TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/56969 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XKW
N° : 8
Assignation du :
11 Septembre 1930
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 juin 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. PARDES PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. NINA SUSHI
Dans les lieux loués sis
[Adresse 4]
M.[L] [H]
[Localité 3]
représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #A0114
DÉBATS
A l’audience du 16 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 26 novembre 2012, la société PARDES PATRIMOINE a consenti à la société NINA SUSHI un premier bail commercial portant sur des locaux constituant les lots 3 et 5 du lot de volume 1.000 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 moyennant un loyer de 46.000 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.
La destination des lieux loués est “restaurant de type rapide sur place et à emporter et livraison”.
Par acte sous signature privée du 28 juillet 2021, la société PARDES PATRIMOINE a consenti à la société NINA SUSHI un second bail commercial portant sur des locaux constituant les lots 2, 26 et 33 du lot de volume 1.000 de l’ensemble immobilier précité pour une durée de neuf ans ans à compter du 16 août 2021 moyennant un loyer de 60.000 € HT et HC par an payable par trimestre et d’avance, ce loyer étant réduit de 15.000 € HT jusqu’au jour de l’obtention d’une autorisation définitive de l’assemblée générale des copropriétaires portant sur l’installation de conduits d’extraction dans les lieux loués.
La destination des lieux loués est “restauration de type rapide sur place et à emporter et livraison, ne nécessitant pas de conduit d’extraction”.
Le 27 juillet 2023, la société PARDES PATRIMOINE a fait signifier à la société NINA SUSHI:
1) un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 20.235,09 € au titre des loyers et charges afférents au bail du 28 juillet 2021, outre les frais de l’acte.
2) un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 29.887,22 € au titre des loyers et charges afférents à un acte de renouvellement du bail du 10 décembre 2021, outre les frais de l’acte.
Le 11 septembre 2023, la société PARDES PATRIMOINE a fait assigner la société NINA SUSHI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constant de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux, d’expulsion et de condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif.
Lors de l’audience du 23 octobre 2023, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société PARDES PATRIMOINE demande au juge de:
- débouter la société NINA SUSHI de toutes ses demandes;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux et l’expulsion de la défenderesse;
- condamner la défenderesse à lui payer à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus les sommes de 98.403,14 € au titre du bail notarié du 26 novembre 2012 et 65.055,54 € au titre du bail sous signature privée du 28 juillet 2021;
- condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite des deux baux;
- condamner la défenderesse à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût des commandements de payer.
A l’audience, la société PARDES PATRIMOINE actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme totale de 133.458,68 €, déduction faite d’un versement de 30.000 € effectué par la société NINA SUSHI.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société NINA SUSHI demande au juge de:
- réduire à de plus justes proportions la créance invoquée par la société PARDES PATRIMOINE compte tenu des contestations sérieuses qu’elle lui oppose;
- lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui seront jugées comme dues;
- dire sans effet les deux commandements de payer qui lui ont été signifiés;
- subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le temps des délais de paiement qui lui seront accordés;
- condamner la société PARDES PATRIMOINE à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société NINA SUSHI
A l’appui de ses demandes, la société PARDES PATRIMOINE expose que la société NINA SUSHI n’a pas apuré les causes des deux commandements de payer dans le délai d’un mois. En réponse aux contestations soulevées par sa locataire, elle fait valoir que la clause de destination du bail prévoit que l’activité autorisée dans les lieux ne nécessite pas de conduit d’aération.
La société NINA SUSHI réplique que le bail du 26 novembre 2012 a été renouvelé selon acte du 10 décembre 2021 pour un prix sensiblement plus élevé en considération de l’engagement pris par la société PARDES PATRIMOINE de faire convoquer dans l’année une assemblée générale des copropriétaires pour obtenir l’autorisation de créer deux conduits d’aération équipant les locaux objet des deux baux commerciaux; que toutefois, la bailleresse n’a jamais sollicité cette autorisation; que l’absence de toute démarche à cette fin, conjuguée aux conséquences économiques de la guerre en Ukraine, notamment l’inflation des prix du poisson, et au coût des travaux qu’elle a fait réaliser pour réunir les locaux objet des deux baux, ont eu un impact direct et négatif sur sa situation financière, qui s’est dégradée, ce dont la société PARDES PATRIMOINE avait parfaitement connaissance; que dans ce contexte, la délivrance par la bailleresse des deux commandements de payer visant la clause résolutoire est empreinte de mauvaise foi.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En application des dispositions précitées, la clause résolutoire du bail doit être mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur. A cet égard, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement visant la clause résolutoire du bail au motif que l’acte a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. En revanche, il lui est possible de relever l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point faisant obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il convient de rappeler à cet égard qu’une contestation présente un caractère sérieux lorsqu’elle n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond.
