TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/50224 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOJ3
N° : 6
Assignation du :
07,08 et 16 Décembre 2022
[1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [C] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [F] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Liza BOZZONI, avocat au barreau de PARIS - #E1800
DEFENDERESSES
La S.C.I. CHARLOTTE
[Adresse 1]
[Localité 4]
La S.C.I. SABINE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentées par Me Antoine MORABITO, avocat au barreau de PARIS - #B0927
En présence de :
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] Représenté par son syndic, la société PONCELET & Compagnie, Société à responsabilité limitée
[Adresse 2]
[Localité 7],
La S.A.S. DPJS CONSEILS es qualités de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentés par Me Emmanuel ESCARD DE ROMANOVSKY, avocat au barreau de PARIS - #B0140
La S.A.R.L. Société PONCELET & Compagnie Prise en qualité de Syndic du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 7] / France
représentée par Me Stéphanie DUGOURD, avocat au barreau de PARIS - #P0344
DÉBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu l'assignation délivrée par Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] les 7 et 8 décembre 2023 à la SCI CHARLOTTE, la SCI SABINE, au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et à la société DPJS CONSEILS devant le juge des référés du tribunal judiciaire ;
Vu les conclusions déposées par Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] à l'audience du 22 mai 2023 ;
Vu les conclusions déposées et soutenues par Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] à l'audience du 27 mai 2024 aux fins de :
- Dire Madame et Monsieur [W] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
Y FAISANT DROIT,
- CONDAMNER la SCI CHARLOTTE à se conformer aux résolutions n°21, 22 et 23 votées lors de l’assemblée générale du 19 mai 2016, et à remettre en conséquence les parties communes en état, à libérer les parties communes et à cesser tout empiétement ou appropriation irrégulière, à ses frais exclusifs, et notamment à:
- déposer les deux moteurs de la climatisation,
- déposer le spot / caméra installé en façade du bâtiment cour niveau 2 ème fenêtre en partant de la droite,
- déposer les gaines, câbles et tuyaux apparents descendant sur la façade de la courette,
- boucher les trous sur la façade de la courette,
- déposer la pyramide en verre qui ferme la courette et à restituer cette courette à la copropriété,
- ne plus occuper la cour commune et à retirer tout bac et autres pots de plantes dans la cour ; et à retirer les vélos,
- restituer à la cour sa planéité telle qu’elle était à l’origine ;
Et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et par remise en état ou demande de libération des parties communes listée dans la résolution n°21, non suivie d’effet ;
- CONDAMNER la SCI SABINE à se conformer aux résolutions n°24, 25 et 26 votées lors de l’assemblée générale du 19 mai 2016, et à remettre en conséquence les parties communes en état, à libérer les parties communes et à cesser tout empiètement ou appropriation irrégulière, à ses frais exclusifs, et notamment :
- à déposer la porte d’entrée non conforme et à en poser une qui soit conforme au permis de construire (couleur verte et deux ventaux dont une partie vitrée),
- ne plus occuper la cour commune et à retirer tout bac et autres pots de plantes dans la cour ; et à retirer les vélos
Et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et par remise en état ou demande de libération des parties communes listée dans la résolution n°24, non suivie d’effet ;
EN TOUTE HYPOTHESE,
- CONDAMNER in solidum la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE au paiement de la somme de 6.000 € à Madame et Monsieur [W] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER in solidum la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE aux entiers dépens ;
Vu les conclusions déposées et soutenues à l'audience de la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE aux fins de :
CONSTATER que les actions visant à obtenir le retrait ou l’enlèvement des plantes, jardinières, des caméras, des câbles, des climatiseurs et des gaines électriques sont prescrites ;
DIRE et JUGER que les époux [W] ne rapportent pas la preuve que les ouvertures, les fenêtres, les baies vitrées et la porte d’entrée ne sont pas conformes au permis de construire ;
En conséquence, les DEBOUTER de leurs demandes ;
CONSTATER que la Courette de 7m² appartient au lot 31 et n’est pas une partie commune mais la propriété exclusive de la SCI SABINE ;
En conséquence, DEBOUTER les époux [W] de leur demande de la restitution de la courette surmontée d’une pyramide de verre ;
CONDAMNER les époux [W] au paiement de la somme de 10 000,00€ chacun au profit de la SCI CHARLOTTE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER les époux [W] au paiement de la somme de 10 000,00€ chacun au profit de la SCI SABINE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER les époux [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Antoine MORABITO, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
Par observations orales, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a rappelé qu'il existe une procédure au fond portant sur des demandes similaires et indiqué qu'il s'en remettait à l'appréciation du juge.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
SUR CE
Sur l'exception de connexité
Aux termes de l’article 101 du Code de procédure civile, s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.
En l'espèce, Madame et Monsieur [W] sont propriétaires des lots n°7 et 17 dans l’immeuble du [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété.
La S.C.I. CHARLOTTE est propriétaire des lots 8, 20, 26, 31.
La S.C.I. SABINE est propriétaire des lots 23, 24, 25, 27, 28.
