TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 22/04042
N° Portalis 352J-W-B7G-CWN4A
N° MINUTE : 2
contradictoire
Assignation du :
18 Mars 2022
JUGEMENT
rendu le 20 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. IMMOJACK
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2306
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. ORCHIDEE THAI BEAUTY
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Antoine LAMBERT de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B1036,
Et par Maître Antoine de la FERTE, de la SELARL INTERBARREAUX LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
Rédaction : Jean-Christophe DUTON
DÉBATS
A l’audience du 05 Mars 2024, tenue en audience publique, devant Madame pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 20 juin 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 16 avril 2010, la SCI IMMOJACK a donné à bail commercial à la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE, des locaux sis [Adresse 2] dans le [Localité 4], à compter du 1er juillet 2010 avec échéance au 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel de 14.400 euros au principal.
La destination est la suivante : usage d'institut de beauté tel que défini par l'objet de la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE, soit " toutes prestations non médicale(s) et non érotique(s) [sic], en matière de massage, de soins du corps, soins de beauté, détente et bien relaxant auprès des personnes physiques. Toutes prestations en matière de massages traditionnels et asiatiques, relaxants ou toniques, aux huiles essentielles et ventes d'huiles essentielles, de produits de bien-être et de beauté ainsi que tous autres produits se rapportant directement ou indirectement à l'activité ".
Par acte extrajudiciaire du 24 décembre 2019, la SCI IMMOJACK a fait délivrer à la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel porté à la somme annuelle en principal de 18.960 Euros HT/HC, à compter du 1er juillet 2020.
Par exploit d'huissier du 18 mars 2022, la SCI IMMOJACK a fait assigner la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par conclusions notifiées le 10 mars 2023 la SCI IMMOJACK demande au tribunal judiciaire de Paris de :
-la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
-constater que par l'accord des parties, un renouvellement de bail est intervenu à effet du 1er juillet 2020 moyennent un loyer mensuel hors taxe et hors charge de 1.500 euros par mois ;
-débouter la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE de ses entières demandes ;
-condamner la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE à lui payer la somme de 5.090 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du 1er juillet 2020 à mars 2022 inclus ;
-condamner la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE à lui payer à la somme de 630 euros au titre du complément de dépôt de garantie ;
-condamner la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamner la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE à lui payer à la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI IMMOJACK énonce:
-qu'un accord exprès est intervenu entre les parties portant sur le principe du renouvellement, sa date (à compter du 1er juillet 2020) et le loyer de renouvellement (1.500 euros HT HC/mois) ; qu'il a été formalisé par plusieurs courriers électroniques de la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE (13 février et 2 décembre 2020) ;
-que si la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE a mis à exécution l'accord intervenu durant quelques mois ; que sa remise en question est fautive ;
-que le courrier électronique du gérant de la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE est sans ambiguïté.
Par conclusions notifiées le 20 février 2023, la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE demande au tribunal judiciaire de Paris de :
-constater l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé;
-constater que la valeur du loyer du montant du bail renouvelé doit être fixée à la valeur de l'indice, soit 16.484,42 euros hors-taxes à la date d'effet du congé soit au 1er juillet 2020 ;
-réduire le loyer au prorata des surfaces réellement données à bail à la somme de 14.402,77 euros hors taxe par an, à compter du 1er juillet 2020 ;
-condamner la SCI IMMOJACK au paiement de la somme de 3.954,94 euros hors taxe correspondant au trop-perçu de loyers, sur les 5 dernières années ;
-condamner la SCI IMMOJACK à lui transmettre sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, l'état récapitulatif du compte de charges annuelles pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ;
-débouter la SCI IMMOJACK de l'intégralité de ses demandes, et notamment de sa demande indemnitaire ;
-condamner la SCI IMMOJACK au paiement de la somme de 3.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la SCI IMMOJACK aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE énonce :
-qu'aucune conséquence effective ne peut être tirée d'un document incomplet (courrier électronique en pièce 4) dont le destinataire n'est pas identifié et dont le message apparaît comme incomplet ou tronqué ;
