TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [T] [P]
Monsieur [L] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01784 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AMF
N° MINUTE :
9
JUGEMENT
rendu le 20 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEURS
Madame [T] [P],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [L] [H],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juin 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01784 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AMF
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [L] [H] et Mme [T] [P] occupent un local situé [Adresse 2]).
Par actes de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE APRIS (ci-après la RIVP) a fait délivrer à M. [L] [H] et Mme [T] [P] un commandement de payer la somme principale de 4321,40 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [H] et Mme [T] [P] le 13 octobre 2023.
Par actes de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la RIVP a assigné M. [L] [H] et Mme [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [H] et Mme [T] [P] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
- In solidum une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- Solidairement 4051,49 euros, somme à parfaire, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- In solidum 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 janvier 2024. Les locataires ne sont pas présentés aux entretiens fixés dans le cadre du diagnostic social et financier.
À l'audience du 4 avril 2024, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s'élève désormais à 4896,10 euros. La RIVP considère enfin qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Elle ne forme aucune demande d'octroi aux locataires de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [L] [H] et Mme [T] [P] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Il est apparu en cours de délibéré que la bailleresse a produit un contrat de bail incomplet et non signé par M. [L] [H] et Mme [T] [P]. Le tribunal lui a alors demandé de produire le contrat signé.
Par courriel du 7 juin 2024, la RIVP a adressé la même pièce et a fait les observations suivantes : " Il apparaît que le bail est paraphé sur chaque page par les locataires, et notamment sur la dernière page. Ce paraphe démontre l'acceptation du bail par les locataires et leur connaissance de l'ensemble de ses clauses. En toutes hypothèses, il n'est pas contestable que les défendeurs sont bien locataires : ils occupent les lieux (ainsi qu'en attestent les modalités de remise des actes), et procèdent à des règlements. "
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la preuve du contrat de bail
Aux termes de l'article 1359 du code civil l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.
En application des articles 1361 et 1362 du code civil il peut être suppléé à l'écrit par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.
En l'espèce, la RIVP a uniquement produit 14 des 28 pages du contrat de bail, comprenant les conditions particulières et générales, chaque page étant paraphée TD et CT. La page 14 est signée par le bailleur mais aucune signature ou mention n'est apposée sous les mentions Le locataire, signature précédée de la mention " lu et approuvé ".
Sollicitée en cours de délibéré, la bailleresse a produit le même contrat, non signé.
Néanmoins, M. [L] [H] et Mme [T] [P], régulièrement et respectivement assignés à personne [Adresse 2] et à domicile n'ont pas comparu à l'audience ce qui peut constituer un commencement de preuve par écrit au sens des dispositions susvisées. Ils occupent par ailleurs le local objet dudit contrat ainsi que cela ressort de ces mêmes modalités d'assignation. La RIVP produit en outre les pièces d'identité de M. [L] [H] et Mme [T] [P]. Enfin des paiements réguliers sont effectués.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la bailleresse rapporte la preuve du contrat de bail.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 11 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4321,40 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2023.
Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la RIVP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, M. [L] [H] et Mme [T] [P] seront tenus in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
La RIVP verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mars 2024, M. [L] [H] et Mme [T] [P] lui devaient la somme de 4886,10 euros.
Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur la somme de 4321,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Par ailleurs il ressort du relevé de compte locatif que le paiement du loyer a repris avant l'audience (versements d'un montant total de 2000 euros entre le 6 et le 12 mars 2024). Par ailleurs la dette est peu ancienne (mars 2023) et des versements réguliers sont effectués de sorte qu'il peut être considéré que les locataires sont en situation de régler la dette.
Il convient en conséquence de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, en 36 mensualités de 135 euros, selon les modalités prévues ci-après.
Cependant, en l'absence de demande en ce sens, la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement ne peut être ordonnée.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [L] [H] et Mme [T] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance en ce compris le coût des commandements de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juin 2019 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d'une part, et M. [L] [H] et Mme [T] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 12 décembre 2023,
ORDONNE à M. [L] [H] et Mme [T] [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE in solidum M. [L] [H] et Mme [T] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [T] [P] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 4886,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 sur la somme de 4321,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [L] [H] et Mme [T] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 135 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [T] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 octobre 2023,
DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
