TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 21/00183
N° Portalis 352J-W-B7F-CTRLB
N° MINUTE : 1
Jugement de fixation
Assignation du :
03 Décembre 2020
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 24 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S.U. HOTEL CAYRE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Etienne PETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0082
DEFENDERESSE
S.A.R.L. MOBIXEL en sa qualité de mandataire de l’Indivision [S] [G] constituée de :
1.Madame [E] [G]
2.Madame [A] [U]
3.Monsieur [F] [B]
4.Monsieur [P] [B]
5.Madame [N] [B] épouse [C]
6.Madame [XD] [B]
7.Madame [T] [S]
8.Monsieur [D] [S]
9.Monsieur [Y] [S]
10.Monsieur [V] [S]
11.Madame [BR] [M]
12.Madame [AE] [Z]
13.Madame [X] [S]
14.Madame [R] [S]
15. Madame [K] [W] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Christine SARAZIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0286
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 12 Mars 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 juillet 1993, Mme [E] [G], Mme [A] [U], M. [F] [B], M. [P] [B], Mme [N] [B] épouse [C], Mme [XD] [B], Mme [T] [S], M. [D] [S], M. [Y] [S], M. [V] [S], Mme [BR] [M], Mme [AE] [Z], Mme [X] [S], Mme [R] [S], Mme [K] [W] [S] composant l’indivision [S] et [G] (ci-après l’indivision) – domiciliés au siège social de leur mandataire, la société SARL Mobixel (ci-après la société Mobixel) d’une part, et dont la gestion du bien immobilier visé ci-dessous est assurée par la société commerciale Sully Gestion d’autre part – a donné à bail commercial à la société SASU Hôtel Cayre (ci-après la société Hôtel Cayre) un immeuble – « élevé sur caves et sous-sol [et composé] d’un rez-de-chaussée, de six étages carrés et d’un septième lambrissé » – situé au [Adresse 2].
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1993 moyennant un loyer annuel en principal de 1.320.000 francs – soit 201.232,70 euros – dont les modalités de versement sont précisées par un avenant audit bail de février 1994 et dont le montant est élevé à 1.500.000 francs, soit 228.673,52 euros, par l’acte sous seing privé du 27 novembre 2001 renouvelant le bail pour une même durée à compter du 1er janvier 2002.
Les lieux ont pour destination l’activité exclusive « d’hôtel meublé et restaurant ».
Par acte d’huissier du 29 janvier 2010, l’indivision a fait délivrer à la société Hôtel Cayre un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à effet au 1er janvier 2011, moyennant le versement d’un loyer annuel de 388.000 euros hors taxes hors charges.
Un accord entre les parties ayant été trouvé, le renouvellement du bail a été conclu par acte sous seing privé du 22 juillet 2011, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 2011 et moyennant le versement d’un loyer annuel de 350.000 euros hors taxes hors charges. Par le jeu de son indexation à l’indice INSEE du coût de la construction (ICC), le loyer actuel s’élève à la somme en principal de 378.322,40 euros.
Suite à la réception, le 6 juin 2019, du rapport de l’expertise amiable diligentée par la société SAS Ad Valorex au profit de l’indivision, cette dernière a fait délivrer, par acte d’huissier du 27 juin 2019, à la société Hôtel Cayre un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à effet au 1er janvier 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel de 843.000 euros hors taxes hors charges.
Par acte d’huissier du 30 juillet 2019, la société Hôtel Cayre a accepté le principe de renouvellement mais s’est opposée au montant du loyer proposé par le bailleur.
Se prévalant d’un rapport d’expertise amiable établi le 17 février 2020 par M. [I] [L], expert près la cour d’appel de Paris, à la demande de la société Hôtel Cayre, cette dernière a adressé au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2020, un mémoire préalable en demande afin de voir fixer le loyer en renouvellement à la somme annuelle de 395.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2020.
Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, par acte d’huissier du 3 décembre 2020, la société Hôtel Cayre a fait assigner l’indivision devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer le loyer en renouvellement, à compter du 1er janvier 2020, à la valeur locative estimée à 395.000 euros hors taxes hors charges et, subsidiairement, d’ordonner une mesure d’expertise.
