TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52853 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEC
N°: 5-CB
Assignation du :
17 avril 2024
EXPERTISE[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+ 1 expert
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 juin 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.N.C. [Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 9]
représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0147
DEFENDERESSE
La société TRP DECO
[Adresse 6]
[Localité 11]
représentée par Maître Laurent MAYER, avocat au barreau de PARIS - #B1103
DÉBATS
A l’audience du 21 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 1er juin 2011, la société BALKANS, aux droits de laquelle se présente désormais la société [Adresse 5], a consenti à la société TRP DECO un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6], pour une durée de neuf années courant à compter du 1er juin 2011, pour l’exercice de l’activité de “bâtiment tous corps d’état”.
Parvenu à son terme, le bail s’est tacitement prolongé.
Le 22 novembre 2023, la société TRP DECO a fait signifier à la société [Adresse 5] un acte de demande de renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2024 en application des dispositions de l’article L. 145-12 du code de commerce.
Le 19 décembre 2023, la société 1 RUE DU 4 SEPTEMBRE a fait signifier à sa locataire un acte de refus de renouvellement de bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
Le 17 avril 2024, la société [Adresse 5] a fait assigner la société TRP DECO devant le juge des référés de ce tribunal. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de:
- désigner un expert judiciaire pour donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et sur le montant de l’indemnité d’occupation due au bailleur depuis le 1er janvier 2024;
- condamner la société TRP DECO à lui verser une indemnité d’occupation provisoire d’un montant annuel initial de 25.076,16 € HT et HC à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à complète libération des locaux en attendant la fixation définitive de son montant;
- dire que ladite indemnité d’occupation sera soumise aux conditions du bail, en ce qui concerne notamment son indexation annuelle;
- réserver les dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société TRP DECO demande au juge de:
- prendre acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée;
- débouter la société [Adresse 5] du surplus de ses demandes;
- réserver les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur, s’il refuse le renouvellement du bail, doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
En l’espèce, la société 1 RUE DU 4 SEPTEMBRE a fait délivrer à la société TRP DECO un acte de refus de renouvellement du bail, ouvrant droit pour sa locataire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par les dispositions précitées.
La détermination du montant de l’indemnité d’éviction et du montant de l’indemnité d’occupation est susceptible de donner lieu à la naissance d’un litige que le juge du fond sera éventuellement appelé à trancher.
Au vu de ces éléments, la demanderesse justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. La mesure d’expertise sera donc ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.
La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la demanderesse, qui sollicite la mesure d’instruction.
Sur la demande de fixation de indemnité d’occupation exigible jusqu’à la libération des lieux par le preneur
Fondant sa demande sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et de l’article L. 145-28 du code de commerce, la société [Adresse 5] demande au juge de condamner la société TRP DECO à lui payer une indemnité d’occupation de 25.076,16 € HT et HC par an et de dire que ladite indemnité sera soumise, pour son paiement, aux conditions du bail, notamment en qui concerne son indexation.
La société TRP DECO s’oppose à cette demande au motif qu’il appartiendra à l’expert de se prononcer sur l’indemnité d’occupation dont elle est redevable.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, indépendamment de toute demande de paiement d’une provision à valoir sur un éventuel arriéré, de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation dont le preneur devra s’acquitter jusqu’à sa fixation définitive par le juge du fond ou par l’accord des parties.
Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 5]
Sur les autres demandes
La demanderesse conservera la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,
Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :
[K] [I]
Cabinet MAIGNE-GABORIT & [I]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX04]
Courriel : [Courriel 14]
avec mission, les parties régulièrement convoquées, de:
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
* visiter les lieux occupés situés [Adresse 6], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,
3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2024, conformément aux modalités de l’article L. 145-28 du code de commerce,
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
*en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
*en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
*en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.
Fixons à la somme de 4.000 € (quatre mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société 1 RUE DU 4 SEPTEMBRE à la Régie du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er septembre 2024;
Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du Contrôle des Expertises) avant le 1er mars 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme Opalexe et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 5] de fixation de l’indemnité d’occupation due par la société TRP DECO à compter du 1er janvier 2024 et de condamnation de cette dernière à lui payer ladite indemnité jusqu’à son départ des lieux loués,
Laissons à la société [Adresse 5] la charge des dépens de l’instance.
Fait à Paris le 25 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Arnaud FUZATFrançois VARICHON
Service de la régie :
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 13]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX012]
BIC : [XXXXXXXXXX012]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
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Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Monsieur [K] [I]
Consignation : 4000 € par La S.N.C. [Adresse 5]
le 01 Septembre 2024
Rapport à déposer le : 01 Mars 2025
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.
