TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [X] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01994 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BY5
N° MINUTE :
10
JUGEMENT
rendu le 20 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEUR
Monsieur [X] [T],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juin 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01994 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BY5
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 12 septembre 2011 à effet au 15 septembre 2011, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [X] [T] et Mme [V] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 391,96 euros et d'une provision pour charges de 105 euros.
A la suite du congé délivré par Mme [V] [T] le 8 janvier 2024, M. [X] [T] est devenu seul titulaire du bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1378,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [T] le 13 octobre 2023.
Par assignation du 2 février 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2016,40 euros au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 4 avril 2024, la RIVP representée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mars 2024, s'élève désormais à 2466,52 euros. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et renonce expressément à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience exigée pour la suspension des effets de la clause résolutoire.
M. [X] [T] reconnait le principe et le montant de la dette et propose de la régler par des versements, en plus du loyer courant, de 70 euros par mois. Il souhaite rester dans les lieux.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 11 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1378,87 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2023.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier, que les revenus de M. [X] [T] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 70 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire: dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mars 2024, M. [X] [T] lui devait la somme de 2466,52 euros.
M. [X] [T] reconnaissant le montant de la dette et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur la somme de 1378,87 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 637,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [X] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 septembre 2011 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d'une part, et M. [X] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 12 décembre 2023,
CONDAMNE M. [X] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 2466,52 au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur la somme de 1378,87 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 637,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [X] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [T],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [X] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-M. [X] [T] sera condamné à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [X] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023,
DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