Par jugement du 1er juin 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er janvier 2020 et désigné Mme [XD] [H] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission d’évaluer la valeur locative des lieux litigieux au 1er janvier 2020. Par ordonnance du 17 septembre 2021, M. [O] [J] a finalement été désigné en qualité d’expert aux fins de répondre à la mission susmentionnée.
Dans son rapport définitif du 17 novembre 2022, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative au 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 681.000 euros.
C’est dans ces conditions que, par son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 4 mars 2024 avec accusé de réception du 7 mars 2024, la société Hôtel Cayre demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :
À titre principal :
- Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 395.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2020,
À titre subsidiaire :
- Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 128.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2020, soit à la valeur locative applicable pour cette année,
- Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 271.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2021, soit à la valeur locative applicable pour cette année,
- Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 681.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2022 et jusqu’au 31 décembre 2028, soit à la valeur locative applicable à compter de cette date,
À titre infiniment subsidiaire :
- Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 574.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2020, soit à la valeur locative moyenne sur 9 années tenant compte d’une recette théorique moindre sur les années 2020 et 2021,
À titre très infiniment subsidiaire :
- Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 681.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2020, et d’appliquer sur ce montant les abattements suivants :
* 81% sur l’année 2020, soit un loyer annuel après abattement de 129.300 euros,
* 60% sur l’année 2021, soit un loyer annuel après abattement de 271.000 euros,
En tous les cas :
- Condamner l’indivision [S] [G] en tous les dépens d’instance comprenant le coût de l’expertise.
Au soutien de ses demandes, la société Hôtel Cayre fait valoir en substance:
- que l’expertise judiciaire est incohérente dès lors qu’elle ne considère pas, dans sa méthode de calcul, que l’activité de la société Hôtel Cayre s’étend sur deux immeubles loués en vertu de deux baux commerciaux distincts, le nombre, la superficie, le coefficient de capacité et la qualité des chambres proposées respectivement dans ces deux bâtiments, ainsi que le revenu que celles-ci génèrent étant différents,
- que le bailleur fait preuve de mauvaise foi du fait de l’incohérence de sa position, alors qu’il reconnaît la non-application du loyer annuel à hauteur de 681.000 euros durant la période de la crise sanitaire et que la preneuse lui a communiqué ses difficultés financières éprouvées pendant ladite période ;
- que l’expert ne dépasse pas sa mission en prenant en compte les effets de la crise sanitaire dans ses calculs ;
- que la propriété pour moitié indivise par la société mère du preneur de l’immeuble côté [Adresse 27] constitue un argument spécieux.
Par mémoire en réplique notifié le 28 février 2024, l’indivision demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :
- Débouter la société Hôtel Cayre de ses demandes,
- Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à un montant annuel de 681.000 euros hors taxes et hors charges et hors impôts fonciers,
- Juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,
- Condamner le preneur aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Au soutien de ses demandes, l’indivision fait valoir :
- Sur les locaux litigieux : s’agissant de leurs caractéristiques, que l’état extérieur et intérieur de l’hôtel est excellent et qu’il propose trois types de chambres de superficie distincte, et s’agissant des facteurs locaux de commercialité, que l’immeuble bénéficie d’une localisation avantageuse, le quartier ayant une très bonne commercialité, proche de lieux touristiques et facilement accessible,
- Sur la détermination de la valeur locative : que l’expertise judiciaire est pertinente, qu’elle ne prend pas et ne doit pas prendre en compte, dans ses conclusions définitives rendues le 17 novembre 2022, l’incidence de la crise sanitaire liée au Covid 19 sur la détermination de la valeur locative au 1er janvier 2020 ; qu’une telle prise en compte conduirait au dépassement, par l’expert, de sa mission d’une part et à la dénaturation de la jurisprudence affirmant que ladite crise ne peut conduire à la non-exigibilité ou réduction des loyers échus durant cette période d’autre part ; qu’en outre, le preneur ne justifie pas, durant la période susmentionnée, des difficultés financières éprouvées et a dû bénéficier d’un loyer avantageux, sa société mère étant propriétaire à moitié de l’immeuble situé [Adresse 27] dans lequel elle exerce en partie son activité.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs derniers mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DU JUGEMENT
À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 1er juin 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er janvier 2020.