En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire que la société NINA SUSHI fait état d’un acte de renouvellement du bail du 26 novembre 2012 consenti par avenant du 10 décembre 2021 pour un loyer annuel de 72.000 € HT et HC. Elle verse aux débats l’acte correspondant, établi à en-tête de la société PARDES PATRIMOINE, qui n’est toutefois revêtu d’aucune signature des parties contractantes. Cet acte, qui n’était pas mentionné dans l’assignation délivrée par la société PARDES PATRIMOINE, est néanmoins évoqué dans ses conclusions (cf. pages 8 et 9). Par ailleurs, le commandement de payer la somme de 29.887,22 € que la société PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à sa locataire le 27 juillet 2023 est expressément fondé sur “un renouvellement de bail commercial sous seing privé fait à [Localité 5] en date du 10 décembre 2021". Dans ces conditions, il convient de dire que l’existence de cet avenant de renouvellement du bail du 26 novembre 2012 constitue un fait constant.
Cet acte, ainsi que le bail du 28 juillet 2021, comporte une clause résolutoire applicable en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Les deux commandements de payer signifiés le 27 juillet 2023 à la société NINA SUSHI visent cette clause.
L’article “Autorisation de construire un conduit d’extraction/Travaux de construction” du bail du 28 juillet 2021 est libellé comme suit (gras ajouté par le tribunal):
“Pour une parfaite information, le Bailleur précise au Preneur que le local n’est pas équipé à ce jour d’un conduit d’extraction de fumées. A cet égard, le Preneur déclare que la présence d’un conduit d’extraction n’est pas indispensable à l’exercice de son son activité. De ce fait, en l’état actuel, le Preneur ne pourra pas exercer d’activité de cuisson sur place nécessitant réglementairement l’utilisation d’un conduit d’extraction au sens du règlement sanitaire de la Vile de [Localité 5].
1) Autorisations
En revanche, le Bailleur indique au Preneur qu’un projet d’élévation de conduit a déjà été élaboré et qu’une autorisation administrative a déjà été sollicitée auprès de la Ville de [Localité 5];
Le Bailleur, fournit en annexe la copie de l’Arrêté rendu en JUIN 2020 par la Mairie de [Localité 5] donnant son accord sur la demande déposée le 11/05/2020 par PARDES PATRIMOINE pour la pose de 2 gaines d’extraction sur la façade sur cour pour 2 restaurants (cf. Annexe 13 DP conduit + annexe 14 PV constat d’affichage.
Le Bailleur a sollicité une autorisation pour la création de deux conduits, l’un pour équiper le local occupé depuis janvier 2013 par NINA SUSHI, le second pour équiper le lot N°2 objet du présent bail.
Il est ici précisé que l’autorisation du syndicat des copropriétaires est une condition essentielle préalable à la réalisation des travaux. De ce fait, le Bailleur s’engage à faire convoquer une assemblée générale afin de solliciter son accord.
Le Bailleur et le Preneur s’accordent sur un délai d’une année à compter de la signature du présent bail pour obtenir l’accord de l’assemblée générale sur la construction des conduits.
En revanche, en cas de refus, le Bailleur s’engage d’ores et déjà à introduire la procédure en autorisation judiciaire de travaux, sauf si le motif de rejet est un dossier technique incomplet. (...).
Le Bailleur ne garantit en aucun cas l’accord de la copropriété vis-à-vis de cette demande.
Le refus de l’assemblée générale à la demande du Bailleur ne sera pas:
- un motif de résiliation du présent bail et le Preneur ne pourra prétendre à une indemnité quelconque;
- un sujet de discussion sur les conditions du bail commercial liant les parties sur les lots occupés par le Preneur depuis janvier 2013,
- un sujet de discussion sur les conditions du renouvellement du bail commercial liant les parties sur les lots occupés par le Preneur depuis janvier 2013."
La société PARDES PATRIMOINE, qui ne justifie pas qu’elle a satisfait son obligation de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la pose des conduits d’extraction dans les lieux loués ni n’explique les raisons de son inaction, ne pouvait ignorer, lors de la délivrance des deux commandements litigieux, les conséquences de son omission sur l’activité de sa locataire. Il est indifférent, pour apprécier la bonne foi de la bailleresse, que la société NINA SUSHI ait indiqué dans le bail que la présence d’un conduit d’extraction n’était pas indispensable à l’exercice de son activité. En effet, cette stipulation ne pouvait exonérer la société PARDES PATRIMOINE de son obligation d’effectuer les démarches prévues par le bail, et ce d’autant qu’elle ne pouvait ignorer l’enjeu attaché à la mise en place d’un conduit d’extraction pour l’exercice d’une activité de restauration dans les lieux loués. Il est notable à cet égard que la demanderesse avait déjà fait signifier à la société NINA SUSHI un commandement de payer un arriéré locatif au titre des deux baux selon acte du 12 décembre 2022, de sorte qu’elle était parfaitement au fait des difficultés financières rencontrées par sa locataire dans la conduite de son commerce.
Au vu de ces circonstances, la contestation soulevée par la société NINA SUSHI fondée sur la mauvaise foi de la société PARDES PATRIMOINE lors de la délivrance des commandements de payer du 27 juillet 2023 présente un caractère sérieux, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier.
Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société PARDES PATRIMOINE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux précités, d’expulsion de la société NINA SUSHI et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, la société PARDES PATRIMOINE verse aux débats un relevé de compte correspondant au bail renouvelé le 10 décembre 2021 arrêté au 16 mai 2024 à la somme de 83.403,14 €, et un relevé de compte correspondant au bail du 28 juillet 2021 arrêté au 16 mai 2024 à la somme de 50.055,54 €. Ces relevés prennent en compte le versement de 30.000 € effectué par la locataire au mois de mai 2024.
La société NINA SUSHI conteste le quantum de la dette qui lui est réclamée. Elle fait tout d’abord valoir qu’une partie de la dette de loyer, à hauteur de 30 %, est sérieusement contestable compte tenu de l’engagement non respecté de la société PARDES PATRIMOINE de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de faire poser des conduits d’extraction dans les lieux loués. Toutefois, il résulte des stipulations précitées du bail du 28 juillet 2021 que la société NINA SUSHI a déclaré que la présence d’un conduit d’extraction n’était pas indispensable à l’exercice de son son activité. Dans ces conditions, la bailleresse n’a pas manqué à son obligation de délivrance et une exception d’inexécution à ce titre ne peut lui être utilement opposée par sa locataire.
Par ailleurs, la société NINA SUSHI conteste être redevable de la somme de 1.987,82 €, dont elle ne fournit aucun décompte précis, correspondant selon elle à des frais d’huissier injustifiés. Les relevés de compte versés aux débats mentionnent effectivement des “frais d’huissier” à hauteur de 919,20 € pour le bail renouvelé le 10 décembre 2021 et de 616,99 € pour le bail du 28 juillet 2021 (hors frais des commandements de payer litigieux). La société PARDES PATRIMOINE ne produisant aucune pièce justificative permettant de déterminer la nature et le montant de ces frais, il convient de dire sérieusement contestable l’obligation pour sa locataire de s’en acquitter.
Enfin, la défenderesse relève à juste titre que les relevés de compte de la société PARDES PATRIMOINE mentionnent des frais “art 700" de 1.500 € au paiement desquels il n’y pas lieu de condamner la société NINA SUSHI puisque la bailleresse dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire pour réclamer le paiement de ces sommes, constitué par l’ordonnance de référé du 20 avril 2023.
Au vu de ces éléments, il convient de condamner la société NINA SUSHI à payer à la société PARDES PATRIMOINE les sommes suivantes:
- 81.733,94 € (83.403,14 € - 919,20 € - 750 €) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges constitué en exécution du bail renouvelé le 10 décembre 2021, selon décompte arrêté au 16 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal,
- 48.688,55 € (50.055,54 € - 616,99€ - 750 €) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges constitué en exécution du bail du 28 juillet 2021, selon décompte arrêté au 16 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal,
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, au vu des éléments produits relatifs à sa situation financière, et compte tenu du versement de 30.000 € effectué par la société NINA SUSHI, il y a lieu d’accorder à cette dernière des délais de paiement pour s’acquitter du montant des provisions fixées ci-dessus, selon les termes du dispositif ci-après, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
La société NINA SUSHI sera condamnée aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y inclure le coût des commandements de payer du 27 juillet 2023 puisque la société PARDES PATRIMOINE les a d’ores et déjà inclus dans le décompte de l’arriéré locatif au paiement duquel la défenderesse est condamnée aux termes de la présente ordonnance.
L’équité commande de condamner la société NINA SUSHI à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société PARDES PATRIMOINE de constat de l’acquisition de la clause résolutoire des baux des 10 décembre 2021 et 28 juillet 2021, d’expulsion de la société NINA SUSHI et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle,
Condamnons la société NINA SUSHI à payer à la société PARDES PATRIMOINE les sommes suivantes:
- 81.733,94 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges constitué en exécution du bail renouvelé le 10 décembre 2021, selon décompte arrêté au 16 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 29.887,22 € à compter du 27 juillet 2023, puis sur la somme de 81.733,94 € à compter du 11 septembre 2023,
- 48.688,55 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges constitué en exécution du bail du 28 juillet 2021, selon décompte arrêté au 16 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 20.235,09 € à compter du 27 juillet 2023, puis sur la somme de 48.688,55 € à compter du 11 septembre 2023,
Disons que la société NINA SUSHI pourra s’acquitter du paiement des provisions précitées, en sus du loyer et des charges courants, moyennant 23 mensualités successives d’un montant de 5.000 € chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, étant précisé que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,
Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles de la société PARDES PATRIMOINE,
Condamnons la société NINA SUSHI à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société NINA SUSHI au paiement des dépens.
Fait à Paris le 20 juin 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON
