TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition
exécutoire
délivrée le :
à Maître LEPAGE
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/09351
N° Portalis 352J-W-B7G-CXMDF
N° MINUTE :
Assignation du :
08 Juillet 2022
JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2024
DEMANDERESSE
Société BALAS
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #221
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société GERARD SAFAR
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Elyda MEY, Juge
assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière,
Décision du 25 Juin 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/09351 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXMDF
DÉBATS
A l’audience du 27 Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, son syndic en est la SAS Gerard Safar.
Par contrat n°DO11707743 en date du 1er octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic alors en exercice, la société Gerard Safar, a confié l'entretien de la toiture et des terrasses ainsi que le nettoyage des chéneaux et gouttières dudit immeuble à la société Balas, à compter du 1er octobre 2017, moyennant le versement d'une somme annuelle de 6.567,00 euros TTC, sous réserve d'une actualisation annuelle du montant.
En exécution de ce contrat, la société Balas a adressé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] les factures suivantes :
-N°F012006984 en date du 25 juin 2020 pour un montant de 1.998,69 euros TTC (coût de l'entretien minoré, les interventions de la société ayant été réalisées à hauteur de 30 % pour la période allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019) ;
- N° F012113415 en date du 10 octobre 2021 pour un montant de 6.902,36 euros TTC (entretien annuel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022)
La société BALAS est également intervenue sur ordres de mission du syndic de la copropriété :
- En date du 26 juin 2020 pour une recherche de fuite sur une terrasse au 3ème étage, pour un montant de 2.707,47 euros TTC, ayant fait l'objet de la facture n° F012010731 à échéance au 15 octobre 2020 ;
- En date du 26 juin 2020 s'agissant de la réfection des joints d'étanchéité et de dilatation d'une terrasse au 5ème étage, pour un montant de 4.730,06 euros TTC, qui a fait l'objet d'une facture n° F012010732 à échéance au 15 octobre 2020 ;
- En date du 20 avril 2021 pour une recherche de fuite sur une terrasse au 3ème étage, pour un montant de 837,38 euros TTC, qui a fait l'objet d'une facture n° F012104861, à échéance au 10 juin 2021.
Ces premières factures échues demeurant impayées, la SAS Balas a adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 septembre 2021 une mise en demeure de payer la somme de 10.273,60 euros TTC au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]. Cette lettre est demeurée sans réponse.
La SAS Balas a également établi à l'ordre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] les factures suivantes :
- Facture n° F012010731 en date du 31 août 2020 d'un montant TTC de 2.707,47 euros
- Facture n°F012010732 en date du 31 août 2020 d'un montant TTC de 4.730, 06 euros
- Facture n°F012104861 en date du 26 avril 2021 d'un montant TTC de 837,38 euros
Par courriel en date du 25 avril 2022, le conseil de la SAS Balas a adressé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] une nouvelle mise en demeure pour la somme restant due selon son relevé de compte en date du 21 juin 2022, soit 17.175,96 euros TTC.
Cette nouvelle mise en demeure effectuée cette fois par courriel est également restée sans réponse.
Par exploit du 8 juillet 2022, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé, la SAS Balas a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
"Vu l'article 1104 du code civil,
Recevoir la société BALAS en sa demande et l'y déclarer bien fondée.
En conséquence,
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à la société Balas la somme en principal de 17.175,96 euros TTC au titre du solde des factures susvisées, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022.
Le condamner à payer la société Balas la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens".
Au soutien de ses prétentions, la société Balas fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ne respecte pas les termes du contrat d'entretien qu'il a conclu avec cette dernière, aux termes il est tenu d'une obligation de paiement pour l'entretien annuel des toitures, terrasses, chéneaux et gouttières.
Elle prétend également que le syndicat des copropriétaires s'est également contractuellement engagé au paiement des sommes dues en contrepartie de diverses prestations sur l'immeuble consécutives aux demandes expresses du syndic pour des recherches de fuites.
Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte à personne habilitée), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] n'a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 janvier 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 27 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la demande principale en paiement
L'article 1103 du code civil dispose que "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".
Aux termes de 1104 du même code "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public".
L'article 1217 du code civil dispose que "La partie envers l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- Poursuivre l'exécution en forcée en nature de l'obligation ;
- Obtenir une réduction du prix ;
- Provoquer la résolution du contrat ;
- Demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter"
L'article 1221 du code civil précise que "Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pur le débiteur de bonne foi et le créancier"
En application de ces textes, la preuve par le créancier d'une obligation inexécutée lui ouvre la possibilité d'en demander en justice l'exécution forcée.
L'article 18 -I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous (...)
- D'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci"
Aux termes de l'article 45 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, "Les travaux de maintenance sont des travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations".
En application de ces dispositions, le syndic a qualité pour conclure les contrats ayant pour objet la conservation et l'entretien de l'immeuble, qui appartiennent à la catégorie des actes dits conservatoires, qui relèvent des pouvoirs du syndic.
Sur ce
La SAS Balas verse aux débats les contrats valablement formés entre le syndic de la copropriété et cette société, qui sont les sources des obligations de paiement du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], ainsi que les factures y correspondant soit :
- Le contrat d'entretien de l'immeuble D011707774 en date du 1er octobre 2017
- Les divers contrats de commande de travaux de recherche de fuite.
En dépit des lettres de mise en demeure en date des 22 septembre 2021 et 25 avril 2022, le relevé de compte client du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] en date du 21 juin 2022 présente un solde débiteur d'un montant de 17.175,96 euros.
La créance de la société Balas envers le syndicat des copropriétaires étant certaine, liquide et exigible, il sera fait droit à sa demande de condamnation en paiement de la somme en principal de 17.175,96 euros TTC au titre du solde impayé des factures versées aux débats.
En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 22 septembre 2021, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 10.273,60 euros ; les intérêts au taux légal seront dus à compter de la date de l'assignation pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], sera en outre condamné à payer à la société Balas la somme de 2.000 euros à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement rendu public réputé contradictoire et en premier ressort
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à la SAS Balas la somme en principal de 17.175,96 euros TTC ; avec les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022 sur la somme de 10.273,60 euros et à compter de l'assignation pour le solde ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à la société BALAS la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le demandeur de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2024.
La GreffièreLa Présidente
