TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [F] [Z]
Monsieur [C] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01740 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AH7
N° MINUTE :
8
JUGEMENT
rendu le 20 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEURS
Madame [F] [Z],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Monsieur [C] [V],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juin 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01740 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AH7
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 18 mai 2020, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [C] [V] et Mme [F] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 970,71 euros et d'une provision pour charges de 290 euros.
Par actes de commissaire de justice du 7 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4325,29 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [V] et Mme [F] [Z] le 9 octobre 2023.
Par assignations du 8 janvier 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [V] et Mme [F] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant au moins égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4352,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 4 avril 2024, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s'élève désormais à 3852,29 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs et la suspension des effets de la clause résolutoire.
M. [C] [V] et Mme [F] [Z] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4325,29 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mars 2024, M. [C] [V] et Mme [F] [Z] lui devaient la somme de 3852,29 euros.
M. [C] [V] et Mme [F] [Z] reconnaissant le montant de cette dette, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [V] et Mme [F] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de contrat de bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [C] [V] et Mme [F] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2023, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au présent dispositif.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 mai 2020 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d'une part, et M. [C] [V] et Mme [F] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 8 décembre 2023,
CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [F] [Z] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 3852,29 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2023,
AUTORISE M. [C] [V] et Mme [F] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [V] et Mme [F] [Z],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 décembre 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [C] [V] et Mme [F] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-M. [C] [V] et Mme [F] [Z] seront solidairement condamnés à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [F] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 octobre 2023,
DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