-qu'il résulte du texte du message électronique invoqué qu'un accord devait faire l'objet d'une signification officielle, ce qui laisse donc entendre que le message concerné ne saurait avoir un caractère définitif ;
-qu'il résulte du message daté du 3 décembre 2020, qu'elle a soumis l'entérinement d'un accord à la communication du détail du loyer et des charges, à la production d'un état des lieux, et à la réalisation d'un métré des surfaces ;
-que le second projet de bail en renouvellement transmis par l'intermédiaire de la société de gestion DIMO n'est au demeurant pas conforme aux principes du renouvellement du bail commercial relevant des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, et notamment sur le montant du loyer, l'imputation de la charge foncière au preneur, l'imputation de la taxe ordures ménagères et la modification du montant du dépôt de garantie ;
-qu'en l'absence d'accord des parties sur les termes du congé avec offre de renouvellement du bail commercial délivré le 24 décembre 2019, il est demandé au tribunal en application des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, d'écarter tout déplafonnement et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé la somme suivante par application de l'indice ILC, (14 400 x 115,70)/ 101,07 = 16 484,42 euros HT ;
-que le métrage de la SARL DIAG.B.I. du 4 mai 2021 laisse apparaître une surface moindre que celle présentée au bail ; que cela justifie de réduire le loyer au prorata des surfaces réellement données à bail, selon la méthode de calcul suivante : 16 484,42 € HT/ 48 m²= 343,25 €/m² x 41,960m² = 14.402,77 € HT/an, soit 1200,23 euros HT/mois.
-qu'elle n'a été destinataire d'aucun compte de charges pour les 5 derniers exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ; qu'en l'absence de présentation des comptes de reddition de charges annuelles, il lui est impossible de vérifier que les sommes versées à titre des provisions n'excèdent pas le compte de charges ; que cela justifie d'ordonner leur production sous astreinte.
La clôture a été prononcée le 23 mars 2023.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 5 mars 2024.
La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, délibéré prorogé au 20 juin 2024.
MOTIVATION
Sur l'existence d'un accord sur le loyer de renouvellement
Aux termes de l'article 1118 du code civil, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.
Il est constant que l'acceptation n'est soumise à aucune forme déterminée, sauf mention contraire de l'offre elle-même. Il suffit que l'acceptation exprime la volonté de son auteur.
Monsieur [M] [R] est devenu par décision de la collectivité des associés gérant de la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE le 1er janvier 2020.
Le bailleur produit un courrier électronique du 13 février 2020 dont il ressort que Monsieur [M] [R] accepte une proposition non spécifiée à hauteur de 1.500 euros par mois, sous la condition d'attendre le changement de gérance, pour signifier officiellement cet accord.
Ce changement de gérance est opposable aux tiers par le dépôt de l'acte de cession des parts sociales qui nomme [M] [R] gérant non associé à compter du 16 juin 2020.
Monsieur [M] [R] s'est cependant gardé de toute signification officielle d'accord. Il ressort en effet du courrier électronique du 3 décembre 2020 que la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE indique qu'elle souhaiterait signer un bail pour entériner " nos accords une bonne fois pour toutes " qui devra " préciser le montant du loyer et des charges, la caution récupérable en sortie ainsi qu'un état des lieux précis du local, un métrage des espaces ".
Il ressort enfin du courrier du 22 juin 2021 du conseil du preneur que la proposition de bail soumise fait l'objet d'une contestation sur le prix du loyer. Il est produit au dossier un projet d'avenant au bail non signé par les parties.
En conséquence, le tribunal ne saurait déduire de ces éléments un échange de consentement des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, en ce que les réponses apportées à l'offre du bailleur par le preneur ont toujours été équivoques. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du bailleur tendant au constat de l'existence d'un accord des parties sur le loyer du bail renouvelé.
Partant la demande de dommages-intérêts de la SCI IMMOJACK relativement à la violation du prétendu accord ne saurait prospérer, et sera donc rejeté.
Sur le prix du bail renouvelé
Il ressort du second alinéa de l'article R.145-23 du code de commerce que le tribunal judiciaire peut, accessoirement, connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
L'article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
1° Les caractéristiques du local considéré;
2° La destination des lieux;
3°Les obligations respectives des parties;
4° Les facteurs locaux de commercialité;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
Aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020, mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Le bailleur débouté de ses demandes de constat de l'existence d'un accord sur le prix du loyer renouvelé n'a formulé subsidiairement aucune estimation de la valeur locative.
