TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52349 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LTC
N° : 5
Assignation du :
18 et 25 Mars 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société SAS DOMINIQUE G. FESSART
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS - #B0811
DEFENDERESSES
La S.C.I. DES 26 COLLINES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS - #E1770
La S.A.R.L. INAYA
[Adresse 3]
[Localité 4]
non constituée
DEBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
L’immeuble situé [Adresse 3], est soumis au statut de la copropriété.
La société SCI DES 26 COLLINES est propriétaire de locaux constitués des lots n° 1, 2 et 10 situés au rez-de-chaussée et 1er étage de l’immeuble.
La société SCI DES 26 COLLINES a donné les locaux à bail commercial à la société INAYA, par acte sous seing privé du 2 mars 2022, à effet du 1er mars 2022 et pour une durée de 9 ans, pour l’activité de restauration rapide sur place et à emporter.
Se prévalant d’un trouble anormal du voisinage et d’un dommage imminent constitués par des travaux sur les parties communes incluant l’installation d’une cheminée sur la façade de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a, par acte d’huissier des 24 novembre et 8 décembre 2022, fait assigner la société SCI DES 26 COLLINES et la société INAYA, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins essentielles de suspension immédiate des travaux d’installation d’équipements sur parties communes et notamment tous éléments d’extraction, cheminée, pièces d’aluminium et autres sur la façade intérieure de l’immeuble, suppression et dépose de ces éléments, sous astreinte outre condamnation des défenderesses in solidum au paiement d’une provision de 20.000 euros à valoir sur l’indemnisation des frais de dépose des installations, de ses frais irrépétibles à hauteur de 3.500 euros et aux dépens.
Par ordonnance rendue le 6 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné in solidum la société SCI DES 26 COLLINES et la société INAYA à faire déposer l’ensemble de l’installation de gaine de type métallique d’extraction longeant et fixée aux parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3], dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance, à l’expiration duquel la condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, sur une période de 60 jours ;
La SCI DES 26 COLLINES a interjeté appel de cette ordonnance de référé.
Par arrêt du 28 novembre 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions.
Par jugement du 16 octobre 2023 le juge de l'exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 12 000 euros et une nouvelle astreinte été fixée.
Au mois de décembre 2023, il a été procédé au démontage de la colonne d’extraction.
Toutefois, un nouveau système d'extraction a été mis en place dont le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] indique qu'il n'a fait qu'aggraver les nuisances sonores et olfactives.
Par acte de commissaire de justice des 18 et 25 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner la SCI DES 26 COLLINES et la société INAYA, devant le juge des référés aux fins de :
CONDAMNER in solidum la SCI DES 26 COLLINES et la SARL INAYA à déposer à effet immédiat, les installations de type:
- Empochement situé sur le volume commun de la cour,
- Forme en métal semblant être à l'intérieur de celui-ci et semblant être une cheminée d'extraction des fumées et odeur ce qui est précisément irrégulier et illégal,
- Capo d'un moteur d'extraction,
JUGER que l’obligation ci-dessus est assortie d’une astreinte provisoire journalière d’un montant de 400 € applicable à compter de l'ordonnance à intervenir et pendant un délai d’une année,
CONDAMNER la SCI DES 26 COLLINES à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la SARL INAYA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER in solidum la SCI DES 26 COLLINES et la SARL INAYA aux entiers dépens incluant le coût de la présente assignation et de ses suites.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la SCI DES 26 COLLINES demande au juge de :
-DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à la SCI DES 26 COLLINES la somme de 26.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, outre la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée par remise à personne morale, la société INAYA n'a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
SUR CE,
Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.
Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.
L’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.»
En l'espèce, il n’est pas contesté que la société SCI DES 26 COLLINES, propriétaire des lots n° 1, 2 et 10, a donné à bail commercial ces locaux à la société INAYA pour l’exploitation d’une activité de restauration rapide sur place et à emporter, à compter du 1er mars 2022.
Il est communiqué par le syndicat des copropriétaires pour établir l’existence de travaux affectant les parties communes et notamment la façade de l’immeuble sans autorisation et d’un trouble manifestement illicite :
- un procès-verbal du 15 décembre 2023 dressé à la demande de la SCI DES 26 COLLINES qui constate que le conduit initialement posé par la société INAYA et qui allait jusqu'à la toiture a été déposé,
- un procès-verbal du 20 décembre 2023 dressé à la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui constate d'une cheminée d'extraction a été installée sur le toit de la courette de l'immeuble, visible depuis la fenêtre de la cage d’escalier entre le 1er et le 2ème étage ainsi qu'une odeur nettement perceptible de graillon et un bourdonnement continu et régulier. Le commissaire de justice constate que le bruit et l'odeur persiste à tous les étages de l'immeuble,
- de nombreuses attestations des copropriétaires et résidents de l'immeuble postérieures à l'installation du mois de décembre 2023 qui toutes témoignent que les nuisances se sont fortement amplifiées, que le bruit s'est intensifié jusqu'à devenir insupportable et qu'il n'est plus possible d'ouvrir les fenêtres donnant sur la cour en raisons des odeurs de graillon qui rendent les appartements “irrespirables”.
La SCI DES 26 COLLINES ne conteste pas l'existence de cette nouvelle installation qui empiète sur les parties communes ni l’absence d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
Les contestations dont elle se prévaut, à savoir l'existence d'un conduit de ventilation préexistant et l'absence de convocation d'une assemblée générale portant sur les travaux sont sans incidence sur le caractère manifeste illicite des installations réalisées par la société INAYA sur la toiture de la courette de l'immeuble sans autorisation de la copropriété et qui causent un trouble à l'ensemble des résidents de l'immeuble, étant en outre observé que le courrier adressé par la SCI DES 26 COLLINES au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le 3 avril 2024 sollicitant la réunion d'une assemblée générale a été envoyé plusieurs mois après la mise en place de l'installation et postérieurement à la délivrance de l'assignation les 18 et 25 mars 2024.
Dans ces conditions, la SCI DES 26 COLLINES et la SARL INAYA seront condamnées in solidum à déposer les installations de type :
- Empochement situé sur le volume commun de la cour,
- Forme en métal semblant être à l'intérieur de celui-ci et semblant être une cheminée d'extraction des fumées et odeur,
- Capo d'un moteur d'extraction.
Dans ces conditions encore, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts formées par la SCI DES 26 COLLINES à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Une astreinte sera ordonnée afin d'assurer l'effectivité de la décision dans les termes du dispositif.
La SCI DES 26 COLLINES et la société INAYA qui succombent seront condamnées in solidum au paiement des dépens.
La SCI DES 26 COLLINES sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société INAYA sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Condamnons in solidum la SCI DES 26 COLLINES et la SARL INAYA à déposer , les installations de type :
- Empochement situé sur le volume commun de la cour,
- Forme en métal semblant être à l'intérieur de celui-ci et semblant être une cheminée d'extraction des fumées et odeur,
- Capo d'un moteur d'extraction surplombant le lot privatif appartenant à la SCI DES 26 COLLINES ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Disons que cette condamnation est prononcée sous astreinte de 400 euros euros par jour de retard à l'issue d'un délai de deux semaines suivant la signification de la décision, et ce sur une période maximale de 6 mois ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SCI DES 26 COLLINES à l'égard du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
Condamnons in solidum la SCI DES 26 COLLINES et la société INAYA aux entiers dépens de l’instance ;
Condamnons la SCI DES 26 COLLINES à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamnons la société INAYA à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Fait à Paris le 24 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
