleresse que le “cabanon” était en réalité une arrière boutique faisant partie intégrante du local commercial, constituant une cuisine et un cabinet de toilettes, la reprise de cet espace étant subordonnée à l’intégration d’un nouveau cabinet de toilettes comme stipulé au bail, ajoutant que les arrivées d’eau et les câbles d’électricité étaient toujours rattachés à son local, et qu’il n’était pas concevable que les consommations à venir soient imputées à ses compteurs et qu’une fermeture devait être réalisée pour séparer l’arrière-boutique du local commercial, et assurer la sécurisation du local de l’agence.
Les constats dressés le 23 octobre 2023, 27 novembre 2023 et
8 avril 2024 ne permettent pas d’apprécier avec l’évidence suffisante requise en référé à quelle date les travaux d’installation d’un WC privatif dans le local commercial et de séparation effective des deux espaces ont été réalisés, étant relevé que la société bailleresse n’a jamais mis en demeure le preneur de procéder à la restitution du “cabanon” préalablement à la délivrance du commandement de faire, soit durant une période de deux ans et demi, et que le courrier du 7 décembre 2023 fait état pour la première fois d’un démarrage des travaux de ravalement au 15 décembre 2023.
En outre, la société Bel Horizon précise, sans être contredite, qu’elle exploite les lieux en agence de voyage depuis plus de
20 ans et s’acquitte du paiement régulier de ses loyers.
Dans ces conditions, la contestation élevée par le preneur sur la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement en date du 2 novembre 2023 revêt un caractère sérieux faisant obstacle à la constatation en référé de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, au demeurant pour une infraction qui n’est pas listée à l’article IX du bail, nonobstant le caractère non exhaustif de l’énumération des infractions. Il sera par ailleurs relevé que la société bailleresse ne se prévaut pas de l’absence de paiement des indemnités d’occupation telles que visées dans ce même commandement, ne produisant aux débats aucun élément justificatif sur ce point.
Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement du 2 novembre 2023 ainsi que sur les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, qui au demeurant est irrecevable comme n’étant pas formulée à titre provisionnel.
Sur la demande reconventionnelle
La société Bel Horizon, sans préciser le fondement juridique de sa demande, sollicite la condamnation de la société bailleresse à “achever les travaux” dans le local commercial donné à bail.
L’imprécision de cette demande, alors même que des travaux sont en cours de réalisation, ne permet pas de faire droit en l’état à cette prétention.
Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande.
Sur les autres demandes
Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : les demandes sont rejetées.
Chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite du commandement délivré le 2 novembre 2023 ainsi que sur les demandes subséquentes,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Bel Horizon,
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.
Fait à Paris le 26 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL
