TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52105 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCU
N° : 12
Assignation du :
18 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [J] [H] épouse [I]
C/O SARL S-IMMO (ORPI)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [G] [H]
C/O SARL S-IMMO (ORPI)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Me Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS - #G0050
DEFENDERESSE
S.A.R.L. PAOLO CUCINE
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé signé en juin 2010, à effet du 1er mars 2011, renouvelé par un avenant du 27 février 2020, M. [G] [H] et Mme [J] [H] épouse [I] (les consorts [H]), ont donné à bail commercial à la SARL Paolo Cucine des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel en principal de 27.120 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence mensuelle.
Par acte extrajudiciaire délivré le 6 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 12.616,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 18 mars 2024, les consorts [H] ont attrait la société Paolo Cucine devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société PAOLO CUCINE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin ;
- condamner la société PAOLO CUCINE à payer aux consorts [H] la somme provisionnelle de 15.581,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 06/03/2024 (1er trimestre inclus) ;
- condamner la société PAOLO CUCINE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 3000 euros par mois charges et taxes en sus à compter du 7 mars 2024 et ce jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ;
- subsidiairement, fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer, charges et taxes en sus.
- dire que le dépôt de garantie de 7.234,03 euros demeurera acquis au bailleur ;
- condamner la société PAOLO CUCINE au paiement d'une somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 659 du code de procédure civile, la société Paolo Cucine n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 29 mai 2024, les consorts [H] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié le 6 février 2024 à la société Paolo Cucine vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 12.616,35 euros, selon le décompte détaillé annexé à l’acte.
Il ressort du décompte produit par les consorts [H] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 6 mars 2024.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société Paolo Cucine et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provision
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par les consorts [H], l'obligation à paiement de la société Paolo Cucine au titre des loyers, charges, taxes, accessoires arrêtés au 6 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 15.581,38 euros (mars 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Paolo Cucine à titre de provision.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à la somme mensuelle de 3 000 euros.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera fixée à trois fois le montant du loyer s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse également en une clause pénale susceptible de conférer au bailleur un avantage excessif et pouvant être modérée par le juge du fond de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 6 février 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Paolo Cucine ne permet d’écarter la demande des consorts [H] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de Auteur inArticle 700 à fixer (1800 euros demandés).
1 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 mars 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Paolo Cucine et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Condamnons à titre provisionnel la société Paolo Cucine à payer à M. [G] [H] et Mme [J] [H] épouse [I], à titre d'indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation provisionnelle ;
Condamnons la société Paolo Cucine à payer à M. [G] [H] et Mme [J] [H] épouse [I] la somme de 15.581,38 euros euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 11 mars 2024, mars 2024 inclus ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
Condamnons la société Paolo Cucine aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 février 2024 ;
Condamnons la société Paolo Cucine à payer à M. [G] [H] et Mme [J] [H] épouse [I] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toute autre demande ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 26 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL
