TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER
Me Laurent LOYER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08277 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EGL
N° MINUTE :
3
JUGEMENT
rendu le 20 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [D] [W], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juin 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08277 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EGL
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 11 mars 2016, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Mme [D] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 375,93 euros.
Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2921,44 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [D] [W] le 2 novembre 2021.
Par assignation du 23 janvier 2023, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes à titre de provision :
- Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3318,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer et de l'assignation.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 janvier 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L'affaire, initialement appelée à l'audience du 31 mai 2023 a été finalement retenue à l'audience du 27 octobre 2023 lors de laquelle l'affaire a été renvoyée au fond.
A l'audience au fond du 17 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 4 avril 2024.
A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2024, s'élève désormais à 6459,21 euros. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle expose qu'un décompte individuel de charges avec détail des sommes a été communiqué, que la somme de 1976 euros a été remboursée à la locataire le 30 novembre 2023 notamment en régularisation de la consommation d'eau chaude relevée par un premier compteur, que les relevés sont toujours en cours s'agissant du deuxième compteur d'eau chaude.
Mme [D] [W], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
-Le rejet des demandes de la société IMMOBILIERE 3F,
-A titre subsidiaire :
oL'octroi de délais de paiement en 36 mensualités de 10 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette,
oLa suspension des effets de la clause résolutoire,
-A titre infiniment subsidiaire l'octroi d'un délai de 12 mois pour libérer les lieux
-En tout état de cause,
oLe rejet de la demande de majoration de l'indemnité d'occupation,
oLe rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
oLa condamnation de la société IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de Me [U] [M] outre aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, il convient de relever que le contrat de bail prévoit le paiement de provisions pour charges locatives faisant l'objet d'une régularisation annuelle, sans fixer le montant de la provision.
Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 14 novembre 2022 pour un montant de 2921,44 euros.
Il convient de déduire de cette somme tous les montants antérieurs à cette date intitulés " frais " et " divers multiservices " lesquels ne relèvent pas d'un arriéré de loyer ou de charges soit la somme totale de 931,01 euros.
Il reste ainsi la somme de 1990,43 euros.
Sur cette somme, il convient également de déduire la somme de 1976 euros, remboursée à Mme [D] [W] le 30 novembre 2023 au titre de sa consommation d'eau pour l'année 2022 (cf décompte individuel d'eau 2022).
Il reste ainsi devoir la somme de 14,43 euros dans les causes du commandement de payer.
Or, il apparait au décompte locatif que des sommes ont également été remboursées à Mme [D] [W] en janvier 2024 et février 2024 en régularisations de charges sans qu'il ne soit possible de déterminer les périodes sur lesquelles elles ont porté, de sorte qu'il est impossible de considérer qu'elles ne concernent pas le reliquat de dette au titre du commandement de payer.
Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F a indiqué à l'audience qu'une régularisation était toujours en cours au titre du second compteur d'eau à la suite d'un incident de relevé durant deux années.
En conséquence, le reliquat de dette au titre du commandement de payer étant incertain, la clause résolutoire n'a pu être acquise.
La société IMMOBILIERE 3F sera en conséquence déboutée de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte mentionnant qu'à la date du 12 mars 2024, Mme [D] [W] lui devait la somme de 6459,21 euros, dont il faut déduire la somme de 1052,86 euros correspondant à des " frais " et " divers multiservices " susmentionnés, soit la somme de 5406,25 euros.
Il convient de relever que Mme [D] [W] ne chiffre pas sa demande de retrait de la dette de " tout montant indu " et il n'appartient pas au juge d'effectuer ce calcul. Par ailleurs Mme [D] [W] a manifestement accepté le principe de paiement de provisions pour charges figurant au contrat et il ressort du décompte que la société IMMOBILIERE 3F procède à des remboursements à titre de régularisations de charges.
La somme sera en conséquence due, sous réserve de la régularisation à venir des charges.
Sur la demande de délai de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, eu égard à la situation de Mme [D] [W], il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement selon les modalités précisées au présent dispositif.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
La société IMMOBILIERE 3F, qui succombe partiellement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En équité, les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 11 mars 2016 avec Mme [D] [W] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6],
DEBOUTE en conséquence la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes aux fins d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;
CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5406,25 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024,
AUTORISE Mme [D] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 225 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que si une mensualité restait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux dépens ;
REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