Monsieur [Z] [G] est propriétaire des lots 12 et 15, Monsieur [Y] [G] est propriétaire du lot 4.
Par assignation délivrée le 6 octobre 2020, Monsieur [Y] [G], Monsieur [Z] [G] et la SCI JEAN MOULIN ont fait assigner la SCI SABINE, la SCI CHARLOTTE et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :
« CONDAMNER conjointement et solidairement la S.C.I. SABINE et la S.C.I. CHARLOTTE à remettre intégralement en leur état antérieur et à leurs frais, toutes les parties communes des Immeubles A et B du Syndicat des Copropriétaires qu'elles ont modifiées soit par installation ou entreposage d'objets ou par les travaux ou aménagements qu'elles ont accomplis en violation des dispositions du Règlement de Copropriété ou des décisions des Assemblées des Copropriétaires du Syndicat de Copropriété des immeubles d [Adresse 1], savoir notamment - l'enlèvement des jardinières et pots installés dans la Cour de l'immeuble - l'enlèvement des objets entreposés dans les Halls d'escaliers parties communes,
CONDAMNER les mêmes à procéder à la suppression des ouvertures de tous ordres pratiquées dans les parties Communes des Bâtiments A et B
CONDAMNER la S.C.I. CHARLOTTE à remettre en état à ses frais exclusifs :
- la suppression de la toiture de la courette en la forme d'une « pyramide » en verre, Bâtiment A, avec enlèvement des aménagements accomplis, (salle de bains) et complète remise en état de l'intégralité des lieux ;
- la fermeture des ouvertures pratiquées dans le mur au droit de la petite courette, Bâtiment A, comportant vues droite et oblique sur le lot appartenant à la S.C.I. JEAN MOULIN, ainsi qu'ouverture d'aération
- Enlèvement du climatiseur installé sur la toiture côté droit du Bâtiment B et remise en état complète de la toiture après cet enlèvement.
CONDAMNER la S.C.I. CHARLOTTE à ses frais exclusifs, A titre principal,
- à procéder au comblement de l'affouillement du sol du LOT n° 26, Bâtiment B et à remettre en état le sol, partie commune, du Bâtiment.
- A prendre en charge toutes conséquences, notamment de surconsommation d'eau
en corrélation avec ces atteintes aux parties communes.
CONDAMNER la S.C.I. SABINE à remettre en état et à ses frais exclusifs, l'intégralité des atteintes qu'elle a commises aux parties communes, savoir :
A titre principal,
- Enlèvement des coffres blancs, rails et rideaux sur façade Bâtiment B.
- Remise en état d'origine de la courette
- Remise en état de toutes atteintes commises aux parties communes »
Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG : 20/10728, à la huitième chambre section 2 du tribunal judiciaire de Paris devant laquelle elle est toujours pendante et un juge de la mise en état a été désigné.
Il convient de constater qu'il existe un lien entre la présente procédure et celle enrôlée sous le numéro RG : 20/10728. En effet, si les demandeurs ne sont pas les mêmes, il s'agit dans les deux affaires des mêmes lots dans une même copropriété. La demande est dirigée à l'égard des mêmes défendeurs, à savoir les SCI CHARLOTTE et SABINE à l'encontre desquelles les mêmes faits sont reprochés et les mêmes demandes sont formulées.
Toutefois, les deux instances ne sont pas portées devant deux juridictions distinctes. En outre, compte tenu du caractère provisoire attaché aux ordonnances de référé, il n’existe pas de risque de contrariété avec une décision rendue au fond.
Les exceptions de litispendance et de connexité présentées par la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE seront donc rejetées.
Sur la prescription
La SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE estiment que les demandes de Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] concernant l'enlèvement des plantes, jardinières, des caméras, la dépose de la climatisation, des installations électriques et des câbles sont prescrites.
L’article 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, en son alinéa 1er , que : « les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».
L’article 2224 du Code civil dispose que : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
Le point de départ du délai de prescription est donc le jour à compter duquel la partie demanderesse a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action personnelle.
S'agissant de l'installation des climatiseurs et des câbles il convient de constater au regard des factures versées à la procédure que celle-ci est intervenue le 8 mars 2010. L'action destinée à la dépose des installations est une action personnelle soumise à la prescription décennale qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits.
Il n'est pas contesté que la climatisation était visible et connue des demandeurs.
Le fait que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mai 2016 ait été contestée par les défenderesses est sans incidence sur des droits des demandeurs.
Dans ces conditions, l'action visant à l'enlèvement des câbles et des climatiseurs est prescrite.
S'agissant de l'installation des plantes, de l'interphone et d'une caméra dans la cour commune par la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE il n'est pas contestée que ces installations qui constituent un encombrement et n'ont pas pour résultat de parvenir à sa privatisation ont été effectuée en 2014.
L'action destinée à remettre les lieux en état antérieur est dès lors une action personnelle sous mise à la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces installations étaient visibles et connues des demandeurs.
Le fait que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires ait été contestée par les défenderesses est sans incidence sur des droits des demandeurs.