Sur le prix du bail renouvelé
Sur les caractéristiques des locaux
Il ressort tant de l’expertise judiciaire que des expertises amiables réalisées par M. [I] [L] et par le cabinet ad Valorex et soumises à la discussion des parties que les locaux loués sont situés dans le [Localité 5], en frontière avec le [Localité 4], l’immeuble dont ils dépendent se trouvant à l’angle de la [Adresse 27], presque à l’intersection des [Adresse 2] et [Adresse 29].
L’hôtel se situe au [Adresse 2] dans le quartier [Localité 30], à la fois résidentiel et habité par une population à fort pouvoir d’achat, commercialement actif (puisque immédiatement proche de l’animation du carrefour [Localité 6]- [Localité 31], et également du [7]), et proche de plusieurs grands sites touristiques (musées [12], [8], [25], [10], quartier de [Localité 31], Jardin des [34], [24], [11]...).
Les lieux se trouvent à proximité immédiate de la station de métro “[28]” (ligne 12) et sont également desservis par le RER C (station [13] à 700m), ainsi que par de nombreuses lignes de bus. M. [L] relève que le stationnement en surface est difficile dans le quartier mais facilité par la présence de quatre parkings publics à proximité.
L’expert judiciaire, M. [J], conclut à une très bonne situation pour les locaux expertisés au sein d’un environnement mixte résidentiel, de bureaux et commerçant, proche du quartier touristique de [Localité 31] et bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun.
M. [L] relève cependant une concurrence hôtelière importante, concurrence accrue par les logements mis à la location sur des plateformes de type Aibnb. M. [J] dénombre de son côté huit hôtels situés dans le même secteur, à une distance inférieure à 400 mètres des lieux loués.
L’hôtel est exploité dans deux immeubles qui font l’objet de deux baux distincts, situés au [Adresse 2] (locaux loués) et au [Adresse 3].
Edifiés à la même époque, ces deux immeubles sont de même qualité de construction et de même belle apparence. Séparés largement, mais non entièrement, par une petite cour, les deux immeubles communiquent à tous les niveaux.
Les locaux loués dépendent d’un bel immeuble ancien élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de six étages droits et d’un 7ème étage mansardé – balcons filants aux 2ème, 5ème et 6ème étages – façade en pierre de taille légèrement ouvragée – brisis en ardoises – couverture en zinc.
Les locaux se composent :
- au rez de chaussée d'un hall d'accueil réception, de bureaux sans éclairement naturel, d'une salle de réunion sans éclairement naturel, d'un salon-ba éclairé par de grandes baies sur le [Adresse 2], d'une salle de petit déjeuner/buffet éclairée partiellement en second jour sur le salon et d'une grande cuisine à l'arrière sans éclairement naturel,
- de soixante-douze chambres réparties comme suit : onze chambres étage du 1er au 5ème étage (5 sur rue et 6 sur cour) , dix chambres au 6ème étage (5 sur rue et 5 sur cour) , sept chambres au 7ème étage (4 sur rue et 3 sur cour),
- au 1er sous sol, d'une salle de fitness avec sauna et spa, d'une zone sanitaires hommes et femmes séparés, d'une buanderie, de deux bureaux, de vestiaires du personnel masculin, de réserves et de locaux techniques,
- au 2ème sous-sol accessible par un escalier carrelé d'un dégagement, de vestiaires du personnel féminin avec douche et sanitaire, d'une salle de pause du personnel et de réserves.
Les chambres se répartissent comme suit :
* 19 chambres "classiques", pour deux personnes, d'une surface de 14 à 18 m²,
* 43 chambres "executive" pour deux personnes d'une surface de 18 à 23 m²,
* 9 chambres "deluxe", pour deux ou trois personnes d'une surface de 20 à 22 m²,
* d'une suite : pour deux personnes, avec salon, d'une surface de 26 m².
Quatre chambres sont accessibles aux personnes à mobilité réduite, conformément à la réglementation requise.
L'expert judiciaire conclut à une bonne impression d'ensemble et retient les éléments suivants :
bel immeuble de standing sur le [Adresse 2], de meilleur standing que celui sur la [Adresse 27],bonne qualité de construction,entrée / réception au rez-de-chaussée qui est spacieuse,grande salle des petits déjeuners qui pourrait servir de restaurant, une cuisine étant attenante,faible surface de la salle de réunion,configuration irrégulière des locaux,chambres qui sont grandes, mais avec des salles d’eau petites, comprenant douches ou baignoires,absence de sanitaires (wc) indépendants,climatisation réversible réglable dans les chambres,menuiseries en bois avec double vitrage sur boulevard et simple vitrage sur cour,chauffage central CPCU (installation dans l’immeuble de la [Adresse 27]),chambres sur le [Adresse 2] au 7ème étage mansardées,vues [33] et sur le dôme [9] en étages élevés,circulations verticales par escaliers et ascenseurs,importance des annexes en sous-sol.
L’hôtel est classé dans la catégorie 4 étoiles.
Sur la valeur locative de la partie hébergement
Selon l’article R.145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel, de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur et certaines majorations.
En l’espèce, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 doit être fixé, concernant la partie hébergement, en application de l’article R.145-10 du code de commerce et selon la méthode sus visée, point sur lequel les parties s’accordent. Elles s’opposent en revanche sur l’assiette des locaux à prendre en compte.
La société Hôtel Cayre soutient en effet que le rapport de l’expertise judiciaire ne prend pas en compte le fait que l’activité du preneur s’étend sur deux immeubles – l’un situé au [Adresse 2], l’autre dans la [Adresse 27] – loués en vertu de deux baux commerciaux distincts et engendrant, du fait d’une différence dans la quantité et la qualité des chambres proposées, un revenu distinct dans chacun des bâtiments. Elle en déduit que la détermination de la valeur locative sur la seule base de l’immeuble situé sur le [Adresse 2] n'est pas pertinente, une valeur locative globale réduite au prorata étant nécessaire.
L’indivision quant à elle fait valoir que l’expert judiciaire a, à juste titre, recherché la valeur locative des seuls lieux loués, conformément à la mission donnée aux termes du jugement avant dire droit du 1er juin 2021.
Le présent litige concerne effectivement la fixation de la valeur locative des locaux objet du bail liant les parties, de sorte que la position de la société Hôtel Cayre ne peut être retenue et qu'il ne e peut être reproché à l’expert judiciaire d’avoir fondé ses estimations et, in fine, son rapport définitif, sur l’étude exclusive de l’immeuble situé au [Adresse 2].
Pour déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er janvier 2020, M. [J], a appliqué la méthode hôtelière rénovée selon les étapes suivantes :
- il a calculé la recette théorique maximale ;
- il a ensuite corrigé le montant de la recette théorique maximale en appliquant un taux de recours au titre des commissions versées au OTA (online travel agency) et un taux d’occupation,
- il a ensuite appliqué à la recette théorique (chiffre d'affaires réalisable) ainsi obtenue un taux d’effort.
M. [L] a appliqué la même méthode pour la partie hébergement mais a établi ses calculs sur des valeurs différentes comme analysées infra.
Les conclusions de Messieurs [J] et [L] sont les suivantes :
EXPERTISE AMIABLE
EXPERTISE JUDICIAIRE
Hôtel de référence
Haut de gamme (4 étoiles)
Haut de gamme (4 étoiles)
Prix praticable à la chambre
160 euros (prix moyen à la chambre)
de 180 à 300 euros *
Nombre de jours d'ouverture
365
365
Nombre de chambres prises en compte
125
72
Sous total : recette hébergement théorique
7.300.000 euros/an HT
5.533.400 euros/an HT
Taux d'occupation retenu
75 %
de 80 à 85 %
SOUS TOTAL
5.475.000 euros/an HT
4.692.805 euros/an HT
OTA
-12 %
-6 %
SOUS TOTAL : chiffre d'affaires réalisable
4.818.000 euros/an HT
4.411.237 euros/an HT
Pourcentage sur recette
13 %
14 %
SOUS TOTAL
626.000 euros/an HT
617.573 euros/an HT
Correctif du fait de la dualité du bail
x 72/125 ( au titre du prorata des chambres comprises dan l'assiette du bail litigieux
+ 5 % en vertu du droit de communication entre les deux immeubles
Abattement au titre de la taxe foncière
-14.851 euros
TOTAL
* cf page 50 du rapport d'expertise judiciaire
Sur la recette théorique maximale, le taux d'occupation et la recette réalisable
L'expert judiciaire a déterminé la recette théorique maximale annuelle, évaluée à 5.533.400 euros/an HT en appliquant un prix praticable différencié selon la typologie des chambres dépendant des lieux loués.
