TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Eric SCHODER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sophie BODDAERT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/06078 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N4W
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 26 juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. DU [Adresse 1],
[Adresse 1]
représentée par Me Sophie BODDAERT, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [I] [S] [L] [H],
[Adresse 1]
représenté par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 26 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06078 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N4W
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 16/03/2020, la SCI du [Adresse 1] avait donné en location à Monsieur [I] [H] un appartement (2 pièces) situé [Adresse 1] à [Localité 3] (7ème D porte face) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 892,44 €, provisions sur charges comprises.
Par acte du 15/03/2023, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à Monsieur [I] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 1663,17 €.
Par acte du 20/06/2023, la SCI du [Adresse 1] a assigné Monsieur [I] [H] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 15/05/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un local aux frais, risques et périls de Monsieur [I] [H] ;le paiement de la somme de 2224,31€ au titre des loyers et charges impayés au 15/05/2023, avec intérêts au taux légal à compter de 15/03/2023 sur 1663,17 € et à compter de l'assignation sur le surplus ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter du 01/06/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Enfin, la SCI du [Adresse 1] a réclamé une indemnité de 1000 € à titre de dommages-intérêts, une indemnité de 1900 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Le préfet de [Localité 2] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 23/06/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.
Monsieur [I] [H], représenté par son avocat, a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de régler la somme mensuelle de 50 €, la dernière échéance devant couvrir le solde.
Monsieur [H] a conclu au rejet de la demande indemnitaire et a demandé que soit soustraite la somme globale de 166,77 € correspondant à des frais injustifiés de relance ainsi qu'au coût du commandement de payer visant la cause résolutoire.
Subsidiairement, Monsieur [H] a demander un délai d'un an pour quitter les lieux.
Monsieur [H] a exposé qu'il avait eu des difficultés financières du fait de la perte de son emploi et de dépenses imprévues. Il a précisé qu'il avait retrouvé un travail lui apportant des revenus confortables lui permettant de d'acquitter de sa dette de façon échelonné. Il a ajouté qu'il avait entamé des démarches pour l'obtention d'une aide FSL.
Enfin, Monsieur [H] a invoqué sa bonne foi.
En dernier lieu, Monsieur [H] a demandé que soit écartée l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir qui selon lui, aurait des conséquences manifestement excessives, s'il s'agissait d'une décision d'expulsion.
A l'audience la SCI du [Adresse 1] a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 2176,71 € au titre des loyers et charges impayés, mars 2024 inclus. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle s'est opposée également à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux.
La SCI du [Adresse 1] a considéré que Monsieur [H] était de mauvaise foi, qu'il avait déjà bénéficié d'un long délai de fait et qu'il avait fait preuve de peu de fiabilité par le passé dans la mesure où il avait fait des promesses de paiement sans les respecter. Selon la bailleresse, le nouveau travail de Monsieur [H] ne lui permettait pas à ce jour de respecter ses obligations contractuelles. Elle a ajouté que l'intéressé ne s'était pas acquitté de son loyer courant de janvier 2024.
S'agissant de la demande d'un délai à l'expulsion, la SCI du [Adresse 1] a fait valoir que Monsieur [H] n'avait pas justifié d'une éventuelle difficulté à trouver un nouveau logement, ne justifiant au demeurant d'aucune une démarche.
Concernant l'exécution provisoire, la SCI du [Adresse 1] a demandé à ce qu'elle ne soit pas écartée et si pourtant tel était le cas, il y aurait lieu alors à la constitution d'une garantie réelle ou personnelle.
À l'audience, la SCI du [Adresse 1] a indiqué que le loyer de février n'avait pas été réglé en intégral. Elle n'a pas contesté la nécessité de retrancher les sommes intégrées au décompte au titre du commandement de payer, relevant des dépens, et des frais de relance.
À l'audience, Monsieur [H] a fait état d'une demande de logement social faite depuis plusieurs années.
MOTIVATIONS
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire
Il est produit à l'instance :
le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 15/03/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 25/03/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 15/05/2023.
Si en conséquence, au 16/05/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [I] [H] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
En effet, tout d'abord Monsieur [I] [H] a repris le paiement du loyer courant. En effet, trois paiements sont intervenus en mars 2024 qui dépassent largement le montant du loyer mensuel et de la provision sur charges. Par ailleurs. force est de constater que le loyer courant avait déjà été réglé pour l'échéance de février 2024 et que Monsieur [H] n'avait jamais interrompu les paiements, mêmes si ceux-ci pouvaient être variables et partiels. Le décompte démontre en définitive que malgré une situation financière dégradée, Monsieur [H] a fait des efforts pour effectuer des versements.
S'agissant des documents produits, ils sont suffisants à confirmer les affirmations de Monsieur [H] dont rien ne justifie les accusations de mauvaise foi de la bailleresse, dont le loyer pratiqué ne manque pas d'être particulièrement élevé pour une surface d'environ 27 m², conformément aux pratiques parisiennes. Par ailleurs, rien ne démontre qu'une défaillance ponctuelle telle que celle de Monsieur [H], soit susceptible d'aboutir, au vu des informations concernant la société bailleresse, à une difficulté notable pour cette dernière.
L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement
A ce titre, le propriétaire justifie d'une créance, hors frais, de 2096,71 €, arrêtée au 25/03/2024, somme non contestée (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de mars 2024).
Les frais de relance (80 €), dont le montant n'est ni justifié ni fondé, constituent une sanction abusive imputée au locataire. S'agissant du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, il sera compris dans les dépens, étant précisé qu'il n'apparaît pas sur le dernier décompte produit.
La proposition de Monsieur [I] [H] de s'acquitter de la somme due en échéances mensuelles de 50 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement
Le locataire, s'il ne s'acquitte pas des sommes dont il sera redevable au titre du présent jugement, deviendra occupant sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la société propriétaire du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
Sur les demandes accessoires
La SCI du [Adresse 1] n'a pas caractérisé de préjudice spécifique, distinct du défaut de paiement des loyers et de la nécessité d'engager procédure, qui justifierait l'allocation de dommages-intérêts.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI du [Adresse 1] les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Il n'est justifié d'aucun motif spécifique concernant la situation de Monsieur [H], dont les impayés ont commencé il y a un certain temps, qui justifie que soit écartée l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, d'autant que des délais de paiement ont été accordés.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort
Constate l'acquisition au 16/05/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 16/03/2020 par la SCI du [Adresse 1] à Monsieur [I] [H], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (7ème D porte face).
Condamne Monsieur [I] [H] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2096,71 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 25/03/2024, avec intérêts au taux légal sur à compter du 15/03/2023 sur 1663,17 € et à compter du 20/06/2023 sur le surplus.
Accorde à Monsieur [I] [H] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 50 € puis en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première au plus tard le 05/10/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Monsieur [I] [H] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact :
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Monsieur [I] [H] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Monsieur [I] [H] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.
Condamne Monsieur [I] [H] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, dont celle de la SCI du [Adresse 1] en dommages-intérêts.
Condamne Monsieur [I] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
Fait et jugé à Paris le 26 juin 2024
Le greffierLe Président