Dans ces conditions, l'action visant l'enlèvement des plantes, jardinières et caméra est prescrite.
Sur la demande de restitution de la courette à la copropriété
Il n'est pas contesté que la SCI CHARLOTTE a réalisé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, la transformation en habitation d'une courette de l'immeuble.
Toutefois, il convient de constater qu'il existe un débat sur la qualité de partie commune de cette courette.
Il ressort d’un document du 24 septembre 2003 émanant de Monsieur [H] ingénieur DPLG géomètre expert que le lot 31 du bâtiment B est qualifié d’appartement situé au rez-de-chaussée bas de 91 m² avec comme surface annexes 58 mètres carré de cour et 7 mètres carré de courette.
Aux termes d'un courrier du 15 juillet 2015, Monsieur [D] [H], géomètre atteste que le courette est incluse dans le lot 31.
Dans ces conditions, l'occupation de la courette par la SCI CHARLOTTE n'apparaît pas constituer, avec l'évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite.
Dans ces conditions encore, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de restitution de la courette.
Sur la planéité de la cour
Aux termes du procès-verbal réalisé par le commissaire de justice le 15 mai 2024, la cour présenterait un défaut de planimétrie.
Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] exposent que la cour a été creusée avec une pente vers la droite alors qu’elle était, avant les travaux sur le lot de la SCI CHARLOTTE, parfaitement plane, et ce pour permettre aux fenêtres sur le retour côté droit (perpendiculaire au bâtiment fond de cour) de gagner quelques centimètres pour que les fenêtres soient plus grandes.
Toutefois, il n'est pas possible de constater, à la seule vue des dessins figurant sur le permis de construire versé à la procédure, que le défaut de planimétrie serait le résultat des travaux réalisés sur le lot de la SCI CHARLOTTE, une telle appréciation relevant des pouvoirs du juge du fond.
Dès lors, il convient de constater que Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] ne démontrent pas que le défaut de planimétrie serait un trouble manifestement illicite incombant à la SCI CHARLOTTE.
Sur la demande de dépose de la porte d'entrée
Il ressort du constat réalisé par le commissaire de justice le 15 mai 2024 que la porte d'entrée du lot appartenant à la SCI SABINE est en bois de couleur marron et qu'elle est dotée d'un imposte en bandeau supérieur de couleur blanche.
Or, le permis de construire prévoyait que les menuiseries rappelleraient celles d'origine et seraient de couleur verte. Sur le dessin projeté du permis de construire versé à la procédure, la porte comporte des carreaux en partie haute et elle est de couleur verte.
S'il est exact que le défaut de correspondance de la porte installée avec le dessin figurant sur le permis de construire est susceptible de constituer un trouble illicite, il ne l'est cependant pas manifestement dans la mesure où Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] ne vise aucun article du règlement de copropriété permettant de constater que la porte litigieuses dépend des parties communes de l'immeuble ou que les copropriétaires soient tenus de respecter une harmonie des couleurs de l'immeuble.
Sur la demande visant à boucher les trous
Le commissaire de justice a relevé le 15 mai 2024 qu'il existe « sur la façade de l'immeuble A, sous la fenêtre de Monsieur [G] (…) la présence d'une bouche de ventilation et d'une grille de ventilation ».
Toutefois, Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] ne visent à l'appui de leur demande que la seule résolution n°21 votée par l'assemblée générale des copropriétaires de 2016.
Ce seul élément ne permet pas de constater que la bouche de ventilation présente un caractère manifestement illicite au regard des dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble ou des dispositions de la loi de 1965.
Sur la demande de retraits des vélos
Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] demandent de condamner la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE à retirer les vélos se trouvant dans la cour de l'immeuble.
Il est possible de constater sur les photographies figurant dans le procès verbal réalisé par le commissaire de justice, que des vélos sont garés dans la cour intérieure de l'immeuble. Toutefois, aucun élément ne permet à ce stade de constater que ces vélos appartiendraient à la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande portant sur le retrait des vélos.
Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] seront condamnés à la charge des dépens de l'instance.
En l'espèce, il ne parait pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons les exceptions de litispendance et de connexité présentées par la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE.
Déclarons prescrite l'action destinée à obtenir la dépose des installations des deux moteurs de la climatisation, de gaines, câbles et tuyaux apparents descendant sur la façade de la courette , ainsi que du spot / caméra installé en façade du bâtiment cour niveau 2ème fenêtre en partant de la droite et l'enlèvement des plantes dans la cour ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à reboucher les trous sur la façade ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à faire déposer la pyramide en verre qui ferme la courette et à restituer cette courette à la copropriété ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à retirer les vélos ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à restituer à la cour sa planéité telle qu’elle était à l’origine ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à déposer la porte d’entrée ;
Rejetons la demande de Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejetons la demande de la SCI CHARLOTTE et la SCI SABINE sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamnons in solidum Monsieur [F] [W] et Madame [C] [W] aux entiers dépens de instance ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Fait à Paris le 24 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