M. [L] s'est fondé sur un prix moyen à la chambre issu d’une comparaison avec les tarifs pratiqués par des hôtels similaires de référence et a appliqué un taux d’occupation uniforme aux 125 chambres considérées, dont celles situées dans l'immeuble [Adresse 27], qui font l'objet d'un bail distinct. Or une telle analyse globale est vectrice d’imprécisions et constitue un paradoxe avec les allégations du preneur qui fait valoir le particularisme desdites chambres afin de critiquer les conclusions de l’expert judiciaire.
Etant entendu que l'expert judiciaire étudie de façon plus précise au cas par cas les prix pratiqués et le taux d’occupation appliqué, et que dans une réponse à un dire de la société locataire, il précise à juste titre (page 67 du rapport) avoir pris en compte, dans l'estimation du chiffre d'affaires normatif, le fait que les chambres haut de gamme se situent dans l'immeuble [Adresse 27] et notamment celles qui ont vue sur la [33] et avoir retenu un chiffre d'affaires hébergement normatif (4.692.805 euros) à un montant inférieur au chiffre d'affaires hébergement réalisé en 2018 et 2019 proratisé au nombre de clés des locaux expertisés (4.788.310 euros en 2018 et 4.917.357 euros en 2019).
Il sera donc retenu une recette théorique maximale de 5.533.400 euros/an HT [(6 x180) + (26x200) + (21 x210) + (12x220) +(5x250) +(1x280) +(1x300)].
L'expert judiciaire a retenu un taux d'occupation de 85 % pour 70 chambres et de 80 % pour les deux chambres les plus chères, déterminé en fonction notament de la situation de l'hôtel, de la gamme de létablissement, des tarifs praticables et des prix du marché.
La société Hôtel Cayre retient un taux d'occupation de 75 %, tel que préconisé par M. [L], qui note "un très bon emplacement mais une importante capacité d'hébergement".
Le cabinet Ad Valorex a retenu un taux de remplissage de 79,4 %.
Les données MKG Consulting font état dans le secteur pour le segment haut de gamme d'un taux d'occupation de 76,20 % en 2017, 78,9 % en 2018 et 75,4 % en 2019.
Au vu du très bon emplacement des lieux loués dans un environnement touristique animé, de la présence non contestée d’hôtels concurrents classés dans la même catégorie 4 étoiles, du prix moyen retenu pour le calcul de la recette théorique d’hébergement, du niveau de prestation et des tarifs pratiqués, il convient de retenir un taux d’occupation de 80 % pour l'ensemble des 72 chambres, sans distinguer le cas des deux chambres les plus spacieuses et les plus coûteuses comme l'a fait l'expert judiciaire, sans s'expliquer sur ce point.
S'agissant des remises à la clientèle, l'expert judiciaire propose de retenir un taux de 6 % alors que le cabinet Ad Valorex a retenu un taux de 10 % et que la société Hôtel Cayre réclame l'application d'un taux de 12 % tel que préconisé par M. [L], en retenant d'une part que les prestataires internet retiennent généralement une commission comprise entre 18 % et 22 % et d'autre part que l'hôtel accueille une importante clientèle d'affaires, composée de personnes voyageant seules d'où des prix à la nuité inférieurs à ceux facturés lorsque la chambre est occupée par deux personnes.
Il sera retenu en l'espèce un taux d'abattement de 10 %.
Il s'ensuit que le chiffre d'affaire réalisable sera fixée à la somme de 3.984.048 euros (5.533.400 euros/an HT x 0,80 X 0,90).
Sur le taux de prélèvement sur la recette d’hébergement
Le taux de prélèvement sur recettes, dit taux d’effort est inversement proportionnel à la catégorie hôtelière, dès lors qu’il tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celles des prestations de confort dans les catégories les plus élevées.
L’expert judiciaire estime le taux de recette sur l’hébergement à 14%, le cabinet Ad Valorex à 12 % et M. [L] à 13 %.
Compte-tenu de l'excellente situation géographique de l'hôtel, dans un quartier animé et très recherché par les touristes, du classement de l'hôtel en 4 étoiles, du nombre de chambres et de leur surface, ainsi que des prestations offertes, il sera retenu un taux de recettes en fonction du chiffre d'affaires de 14 %.
Soit une valeur locative brute annuelle sur l’hébergement avant correctif arrondie à 558.000 euros.
