TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/53152 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPGL
N° : 11
Assignation du :
04 Avril 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [O] [X]
[Adresse 11]
[Localité 2]
(Afrique du Sud )
Madame [D] [X] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Monsieur [J] [X]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Monsieur [U] [X]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Madame [L] [X]
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentéspar Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE - 7 placeVaillant Couturier 91100 CORBEIL ESSONNES
DEFENDERESSE
La société RENOV AVENIR S.A.S (précédemment dénommée ARBD)
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître Daniel NAHMIAS de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D0100
DÉBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2015, Madame [O] [X], Madame [D] [X], Monsieur [J] [X], Monsieur [U] [X] ont donné à bail dérogatoire à la société ARBD en cours d'immatriculation des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 15.600 euros.
Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2019, les consorts [X] ont donné à bail dérogatoire à la société ARBD apparaissant toujours en cours d'immatriculation des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 16.500 euros.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte extrajudiciaire du 10 janvier 2023, les consorts [X] ont fait délivrer à la société RENOV AVENIR (précédemment dénommée la société ARBD) un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 11.297,25 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 5 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, les consorts [X] ont assigné la société RENOV AVENIR (précédemment dénommée la société ARBD) devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail;
- de prononcer en conséquence la résiliation de ce bail ;
EN CONSEQUENCE
- ordonner l'expulsion de la société RENOV AVENIR, ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur fait et ce avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force armée, s'il y a lieu, des lieux loués qu'ils occupent sous astreinte définitive de 300,00 euros par jour de retard a compter de l'ordonnance à intervenir ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 11.461,25 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges dus, terme de mars 2023 inclus ;
- les condamner solidairement, à titre provisionnel au paiement d”une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer hors charges taxes et charges jusqu'à libération effective des lieux par les occupants;
- ordonner que la somme de 11.461,25 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l'assignation;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
A l'audience, les consorts [X] ont indiqué que l'arriéré locatif ayant été intégralement réglé en cours de procédure, ils se désistaient de leur demande de provision mais maintenaient l'intégralité de leurs autres demandes.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société RENOV AVENIR a demandé au juge de :
A titre principal :
-CONSTATER qu’il existe une contestation sérieuse au sens des articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;
DIRE qu’il n’y a lieu à référé sur l’ensemble des demandes des consorts [X] ;
-SE DECLARER INCOMPETENT pour statuer sur les demandes formées par les consorts [X], et, en conséquence, les renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;
En conséquence :
-DEBOUTER les consorts [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire :
Si le Tribunal de céans estime qu’il n’existe pas de contestation sérieuse :
-CONSTATER que la société RENOV AVENIR s’est acquittée de la dette visée au commandement qu’elle avait à l’encontre des consorts [X] ;
-ACCORDER à la société RENOV AVENIR un délai jusqu’au 25 septembre 2023 pour s’acquitter des causes du commandement ;
-SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail en date du 28 septembre 2019 pour la période nécessaire au paiement complet des sommes dues ;
-CONSTATER le bon paiement par la société RENOV AVENIR des causes du commandement dans le délai de suspension octroyé;
-DIRE que le commandement de payer n’a pas pu mettre en jeu la clause résolutoire ;
-REJETER la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 28 septembre 2019 ;
En tout état de cause :
-CONDAMNER les consorts [X] à verser à la société RENOV AVENIR une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-LES CONDAMNER aux entiers dépens et frais d’exécution éventuels.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 10 janvier 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent et vise le bail du 28 septembre 2019 qui est venu régulariser la situation entre les parties après que le premier bail soit arrivé à son terme.
Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.
Le fait que le commandement de payer vise outre l’arriéré locatif, le paiement de la clause pénale et du coût de l'acte n’entraîne pas sa nullité.
Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société RENOV AVENIR n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce, étant demeuré infructueux quant au paiement de l'arriéré locatif, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.
L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il ressort des éléments de la procédure que la société RENOV AVENIR a régularisé sa situation et n'est plus redevable d'aucune créance locative à l'égard de son bailleur au 27 mai 2024, date de l'audience.
Dans la mesure où la société RENOV AVENIR a exécuté ses obligations, il convient d'accorder rétroactivement au défendeur un délai, soit jusqu'au 27 mai 2024 pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date.
Il est constaté que l'obligation de régler la dette a été respectée dans les délais accordés et qu'en conséquence, la clause résolutoire ne joue pas.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes subséquentes à l'acquisition de la clause résolutoire.
La société RENOV AVENIR, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.
En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la société RENOV AVENIR (précédemment dénommée la société ARBD) à payer aux consorts [X] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Donnons acte à Madame [O] [X], Madame [D] [X], Monsieur [J] [X], Monsieur [U] [X] qu'ils se sont désistés de leur demande de provision ;
Disons que le commandement de payer du 10 janvier 2023 a été délivré régulièrement ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
Accordons rétroactivement à la société RENOV AVENIR (précédemment dénommée la société ARBD) un délai, soit jusqu'au 27 mai 2024 pour s'acquitter de sa dette ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date ;
Constatons que la société RENOV AVENIR (précédemment dénommée la société ARBD) s'est intégralement acquittée du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé ;
Disons en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamnons la société RENOV AVENIR (précédemment dénommée la société ARBD) à payer à Madame [O] [X], Madame [D] [X], Monsieur [J] [X], Monsieur [U] [X], Madame [L] [X] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons la société RENOV AVENIR (précédemment dénommée la société ARBD) aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 24 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
