TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50426 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3V2M
N° : 7
Assignation du :
16 Janvier 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDEURS
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Immo de France Paris Ile de France
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Immo de France Paris Ile de France
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentés par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS - #D0601
DEFENDERESSE
S.C.I. GALAC
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Martine HERBIERE de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocats au barreau de PARIS - #U0009
DÉBATS
A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
La SCI Galac est propriétaire d’un local commercial constituant le lot n°24 au sein du bâtiment A de la Résidence située [Adresse 3] et [Adresse 4].
L’immeuble en copropriété comporte un syndicat principal ayant pour objet la conservation et l’administration des parties communes des bâtiments A, B1 à B3, C et D et des syndicats secondaires pour la gestion et l’entretien de chaque bâtiment.
Dénonçant la réalisation de travaux importants par la SCI Galac sans autorisation au mois de décembre 2023 et un percement sur la façade, les syndicats des copropriétaires principal et secondaire ont, par acte en date du 16 janvier 2024, fait assigner en référé la SCI Galac aux fins notamment de remise en état de la façade du bâtiment sous astreinte.
A l’audience de renvoi du 29 mai 2024, les parties ont déposé des écritures qu’elles ont développées oralement.
Les syndicats des copropriétaires demandeurs sollicitent de :
“Vu le règlement de copropriété ;
Vu les articles 834 et 835 du CPC ;
Vu l’article 70 du CPC ;
A TITRE PRINCIPAL :
CONDAMNER la Société SCI GALAC sous quinze jours à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir, à rétablir dans leur état primitif le lot n°24 et particulièrement procéder à la remise en état de la façade de l’immeuble sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;
DIRE que cette obligation, à défaut d’exécution, sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard.
DIRE que ces réparations seront supportées par la Société SCI GALAC et la condamner à cet effet.
RESERVER la liquidation de l’astreinte à la juridiction de céans
PRONONCER l’irrecevabilité des demandes de la SCI GALAC faute de lien suffisant avec la prétention originaire
A TITRE SUBSIDAIRE :
DEBOUTER la Société SCI GALAC de ses demandes de communication des diagnostics amiante actualisés et de l’étude concernant le débit d’aspiration pour le renouvellement d’air de l’immeuble sous astreinte
DEBOUTER la Société SCI GALAC de sa demande – sous astreinte – d’avoir à diligenter une étude concernant le débit d’aspiration pour le renouvellement d’air de l’immeuble sous astreinte
DEBOUTER la Société SCI GALAC de sa demande de « travaux de réfection nécessaires pour mettre fin aux désordres liés aux infiltrations »
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER la Société SCI GALAC à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] PRINCIPAL - sis [Adresse 9] et [Adresse 2], la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNER la Société SCI GALAC à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 8] SECONDAIRE - situé au [Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;
CONAMNER la Société SCI GALAC aux entiers dépens ;”
La SCI Galac demande de :
“Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu les articles R 1334-20 à R 1334-22 et R 1334-27 du code de la santé publique,
Vu les pièces au dossier,
- JUGER que la SCI Galac a procédé aux travaux de réfection du trou qu’elle avait percé dans la façade de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et ce conformément au cahier des charges établi par l’architecte de la copropriété,
- DEBOUTER en conséquence, les deux syndicats demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,
A titre reconventionnel,
- CONDAMNER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant 8 jours après la signification de l’ordonnance à venir, les deux syndicats demandeurs à communiquer les diagnostics amiante (DTA) des parties communes actualisés en 2022 concernant tant le syndicat principal que le syndicat secondaire,
- Si d’aventure les syndicats demandeurs n’étaient pas en possession de telles données, les CONDAMNER sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant 8 jours après la signification de l’ordonnance à venir, à procéder à l’actualisation des diagnostics amiante (DTA) concernant tant le syndicat principal que le syndicat secondaire,
- CONDAMNER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant 8 jours après la signification de l’ordonnance à venir, les deux syndicats demandeurs à communiquer l’étude concernant le débit d’aspiration pour le renouvellement d’air de l’immeuble,
- Si d’aventure les syndicats demandeurs n’étaient pas en possession de telles données, les CONDAMNER sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant 8 jours après la signification de l’ordonnance à venir, à diligenter une étude concernant le débit d’aspiration du système de renouvellement d’air actuellement présent dans l’immeuble,
- CONDAMNER, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant 8 jours après la signification de l’ordonnance à venir, les deux syndicats demandeurs à entreprendre tous les travaux de réfection nécessaires pour mettre fin aux désordres liés aux infiltrations identifiés conformément au plan détaillé établi par l’architecte de la SCI Galac (pièce 28),
- CONDAMNER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir, les deux demandeurs au remplacement de la grille de ventilation des parties communes située en pignon et donnant sur le local de la SCI Galac,
En tout état de cause,
- CONDAMNER les deux syndicats demandeurs au paiement de 1.500 euros chacun à la SCI Galac au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.”
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).”