Sur la valeur locative de recettes annexes
L'expert judiciaire n'a pas retenu de recette complémentaire au titre des petits déjeuners alors que M. [L] retient une recette complémentaire sur les petits déjeuners sur la base d’un prix de 15 euros HT pour un taux de transformation de 45 % représentant 1 % du chiffre d’affaires total soit une recette complémentaire petit déjeuner d’un montant de 59.100 euros arrondi à 60.000 euros HTHC/an.
Il est constant que la méthode hôtelière actualisée envisage la prise en considération des recettes annexes générées par l’activité exploitée dans les lieux loués en appliquant un taux différencié selon chaque type de recette, selon qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant.
Pour autant, il n'est pas versé aux débats les comptes de résultat permettant d'objectiver la recette petits déjeuners, lesquels constituent des recettes annexes correspondant à des services rendus à la clientèle, dont il n'est pas justifié qu'elles ont été une source réelle et significative de profit.
En outre l'indivision ne réclame pas la majoration de la valeur locative à ce titre.
Dès lors, il n'y a pas lieu de retenir une valeur locative pour les recettes de petits-déjeuners.
Sur la majoration pour droit de communication entre les deux immeubles
L'expert judiciaire retient une majoration de 5 % en lien avec le droit du preneur de créer une communication avec l'immeuble situé [Adresse 3] permettant d'augmenter le nombre de chambres, qui sera retenue en l'espèce.
La valeur locative de la partie hébergement ressort donc, selon cette méthode, hors correctif éventuel pour impôt foncier à 585.900 euros/an HT HC.
Cette évaluation étant supérieure à celle fixée par M. [L], la société Hôtel Cayre demande qu'il soit tenu compte de la crise sanitaire notamment en scindant la valeur locative en plusieurs cycles pour les années 2020, 2021 et 2022 à 2022, compte tenu des recettes théoriques dégradées sur les années 2020 et 2021 en raison de la crise sanitaire.
Or, il n'est versé aux débats aucun élément comptable attestant de la baisse du chiffre d'affaires et les difficultés financières invoquées par la société preneuse, et justifiant les éventuelles mesures mises en place pour y faire face (prêts, provisions...) Etant entendu en outre que la crise sanitaire, postérieure à la date de renouvellement du bail, n'a pas eu pour effet ni d'affecter l'exigibilité des loyers, ni de réduire de façon automatique le montant de ceux-ci .
Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la société preneuse visant à voir fixer la valeur locative par paliers, ou visant à voir lisser la baisse de loyer qu'elle renvendique.
Sur la valeur locative de la partie restaurant
Il n'est pas contesté que l'hôtel est doté d'une partie restaurant.
L'expert judiciaire, dans une réponse à un dire de la société preneuse a indiqué à juste titre (page 69 du rapport) que les caractéristiques des locaux, notamment la cuisine et la surface de la salle, permettent l'exploitation de l'activité de restauration qui est autorisée par le bail. Ceci indépendament de l'exploitation de l'hôtel.
Il convient donc de fixer la valeur locative de la partie restauration conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, soit d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L'expert judiciaire une surface pondérée de 113 m²B qui ne fait pas l'objet de discussion entre les parties.
