TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LM3
N° : 2
Assignation du :
15 et 18 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La SCI F.G. IMMOBILIER, société civile immobilière
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Pierre PAQUAY DE PLATER de la SELAS PDPAVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #E0395
DEFENDERESSE
La S.A.S. TM CONFECTION
dont le siège social est sis
[Adresse 2]
[Localité 5]
et dans les lieux loués
[Adresse 1]
[Localité 4]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 19 mars 2021, la société FG IMMOBILIER a donné à bail commercial à la société TM CONFECTION des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 25 740 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Par acte extrajudiciaire délivré le 9 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 20 316,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2023, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 15 et le 18 mars 2024, la société FG IMMOBILIER a attrait la société TM CONFECTION devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;Ordonner l'expulsion de la société TM CONFECTION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;Condamner la société TM CONFECTION à payer à la société FG IMMOBILIER la somme provisionnelle de 29 388,14 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 février 2024 (1e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 20 316,85 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;Condamner la société TM CONFECTION au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant augmenté de 50%, outre les charges et taxes intégrées au bail résilié, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ; Ordonner la capitalisation des intérêts ;Condamner la société TM CONFECTION au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 655 du code de procédure civile, la société TM CONFECTION n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 27 mai 2024, la société FG IMMOBILIER a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées à l’audience.
MOTIFS
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié le 9 janvier 2024 à la société TM CONFECTION vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 20 316,85 euros, selon le décompte annexé à l’acte.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société FG IMMOBILIER n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 20 316,85 euros en principal.
Il ressort du décompte produit par la société FG IMMOBILIER que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société TM CONFECTION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société FG IMMOBILIER, l'obligation de la société TM CONFECTION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 29 388,14 euros (1e trimestre 2024 inclus) somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société TM CONFECTION à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 20 316,85 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de 50%.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera fixée à une fois et demie du montant du loyer en cours s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.
Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 9 janvier 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TM CONFECTION ne permet d’écarter la demande de la société FG IMMOBILIER formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 février 2024 à minuit;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TM CONFECTION et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Condamnons à titre provisionnel la société TM CONFECTION à payer, à titre d'indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 11 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société TM CONFECTION à payer à la société FG IMMOBILIER la somme de 29 388,14 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 10 février 2024 (1e trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur 20 316,85 euros et à compter du 18 mars 2024 sur le surplus ;
Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil;
Condamnons la société TM CONFECTION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 9 janvier 2024;
Condamnons la société TM CONFECTION à payer à la société FG IMMOBILIER la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 24 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
