TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [B] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Dominique LEBRUN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CKL
N° MINUTE :
11
JUGEMENT
rendu le 20 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [G] [Z] [W],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Dominique LEBRUN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 160
DÉFENDERESSE
Madame [B] [O],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juin 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CKL
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 17 janvier 2018 à effet au 25 janvier 2018, M. [G] [W] a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros et d'une provision pour charges de 50 euros.
Par actes de commissaire de justice du 22 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire d'une part un commandement de payer la somme principale de 1117,28 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, d'autre part un congé pour travaux.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [O] le 25 juillet 2022.
Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, M. [G] [W] a assigné Mme [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire,
-déclarer en conséquence le bail résilié à la date du 22 septembre 2022,
-en tant que de besoin valider le congé du 22 juillet 2022,
-être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, avec indexation,
- 1203,42 euros visée dans le commandement de payer au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de ce commandement de payer, ou subsidiairement de l'assignation,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juillet 2022.
Au soutien de ses demandes il fait valoir que Mme [B] [O] s'est abstenue de régler les causes du commandement de payer dans les deux mois, qu'un congé lui a été notifié.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 4 avril 2024, M. [G] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de la demande
M. [G] [W] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 22 juillet 2022.
Or, M. [G] [W] ne produit qu'un historique de paiement très partiel (pièce 4) portant uniquement sur :
-les loyers restant dus pour les mois de juin 2021, mai 2022 et décembre 2022,
-des versements effectués sur impayés de 100 euros les 9 septembre 2022, 7 octobre 2022 et 11 janvier 2023.
Ainsi aucun élément n'est versé aux débats sur la période de deux mois postérieure au commandement de payer soit du 22 juillet au 22 septembre 2022. Il peut même être déduit du document susvisé que les loyers postérieurs au mois de mai 2022 ont été réglés, de sorte qu'en application de la règle de l'imputation des paiements de l'article 1342-10 ils ont éteint les causes du commandement de payer.
Ne rapportant pas la preuve que la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est acquise, M. [G] [W] sera débouté de sa demande en constat de la résiliation du contrat pour ce motif.
Sur la demande en validation du congé
Aux termes de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne con-gé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l'espèce, M. [G] [W] a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux pour cause de travaux de rénovation importants portant sur la toiture, les murs extérieurs, la plomberie, le chauffage, l'électricité, la peinture, le carrelage et la création d'un escalier entre deux niveaux.
Ces travaux, d'ampleur, nécessitent que le logement ne soit pas occupé par la locataire, laquelle, en ne comparaissant pas à l'audience, ne conteste pas le fondement du congé.
Le délai de préavis est par ailleurs respecté.
Il y a lieu en conséquence de valider le congé pour motif légitime et sérieux.
Le contrat de bail est en conséquence résilié depuis le 24 janvier 2023.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [G] [W] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 janvier 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [W] ou à son mandataire.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, pour les raisons évoquées ci-dessus, M. [G] [W] ne rapporte pas la preuve de sa créance. Il sera en conséquence débouté de sa demande.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [B] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer compte tenu du rejet de la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [G] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE M. [G] [W] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire ;
DIT que le congé pour motif légitime et sérieux du 22 juillet 2022 a été valablement délivré par M. [G] [W] à Mme [B] [O] ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 janvier 2018 entre M. [G] [W], d'une part, et Mme [B] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 24 janvier 2023,
ORDONNE à Mme [B] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [B] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui s'est substituée au loyer dès le 24 janvier 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
DEBOUTE M. [G] [W] de sa demande en paiement de la somme de 1203,42 euros au titre de l'arriéré locatif,
CONDAMNE Mme [B] [O] aux dépens, exclusion faite du coût du commandement de payer du 22 juillet 2022,
CONDAMNE Mme [B] [O] à payer à M. [G] [W] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