Au titre des références locatives retenues afin de fixer la valeur locative de cette partie des locaux, l'expert judiciaire cite les locations suivantes :
dans un rayon de 300 m :
une location nouvelle :
1 991 €/ m²B
au 15/04/2019 pour 115,50 m²B (DARTY & FILS - cuisiniste)
au [Adresse 17] à l'angle de la rue
[Adresse 32]
bail 9 ans - loyer : 230 000 €
huit loyers pratiqués pour lesquels il a été versé un droit au bail :
601 €/ m²B
au 01/09/2017 pour 64,40 m²B (BEL AIR - prêt-à-porter, prêt-à-porter
féminin)
au [Adresse 23]
bail 9 ans - loyer : 38 700 €
droit au bail : 50 000 €
648 €/ m²B
au 01/02/2017 pour 50 m²B (OH MME YOLANDE CHAMPENIER CREAM - cosmétiques)
au [Adresse 14]
bail 9 ans - loyer : 32 400 €
droit au bail : 290 000 €
969 €/ m²B
au 01/10/2018 pour 91,80 m²B (PARQUET CARRELAGE.COM - carrelages
dallages, parquet)
au [Adresse 15] à l'angle de la [Adresse 26]
bail 9 ans - loyer : 89 000 €
droit au bail non-communiqué
987 €/ m²B
au 01/01/2017 pour 59,25 m²B (BUFFET CRAMPON - instruments de
musique)
au [Adresse 18]
bail 9 ans - loyer : 58 500 €
droit au bail : 400 000 €
1 064 €/ m²B
au 01/04/2019 pour 85,50 m²B (HUGUES CHEVALIER - ameublement,
mobilier)
au [Adresse 19]
bail 9 ans - loyer : 91 000 €
droit au bail : 280 000 €
1 368 €/ m²B
au 01/09/2017 pour 44,60 m²B (GHRAOUI - chocolatier, confiserie,
confitures)
au [Adresse 19]
bail 9 ans - loyer : 61 000 €
droit au bail : 265 000 €
impôt foncier au preneur
1 538 €/ m²B
au 01/05/2018 pour 45,50 m²B (KUJTEN - prêt-à-porter cachemire)
au [Adresse 21]
bail 9 ans - loyer : 70 000 €
droit au bail : 250 000 €
1 573 €/ m²B
au 15/05/2018 pour 36,55 m²B (DC&BV - cosmétiques, parfums, petits
équipements de la maison et accessoires s'y rapportant, vente de
senteurs)
au [Adresse 20]
bail 9 ans - loyer : 57 500 €
droit au bail : 230 000 €
assurance immeuble, charges de copropriété, impôt foncier, travaux
de conformité avec la destination contractuelle au preneur
deux renouvellements de baux :
712 €/ m²B
au 01/10/2019 pour 133,44 m²B (BOFFI FRANCE)
au [Adresse 16]
bail 9 ans - loyer : 95 000 €
location gérance interdite, indice ILC - indexation annuelle
droit de préférence en cas de vente des murs
1 454 €/ m²B
au 01/03/2017 pour 39,88 m²B (SCENARIO - accessoires, chaussures,
prêt-à-porter)
au [Adresse 22]
bail 9 ans - loyer : 58 000 €
diminution de loyer de 4,37% (ancien loyer : 60 561 €)
charges de copropriété, impôt foncier, travaux prescrits par les
autorités administratives au preneur, droit de préférence en cas de cession
Au vu de l'ensemble de ces éléments de comparaison, l'expert judiciaire retient un prix unitaire de 700 € le m²P, non autrement contestée par les parties.
Il propose un abattement de 40 % sur cette valeur, la salle de restaurant étant utilisée en salle de petits déjeuners, laquelle est indispensable pour l’exploitation s’agissant d’un restaurant 4 étoiles.
Il en ressort une valeur locative de 47.460 euros HT HC, laquelle sera retenue en l’espèce.
Sur l’impôt foncier
Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-8 du code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ».
Le bail mettant la charge de l’impôt foncier au preneur, il y a lieu de déduire au réel le montant de cet impôt, comme l’a retenu l’expert judiciaire (14.851 euros), ce qui n’est pas formellement contesté par les parties.
Récapitulatif
Sous le bénéfice de l’ensemble des observations sus visées, la valeur locative des locaux loués s’élève à la somme arrondie de 618.500 euros/an HT HC (585.900 + 47.460 - 14.851).
Sur les autres demandes
Par application de l’article 1155 du code civil, dont les principes sont repris aux articles 1231-7 et 1343-2 du même code dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du premier mémoire notifié par l’indivision, soit le 16 mars 2021, puis au fur et à meure des échéances échues.
Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343- 2 du code civil.
La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Fixe à la somme annuelle en principal de 618.500 euros HT HC , à compter du 1er janvier 2020, le loyer du bail renouvelé entre d’une part, Mme [E] [G], Mme [A] [U], M. [F] [B], M. [P] [B], Mme [N] [B] épouse [C], Mme [XD] [B], Mme [T] [S], M. [D] [S], M. [Y] [S], M. [V] [S], Mme [BR] [M], Mme [AE] [Z], Mme [X] [S], Mme [R] [S], Mme [K] [W] [S] et, d’autre part, la société Hôtel Cayre pour les locaux situés [Adresse 2],
Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 16 mars 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts,
Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties,
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 24 juin 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME
