TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies conformes délivrées
le : 20/06/2024
à : - Me S. GILI
- Me E. COSSON
Copies exécutoires délivrées
le : 20/06/2024
à : - Me S. GILI
- Me E. COSSON
La Greffière,
Pôle civil de proximité
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PCP JCP référé
N° RG 24/03707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QC6
N° de MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [S] [V], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sophie GILI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0818
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023001928 du 30/03/2023 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)
DÉFENDERESSE
La Société Anonyme d’HLM à Conseil d’administration ICF LA SABLIÈRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Emmanuel COSSON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0004
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2024
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QC6
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024 par Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 12 décembre 2003, la société ICF LA SABLIÈRE a donné à bail à Mme [S] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].
La conclusion de ce contrat est intervenue dans le cadre d’un relogement, Mme [S] [V] étant précédemment logée par la même bailleresse au [Adresse 6].
Estimant que le logement loué n’était pas conforme au descriptif du contrat et qu’il présentait de nombreux désordres, Mme [S] [V] a assigné, en référé, la société ICF LA SABLIÈRE, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2024, aux fins d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire et de réduire, à titre provisoire, le loyer de 50 % durant les opérations d’expertise dans l’attente du dépôt du rapport.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mai 2024.
Lors de celle-ci, Mme [S] [V], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. Elle a exposé que le logement présentait des désordres d’ordre électrique et d’humidité et a ajouté qu’il ne semblait pas conforme au descriptif contenu dans le contrat de location.
La société ICF LA SABLIÈRE, représentée par son conseil, a formé protestations et réserves d’usage. Elle s’oppose à la demande de réduction des loyers. Elle rappelle que le logement actuel de Mme [S] [V] lui a été attribué dans un contexte de relogement en 2003 et qu’il avait été refait à neuf quand il a été donné en location. Elle ajoute que, dans le cadre d’une procédure d’acquisition de la clause résolutoire initiée par la bailleresse en 2020, Mme [S] [V] n’a pas mentionné les désordres allégués aujourd’hui.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 juin 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge peut, même en
présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande d'expertise
Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.
L'article 145 du code de procédure civile prévoit que, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L'article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.
En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 8] a été saisi et qu’à la suite d’un contrôle effectué le 19 mai 2022, il a relevé que l’alimentation électrique ²n’était pas mise en sécurité et que la salle de bains révélait la présence de moisissures, malgré la VMC, et a avisé Mme [S] [V] par courrier du 7 juillet 2022 qu’il prescrivait à la bailleresse de prendre les mesures pour remédier à ces désordres.
Par ailleurs, Mme [S] [V] fait état de ce que le logement qu’elle occupe ne serait pas conforme au descriptif contenu dans le bail en ce qu’il mentionnerait la présence de trois chambres, alors que le logement ne contient que deux chambres.
Il apparaît que l'existence des désordres allégués est plausible et que leur cause et leur imputabilité n'ont pas été identifiées et supprimées.
Il existe ainsi un motif légitime pour Mme [S] [V] de recourir à une mesure d'instruction dans les termes indiqués ci-dessous, ce d’autant que la bailleresse ne s’oppose pas à cette demande.
Sur la demande de réduction du loyer
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
Toutefois, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence posées par les deux premiers alinéas de l’article 6 de la même loi, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, Mme [S] [V] sollicite une réduction du loyer de 50 %, à titre provisionnel, pendant la durée de l’expertise.
Cependant, le caractère indécent du logement n'étant pas établi, sa demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
À ce stade de la procédure, il convient de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :
RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d'expert :
M. [M] [H]
[Adresse 5]
Tél. : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Email : [Courriel 7]
DONNONS comme mission à l'expert ainsi désigné :
- de se rendre sur place, à savoir [Adresse 3], dans l'appartement loué à Mme [S] [V],
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- s'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,
- examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l'assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Mme [S] [V], notamment la présence d’humidité dans la salle de bains, et la conformité du tableau électrique, décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,
- rechercher et exposer l'origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,
- indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de
remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera, le cas échéant, nécessaire,
- fournir tout élément permettant d'apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Mme [S] [V], ainsi que l'ensemble des autres préjudices susceptibles d'être caractérisés, préciser s'il est possible d'en estimer la durée,
- décrire la composition du logement et dire si cette composition est conforme à la description du logement résultant des éléments contractuels.
DISONS que, pour procéder à l'exécution de sa mission, l'expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- se rendre sur les lieux et, si nécessaire, en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,
- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
=$gt; en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
=$gt; en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code,
=$gt; en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,
=$gt; en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport,
=$gt; fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
=$gt; rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
FIXONS les frais et vacations de l'expert désigné ci-dessus à la somme de 3.000 euros ;
DISONS que les frais occasionnés par les mesures d'instruction seront pour le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle avancés par l'État, conformément aux dispositions des articles 40 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et 119 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 ;
DISONS que l'original du rapport sera déposé par l'expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,
DISONS qu'il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficultés d'exécution, de demande de prorogation d’un délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d'autres parties,
RAPPELONS que l'expert peut s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art distinct de sa spécialité,
RAPPELONS que, lorsque l'expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que, lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement et qu'à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties,
DISONS que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
DÉBOUTONS Mme [S] [V] de sa demande provisionnelle de réduction du loyer,
LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.
La Greffière, La Vice-Présidente,
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03707 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QC6