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;”
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire ou locataire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
Il n’est pas contesté en l’espèce que la SCI Galac a procédé au percement de la façade sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires dans le cadre des travaux d’aménagement du local commercial ayant pour objet l’exploitation et la gestion d’unités d’auto-dialyse, ce qui ressort expressément du compte rendu de visite de l’architecte de l’immeuble en date du 22 décembre 2023.
Il est également acquis aux débats qu’à la suite de la mise en demeure adressée à la SCI Galac le 26 décembre 2023 de procéder à la remise en état de la façade et de la délivrance de l’assignation, la société défenderesse s’est exécutée, les travaux de rebouchage du trou en façade ayant été finalisés le 29 février 2024.
Les syndicats de copropriétaires soutiennent cependant que les travaux de remise en état ne sont pas conformes s’agissant de la texture de la façade et qu’ils n’ont pas été réceptionnés par l’architecte de l’immeuble.
Le rapport de visite de l’architecte de l’immeuble du 2 février 2023 mentionne effectivement que les travaux ne sont pas satisfaisants, tant au niveau de la couleur que de la finition au niveau des rainures du béton, pour garantir une esthétique homogène de la façade.
Le 6 mars 2023, l’architecte de l’immeuble indique que “la réparation du trou en façade a été bien réalisée conformément au cahier des charges transmis, il n’y a pas d’impact structurel sur la façade de l’immeuble et l’aspect général de la teinte est jugé satisfaisant”.
Il précise que désormais la teinte est satisfaisante et que la réparation a été effectuée avec soin, le résultat étant “esthétiquement plaisant dans son ensemble” mais note qu’il convient d’améliorer la conformité avec l’aspect de la façade d’origine, le rendu étant trop lisse, la prochaine étape du processus de réparation consistant à explorer les techniques pouvant reproduire la texture particulière de la façade afin d’assurer une intégration harmonieuse avec l’esthétique générale du bâtiment.
La SCI Galac s’oppose à la réalisation d’autres travaux alors que la différence de texture est minime et invisible depuis la rue et que la façade a vocation à être de nouveau percée après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, estimant la réfection sollicitée “excessive”.
Toutefois, les syndicats des copropriétaires sont en droit d’exiger des réparations conformes à l’état antérieur de la façade, alors même que la SCI Galac a porté atteinte aux parties communes de l’immeuble sans autorisation, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile et qu’il ne peut être présumé d’une acceptation à venir de l’assemblée générale des copropriétaires pour un nouveau percement en façade.
Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de remise en état de la façade du bâtiment qui a été percée dans les termes du présent dispositif.
Sur les demandes reconventionnelles
L’article 834 du code de procédure civile dispose :
“Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”
Selon l’article 835 du même code :
“Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
- sur la recevabilité des demandes reconventionnelles
Selon l’article 70 du code de procédure civile, “Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.”
Les syndicats des copropriétaires demandeurs invoquent l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles présentées par la SCI Galac considérant que ces demandes effectuées pour les besoins de la cause sont sans lien avec les travaux illicites réalisés en façade par la défenderesse et la demande de remise en état.
La SCI Galac estime que ses demandes présentent un lien suffisant avec la demande principale dans la mesure où elles concernent le même local, les mêmes parties et s’inscrivent dans un contexte plus global de réalisation des travaux de réhabilitation de son local commercial, les éléments sollicités étant un préalable indispensable à l’ouverture de son centre de santé.
Il sera dit que les demandes reconventionnelles sont recevables, étant en lien avec les travaux réalisés par la SCI Galac.
- sur la communication du diagnostic amiante des parties communes actualisé (DTA)
Contrairement à ce que soutient la SCI Galac, sa première réclamation au syndic concernant les diagnostics amiante date du 24 janvier 2024, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, le courriel du 6 juin 2023 n’étant pas adressé au syndic.
Il est acquis aux débats que le dossier technique amiante DTA actualisé en 2019 a été transmis à la SCI Galac le 1er mars 2024.
La SCI Galac sollicite le DTA actualisé a minima en 2022, une évaluation périodique tous les 3 ans étant préconisée par le diagnostiqueur conformément aux dispositions des articles
R 1334-20 à R 1334-22 et R 1334627 du code de la santé publique, indiquant qu’il est indispensable qu’elle dispose de ce document pour les travaux envisagés qui n’ont pas encore été autorisés par l’assemblée générale.
L’obligation imputée en l’espèce aux syndicats des copropriétaires repose sur les termes de la loi de sorte que cette demande peut être accueillie, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’une astreinte, dès lors que les travaux pour lesquels ce diagnostic actualisé est requis n’ont pas été autorisés à ce jour.
- sur le débit d’aspiration pour le renouvellement d’air de l’immeuble
La SCI Galac sollicite la communication d’éléments d’information sur le système de ventilation des parties communes ou d’une étude concernant le renouvellement de l’air dans l’immeuble en expliquant que si le système qu’elle envisage pour ses locaux n’est pas autorisé par les copropriétaires, elle devra se conformer au système déjà présent dans l’immeuble, les moteurs permettant le renouvellement étant en principe situés sur le toit terrasse de l’immeuble.
Les syndicats demandeurs contestent tout obligation sur ce point, l’exigence de la SCI Galac résutant des travaux qu’elle souhaite effectuer, indiquant qu’il lui appartient le cas échéant de financer cette étude.
Les pièces produites aux débats révèlent que cette demande est fondée sur le fait que la mise en place de la VMC initialement prévue n’est pas possible, sans plus de précisions.
En l’état, l’obligation imputée aux syndicat des copropriétaires n’est pas précisément fondée en droit et en fait et la demande ne peut prospérer en référé, sauf à inviter les demandeurs à communiquer le cas échéant les éléments qu’ils détiendraient sur les caractéristiques du système de ventilation des parties communes.
- sur les fuites et la grille de ventilation défectueuse
La SCI Galac explique que depuis la prise de possession des locaux, elle subit des fuites et infiltrations endommageant son local dont les causes ne sont pas déterminées et que le syndic est carent dans les opérations de recherche de fuites dont certaines ont une origine privative mais pour d’autres, semblent provenir de l’état des canalisations et colonnes. Elle fait valoir qu’il y a urgence à procéder aux réparations des désordres relevés par son architecte, soit une grille de ventilation fuyarde, une vanne cassée et fuyarde entre le compteur de l’alimentation en eau chaude et une colonne fuyarde entraînant des infiltrations multiples.
Il est constant que la SCI Galac subit des infiltrations d’eau dans ses locaux, ce qui a été signalé au syndic le 17 octobre 2023 “importante fuite d’eau au niveau de 3 colonnes différentes, les désordres sont issus de mauvais emboîtements ou de pentes inadaptées”, réitérant sa demande d’un diagnostic complet des colonnes le 16 novembre 2023.
Si l’origine de certaines fuites a été identifiée comme provenant de parties privatives, l’architecte de la SCI Galac indiquait encore le 6 mai 2024 que deux infiltrations dans le local commercial n’étaient toujours pas résolues, celle à l’aplomb du box infirmier engendrant des dégâts importants, le syndic informant le 17 mai 2024 avoir mandaté un plombier spécialisé en recherche de fuites pour intervenir dans l’ensemble des logements.
Le local commercial de la SCI Galac n’a pu être visité par le plombier, celle-ci indiquant n’avoir pas été prévenue de l’horaire de passage, contestant les reproches qui lui sont adressés alors qu’il est dans son intérêt que les problèmes de fuites soient réglés.
Le 7 mai 2023, la SCI Galac a fait état de la persistance de fuites auxquelles il n’a pas été remédié.
Les syndicats des copropriétaires précisent que les fuites identifiées étaient pour la plupart d’origine privative et précisent qu’un devis a été établi le 15 mai 2024 pour mettre un terme aux infiltrations résultant de la vétusté de la grille de ventilation sur le pignon, dont le syndic n’a été informé que le 7 mai 2024.
En l’état des éléments versés aux débats, il apparaît d’une part, que des infiltrations perdurent dans les locaux de la SCI Galac pour lesquelles de plus amples investigations doivent être menées afin d’y mettre un terme, d’autre part, que le syndic a entrepris les diligences nécessaires pour réparer la grille de ventilation fuyarde.
Il sera donc fait droit à la demande de la SCI Galac tendant à obtenir qu’il soit mis un terme aux désordres liés aux infiltrations identifiées par son architecte selon le plan établi en pièce 28 dans les termes du présent dispositif, le trouble manifestement illicite subi par la défenderesse étant caractérisé.
Sur les autres demandes
Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : les demandes sont rejetées.
Chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Condamnons la SCI Galac à finaliser la remise en état de la façade de l’immeuble concernant la texture, dans le respect des préconisations de l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 6 mars 2024, et ce dans le délai de six mois, et passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de trois mois,
Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte,
Déclarons recevables les demandes reconventionnelles présentées par la SCI Galac,
Enjoignons aux syndicats des copropriétaires principal et secondaire de la [Adresse 8] de communiquer à la SCI Galac le dossier technique amiante (DTA) actualisé, sans assortir la mesure d’une astreinte,
Disons que les syndicats des copropriétaires principal et secondaire de la [Adresse 8] communiqueront à la SCI Galac les caractéristiques du système de ventilation des parties communes de l’immeuble,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation d’une étude sur le débit d’aspiration pour le renouvellement d’air de l’immeuble sous astreinte,
Condamnons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et [Adresse 4], représentés par leurs syndic, la société Cabinet Immo de France Paris Ile de France, à remédier aux désordres d’infiltrations subis par la SCI Galac conformément au plan détaillé établi par l’architecte de la SCI Galac (pièce 28), et ce, dans un délai de deux mois, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de trois mois,
Condamnons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et [Adresse 4], représentés par leurs syndic, la société Cabinet Immo de France Paris Ile de France, à procéder à la réfection de la grille de ventilation des parties communes située en pignon et donnant sur le local de la SCI Galac, sans qu’il soit nécessaire d’assortir en l’état la mesure d’une astreinte,
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 26 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL
