TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57769 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26OB
N° : 14
Assignation du :
16 Octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR
Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] agissant sous la forme d’un syndicat coopératif représenté par Mme Emma BRARD, président du conseil syndical élu, domiciliée
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Valentin BOURON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC 107, [Adresse 4]
DEFENDEURS
Monsieur [R] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [T] [O] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par la SELARL G2 H Avocats prise en la personne de Me Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS - #U0004
DÉBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y], devant le juge des référés ;
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au juge de :
- CONDAMNER Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] à procéder à la destruction de la construction érigée dans la cour commune attenante au lot n°4, située au fond à gauche de la parcelle du [Adresse 1], et à la remise en état intégral de la cour commune, en ce compris les travaux d’enduit du mur de façade de l’immeuble et du mur séparatif de propriété, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois courant à partir de la signification de la décision à intervenir,
- ORDONNER que ces travaux devront être suivis et réceptionnés par un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, dont les frais seront supportés par Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] ,
- CONDAMNER Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] à produire à l’issue de ces travaux, un certificat justifiant de la bonne exécution et de la conformité desdits travaux aux règles de l’Art, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours courant à partir de la date de réception des travaux,
- AUTORISER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à défaut de réalisation par Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] desdits travaux dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à accéder au lot de copropriété n°4 et à la cour commune attenante, avec l’assistance de tout huissier de justice, pour y faire réaliser par l’entrepreneur de son choix les travaux susvisés, aux frais exclusifs des époux [Y],
- CONDAMNER Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] demandent au juge de :
A titre Principal,
- DECLARER l’action introduite par le Syndicat des copropriétaires selon acte introductif en date du 16/10/2023 prescrite,
A titre Subsidiaire,
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de toutes ses demandes, le trouble manifestement illicite n’étant pas caractérisé.
A titre infiniment Subsidiaire,
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de sa demande d’astreinte, aucune urgence n’étant démontrée.
En tout état de cause,
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à régler aux époux [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
SUR CE,
Sur la prescription de l'action
Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] estiment que l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la démolition de la construction est prescrite pour ne pas avoir été engagée dans un délai de 10 ans suivant son édification.
Aux termes de l’article 42 alinéa 1 dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018 :
« Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »
Aux termes de l'article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, il convient de constater que la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] visant à faire condamner les défendeurs à procéder à la destruction de la construction érigée dans la cour commune est une action réelle immobilière. Elle est par conséquence soumise à la prescription trentenaire en application de l'article 2227 du code civil.
Dans la mesure où Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] indiquent avoir fait recouvrir une partie la courette après l'acquisition de leur appartement le 27 juillet 2005, il y a lieu de considérer que la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n'est pas prescrite et sera déclarée recevable.
Sur la demande principale
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que :« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
En l'espèce, Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] sont propriétaires des lots n°4 et 50 de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété, acquis suivant un acte authentique du 4 avril 2003.
Leur appartement bénéfice d’un accès à une cour intérieur sur laquelle ils disposent droit de jouissance exclusive , qui demeure partie commune de l’immeuble.
Il n'est pas contesté que Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] ont fait construire un édifice maçonné à usage de buanderie sur une partie de la cour commune de l’immeuble, entre le mur de façade de l’immeuble et le mur séparatif de propriété.
S'il est exact que la construction d'un édifice sur une courette partie commune de l'immeuble peut constituer un trouble illicite, il convient de constater en l'espèce que le caractère manifeste de ce trouble fait défaut dès lors que Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] produisent le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2004 aux termes duquel, au titre des questions d'entretien divers, il est mentionné : « Il est rappelé que les deux appartements donnant sur cour peuvent couvrir l’espace libre situé entre la façade arrière de l’immeuble cour et le mur séparatif de propriété ».
Une telle mention peut laisser supposer que l'assemblée des copropriétaires considérait en 2004 que les copropriétaires dont l'appartement donne sur cette courette avaient la possibilité de la couvrir.
Dès lors, il n'apparaît pas avec l'évidence requise en référé que l'édification de la construction réalisée par Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] sur la courette a été réalisée en infraction au règlement de copropriété.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de démolition de l'édifice.
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui succombe supportera la charge des dépens.
Il ne parait pas inéquitable de condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Déclarons la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] non prescrite et recevable ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] visant à condamner Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] à procéder à la destruction de la construction érigée dans la cour commune attenante au lot n°4, située au fond à gauche de la parcelle du [Adresse 1], et à la remise en état intégral de la cour commune, en ce compris les travaux d’enduit du mur de façade de l’immeuble et du mur séparatif de propriété, sous astreinte ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] visant à ordonner que ces travaux soient suivis et réceptionnés par un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] visant à condamner Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] à produire à l’issue de ces travaux, un certificat justifiant de la bonne exécution et de la conformité desdits travaux aux règles de l’Art ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] visant à autoriser le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à défaut de réalisation par Monsieur [R] [P] [Y] et Madame [T] [O] [Y] desdits travaux dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à accéder au lot de copropriété n°4 et à la cour commune attenante, avec l’assistance de tout huissier de justice, pour y faire réaliser par l’entrepreneur de son choix les travaux susvisés, aux frais exclusifs des époux [Y],
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance ;
Condamnons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [T] [Y] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Fait à Paris le 24 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