Le preneur demande de retenir un loyer annuel de 14.402,77 euros hors taxe par an en principal, par application de l'indice ILC, (14 400 x 115,70)/ 101,07 = 16.484,42 euros HT, et d'une réduction au regard du métrage de la SARL DIAG.B.I. du 4 mai 2021, selon la méthode de calcul suivante : 16 484,42 € HT/ 48 m²= 343,25 €/m² x 41,960m² = 14.402,77 € HT/an.
C'est à tort que le bailleur considère que le preneur ne peut faire valoir ses prétentions de fixation du prix du bail renouvelé auprès du tribunal alors qu'il ressort du second alinéa de l'article R.145-23 du code de commerce que le tribunal judiciaire peut, accessoirement, connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
En l'absence d'estimation alternative, de demande d'expertise judiciaire, et de contestations utiles sur l'estimation du preneur, il convient de fixer le prix du bail renouvelé à 16.484,42 euros par an au principal, à compter du 1er juillet 2020 ; étant entendu que le bail n'ayant pas fait de la superficie un élément déterminant de la valeur locative, le preneur ne saurait se prévaloir de celle-ci pour solliciter une réduction du loyer.
Il sera ordonné l’ajustement du dépôt de garantie à due proportion, pour que celui-ci corresponde à deux termes de loyers.
Sur les demandes des parties au titre des loyers
Au vu des décomptes concordants des parties, il apparaît que la SARL ORCHIDÉE THAI BEAUTE a réglé la somme de 30.360 euros HT au titre des loyers de juillet 2020 à mai 2022 inclus, soit sur 22 mois, le mois de novembre 2020 ayant donné lieu à une franchise de loyer.
Au regard du loyer judiciairement fixé, il en résulte un trop perçu en faveur de la société preneuse de 138,56 euros [30360 - (16.484,42/12 X22)]
La SCI IMMOJACK sera donc condamnée à payer à la SARL ORCHIDÉE THAI BEAUTE cette somme au titre du trop perçu de loyers arrêté au mois de mai 2022.
La SCI IMMOJACK sera parallèlement déboutée de sa demande formée au titre des loyers impayés.
Sur la régularisation des charges
Aux termes de l'article L.145-42 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Aux termes de l'article R.145-36 du même code, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Il sera rappelé que l'absence de régularisation des charges annuelle d'un bail commercial peut rendre sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges et que sous réserve de la prescription, le bailleur peut être condamné à rembourser le preneur des provisions de charges versées.
En l'espèce, aucune demande de remboursement n'est sollicitée. Il sera fait droit à la demande de la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE d'ordonner à la SCI IMMOJACK, selon les modalités énoncées dans le dispositif, de lui transmettre, l'état récapitulatif du compte de charges annuelles pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, et 2021.
Sur les autres demandes
L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI IMMOJACK qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.
La SCI IMMOJACK sera en outre condamnée à verser à la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,
Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 2] dans le [Localité 4], à compter du 1er juillet 2020;
Rejette la demande de la SCI IMMOJACK tendant au constat de l'existence d'un accord des parties sur le loyer du bail renouvelé et la demande de dommage-intérêts relative à la violation du prétendue accord ;
Fixe à 16.484,42 HT HC par an, à compter du 1er juillet 2020 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la SCI IMMOJACK et la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE pour les locaux situés [Adresse 2] dans le [Localité 4], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
Dit que le dépôt de garantie sera ajusté à due proportion, pour que celui-ci corresponde à deux termes de loyer ;
Condamne la SCI IMMOJACK à payer à la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE la somme de 138,56 euros à titre de restitution de surplus de loyers pour la période du 1er juillet 2020 au mois de mai 2022 inclus ;
Déboute la SCI IMMOJACK de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;
Ordonne à la SCI IMMOJACK de transmettre à la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, l'état récapitulatif du compte de charges annuelles pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, et 2021, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;
Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la SCI IMMOJACK aux entiers dépens ;
Condamne la SCI IMMOJACK à payer à la SARL ORCHIDEE THAI BEAUTE la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 20 Juin 2024.
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME
