TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me CUTTAZ (D1879)
C.C.C.
délivrée le :
à Me PÉRET (R46)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/07518
N° Portalis 352J-W-B7F-CURIS
N° MINUTE : 4
Assignation du :
02 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 20 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. UFUK (RCS de Paris 340 412 642)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Benjamin CUTTAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1879
DÉFENDERESSE
S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV (RCS de Paris 418 682 118)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-François PÉRET de la S.E.L.A.S. BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R46
Décision du 20 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/07518 - N° Portalis 352J-W-B7F-CURIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 08 Février 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Avril 2024 prorogé au 20 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 20 avril 1995, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a donné à bail commercial à la S.A.R.L. UFUK des locaux en rez-de-chaussée avec courette couverte comportant lavabo et sanitaires d'une surface d'environ 140 m² ainsi qu'un sous-sol d'une surface d'environ 150 m² situés au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 1995, afin qu'y soit exercée une activité de commerce d'importation, d'exportation, de fabrication, de transformation et de vente en gros de confection textile, de bonneterie et de tous articles de mode s'y rattachant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 120.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2004, et a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008 par jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 mai 2012 fixant le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 29.920 euros hors taxes et hors charges.
Se plaignant d'un dégât des eaux survenu entre le 16 et le 19 juin 2011 ayant provoqué un écroulement partiel du plafond du sous-sol des locaux donnés à bail, la S.A.R.L. UFUK a, par lettres recommandées en date du 27 juin 2011, d'une part procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, et d'autre part demandé à la gestionnaire et administratrice de biens de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV de désigner un expert dans les meilleurs délais.
L'assureur de la S.A.R.L. UFUK a fait diligenter une expertise contradictoire non judiciaire les 21 octobre 2011 et 25 janvier 2012, puis a, par lettre recommandée en date du 26 janvier 2012, mis en demeure la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV de procéder à la réparation du plafond du sous-sol.
Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de sa gestionnaire et administratrice de biens en date du 30 janvier 2012, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a contesté toute responsabilité dans le sinistre, faisant valoir que le faux-plafond du sous-sol consistait en un revêtement de plâtre dont la réparation incombait à la S.A.R.L. UFUK, et soulignant que les locaux n'étaient apparemment utilisés que comme lieu de stockage de marchandises.
Par lettre recommandée en date du 3 février 2012, la S.A.R.L. UFUK a répondu que les locaux étaient utilisés par son personnel et recevaient de la clientèle, a mis en demeure la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV d'effectuer sous huitaine tous travaux de sécurisation, puis a fait dresser un premier procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 9 mars 2012.
Suivant devis n°12.105 en date du 12 mars 2012 d'un montant de 2.988,35 euros T.T.C. ayant donné lieu à l'émission de deux factures n°FL120275 et n°FL120276 en date du 25 avril 2012 d'un montant respectif de 2.805,80 euros T.T.C. et de 478,14 euros T.T.C., la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a confié à la S.A.S. ENTREPRISE FLAMANT la réalisation des travaux de remplacement de la canalisation d'eaux pluviales.
Invoquant des infiltrations d'eau persistantes l'empêchant de jouir de l'intégralité des locaux, la S.A.R.L. UFUK a, par lettres recommandées adressées tant directement que par l'intermédiaire de son conseil en date des 11 juillet 2012 et 10 avril 2013, mis en demeure la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV de procéder à une intervention et de réparer le préjudice subi du fait de l'immobilisation partielle des locaux.
Après plusieurs échanges de correspondances entre le 15 avril et le 16 juillet 2013, la S.A.R.L. UFUK a fait dresser un deuxième procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 30 octobre 2013, puis a, par exploit d'huissier en date du 26 février 2014, fait assigner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance contradictoire en date du 8 avril 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [M] [V], lequel a organisé une réunion contradictoire le 16 juillet 2014, a adressé un pré-rapport aux parties le 25 février 2016, et a déposé son rapport définitif le 28 février 2017.
Par courriel en date du 3 septembre 2020, la S.A.R.L. UFUK a demandé à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV de lui payer la somme de 46.104 euros au titre des loyers versés en pure perte ainsi que la somme de 100.000 euros en réparation de son trouble d'exploitation, et en l'absence d'issue amiable l'a, par exploit d'huissier en date du 2 juin 2021, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de ses préjudices.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 avril 2022, la S.A.R.L. UFUK demande au tribunal, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, de :
–voir constater que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a pris en charge les travaux de réfection des désordres en partie commune et à l'intérieur des locaux loués affectant le rez-de-chaussée et le sous-sol, reconnaissant ainsi sa responsabilité ;
–voir dire et juger que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV était tenue non seulement d'effectuer les réparations nécessaires pendant toute la durée du bail, mais également de garantir la jouissance paisible des lieux ;
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–voir dire et juger que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV est tenue d'indemniser toutes les conséquences des désordres ;
–rejeter les contestations soulevées par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV et la débouter de toutes ses demandes ;
–en conséquence, condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV à lui payer les sommes suivantes :
•la somme de 63.260 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
•la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble d'exploitation ;
–condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Benjamin CUTTAZ ;
–rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. UFUK fait valoir que l'existence des désordres qu'elle invoque est établie tant par les procès-verbaux de constats d'huissier produits aux débats que par le rapport d'expertise judiciaire, lesquels désordres découlent du caractère défectueux de la descente d'évacuation des eaux pluviales et des solins de la toiture, si bien qu'ils sont imputables à la bailleresse, soulignant que cette dernière a d'ailleurs pris en charge les travaux de réfection extérieurs et intérieurs, reconnaissant par là même sa responsabilité.
Elle précise que son préjudice a consisté en une impossibilité totale de jouir, d'une part du sous-sol, correspondant à une surface pondérée de 45 m², entre le 30 octobre 2013, date d'établissement du deuxième procès-verbal de constat d'huissier de justice, et le 12 mars 2019, date de réalisation des travaux de réfection du plafond par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ NOUVELLE DES ETS [J], soit pendant une durée de cinq ans et deux mois (sic), et d'autre part du rez-de-chaussée, correspondant à une surface pondérée de 142 m², entre le 30 octobre 2013 et le 16 juillet 2014, date à laquelle l'expert judiciaire a constaté la réalisation des travaux de réfection des solins par la S.A.S. BONNET, soit pendant une durée de huit mois, si bien qu'elle est fondée à réclamer le remboursement des loyers correspondant à ces surfaces et à ces périodes à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Elle ajoute avoir subi soucis et tracas, et avoir dû procéder au transfert de ses marchandises dans un autre espace de vente recevant du public, ce stockage ayant entraîné un bouleversement de la circulation et de l'usage normal de ces autres locaux destinés à recevoir des clients, ce qui constitue un trouble d'exploitation justifiant l'allocation de dommages et intérêts supplémentaires à son profit.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 février 2022, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV sollicite du tribunal de :
–débouter la S.A.R.L. UFUK de l'ensemble de ses demandes ;
–condamner la S.A.R.L. UFUK à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.R.L. UFUK aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV fait remarquer qu'elle est toujours intervenue avec diligence pour réparer les désordres, mais précise que sa locataire a systématiquement tardé à l'informer de ces derniers. Elle avance qu'en tout état de cause, seule une partie des murs du rez-de-chaussée a fait l'objet d'infiltrations, ledit rez-de-chaussée n'ayant d'ailleurs qu'une fonction de stockage, si bien qu'aucun préjudice de jouissance n'en a résulté. Elle affirme que s'agissant du sous-sol, la zone sinistrée présente une surface de 12 m², et ajoute que les périodes d'indemnisation alléguées sont manifestement surévaluées, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 mars 2023.
Par message adressé par RPVA en date du 31 mars 2023, le conseil de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a informé le tribunal qu'il avait été admis à faire valoir ses droits à la retraite à compter du 1er juillet 2023, et a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre à l'un de ses confrères de se constituer en ses lieu et place.
Par message adressé par RPVA en date du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état a répondu qu'il ne pouvait donner suite à une demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par simple message, et non par voie de conclusions, en vue d'une hypothétique constitution d'avocat.
Par acte remis au greffe et notifié par RPVA le 26 janvier 2024, Maître Jean-François PÉRET de la S.E.L.A.S. BDD AVOCATS s'est constitué en lieu et place de Maître Jérôme FABRE pour représenter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 février 2024, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV réclame au tribunal, sur le fondement des articles 15, 16, 444 et 802 du code de procédure civile, de :
–révoquer l'ordonnance de clôture du 20 (sic) mars 2023 pour permettre la constitution de Maître Maître Jean-François PÉRET en lieu et place de Maître Jérôme FABRE parti à la retraite ;
–renvoyer l'affaire à la mise en état pour échanges de conclusions ;
–débouter la S.A.R.L. UFUK de l'ensemble de ses demandes ;
–condamner la S.A.R.L. UFUK à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.R.L. UFUK aux dépens.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 8 février 2024, et la décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, puis prorogée au 20 juin 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. UFUK aux fins de voir « constater » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
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En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
En l'espèce, à l'appui de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV expose avoir « fait preuve de diligence en saisissant Me Jérôme FABRE, qui s'est constitué à sa demande », mais souligne que « ce conseil est, par la suite, resté taisant au cours de l'instruction devant le juge de la mise en état, jusqu'à la clôture prononcée le 29 mars 2023 par ordonnance du juge de la mise en état, malgré la signification de conclusions en date du 27 avril 2022 de la société demanderesse avec dix nouvelles pièces communiquées », ajoutant que « Maître FABRE a pris sa retraite à effet du 1er janvier 2024, et a transmis tardivement le dossier le 27 décembre par mail [à son] nouveau conseil [...] Maître PERET », si bien qu' « il est donc impérativement nécessaire que la SCI YEDOV puisse se faire représenter par Me PERET, en lieu et place de Me FABRE puisqu'à la date du 8 février 2024, ce dernier n'exerce plus la fonction d'avocat et ne pourra se présenter à l'audience de plaidoirie prévue le 8 février 2024 afin d'assurer [sa] défense » (pages 7 et 8 de ses conclusions du 5 février 2024).
Cependant, force est de constater que d'une part, bien que reconnaissant avoir reçu l'entier dossier de son prédécesseur le 27 décembre 2023, le nouveau conseil de la défenderesse a attendu près d'un mois pour notifier son acte de constitution en lieu et place le 26 janvier 2024, et encore dix jours pour notifier ses conclusions aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture, et qu'en tout état de cause, cette constitution en lieu et place, bien que postérieure à l'ordonnance de clôture, a bien été prise en compte par le greffe de la présente juridiction, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV ayant dès lors été valablement représentée lors de l'audience de plaidoirie du 8 février 2024, de sorte qu'elle ne justifie d'aucune cause grave justifiant la révocation de ladite ordonnance.
En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 29 mars 2023, et de dire que le tribunal statuera sur les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par cette dernière le 16 février 2022.
Sur l'action en responsabilité contractuelle
Sur le manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien et de jouissance paisible
Aux termes des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, notamment : 2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En outre, en application des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les réparations destinées à empêcher les infiltrations d'eaux pluviales en toiture sont à la charge du bailleur dès lors qu'elles affectent le clos et le couvert (Civ. 3, 23 juin 1998 : pourvoi n°96-19539 ; Civ. 3, 25 novembre 2009 : pourvoi n°08-19382).
En l'espèce, dans son procès-verbal de constat en date du 9 mars 2012, l'huissier instrumentaire relève : au sous-sol, que « des morceaux de plafond sont manquants ; l'armature métallique est apparente et présente de nombreux points de corrosion. Ce ferraillage est partiellement arraché à certains endroits. Le plâtre qui recouvre ce plafond s'est partiellement effondré et il existe des bombements importants de celui-ci. [...] Sur le mur qui se trouve en face lorsque l'on descend de l'escalier, il existe d'importantes traces d'infiltration en partie supérieure ainsi que sur le plafond ; la peinture s'écaille très largement et des morceaux du mur tombent et s'effritent » ; et au rez-de-chaussée, qu' « au niveau de l'entrée à droite, au-dessus d'un plan de travail, le plafond présente des traces d'infiltration qui sont apparues lors du sinistre du 16/06/2011 [...]. Il existe un décollement important du revêtement et des traces jaunâtres sur une superficie d'environ 60 m² sur le plafond avec coulures sur le mur du fond en carreaux de plâtre et traces d'humidité sur celui-ci. [...] Le revêtement de la planche de travail est gondolé en-dessous du plafond sinistré » (pièce n°4 en demande et en défense, pages 3 et 4).
De plus, dans sa lettre recommandée en date du 26 janvier 2012, la S.A. AXA FRANCE IARD, assureur de la S.A.R.L. UFUK, explique que le « dégât des eaux survenu le 16 juin 2011 [est] consécutif à un engorgement des chéneaux » (pièce n°17 en demande).
Il est établi que suivant devis n°12.105 en date du 12 mars 2012 d'un montant de 2.988,35 euros T.T.C. ayant donné lieu à l'émission de deux factures n°FL120275 et n°FL120276 en date du 25 avril 2012 d'un montant respectif de 2.805,80 euros T.T.C. et de 478,14 euros T.T.C., la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a confié à la S.A.S. ENTREPRISE FLAMANT la réalisation des travaux de remplacement de la canalisation d'eaux pluviales (pièce n°5 en défense).
De même, il est démontré que suivant devis n°VO-1301163 en date du 6 novembre 2013 d'un montant de 2.998,39 euros T.T.C. ayant donné lieu à l'émission d'une facture n°FO-1401311 en date du 28 janvier 2014 d'un montant de 4.063,30 euros T.T.C., la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a confié à la S.A.S. BONNET la réalisation des travaux de réfection des solins au pourtour de la courette (pièces n°13 et n°14 en défense).
Or, dans son rapport définitif en date du 28 février 2017, l'expert judiciaire souligne que « lors de la réunion du 16 juillet 2014, je constatais qu'une canalisation d'eau avait été récemment changée. Je notais l'absence de fuite dans les locaux. Je montais ensuite sur la toiture et constatais que les chéneaux étaient bien dimensionnés, que les solins en plâtre étaient relativement récents et qu'aucun désordre n'apparaissait ni dans les locaux de la Sté UFUK, ni sur la toiture-terrasse. J'en concluais donc que les travaux qui avaient été effectués avant la présente expertise sur la chute EP avaient donné satisfaction, mais demandaient des essais d'arrosage pour confirmer cette impression. Ces essais ont été plusieurs fois repoussés à la demande des Parties pour être finalement annulés à la suite de l'information de Maître [L] qui conclut, dans son courrier du 15 octobre 2014, qu'aucune infiltration ne se produisait plus dans les locaux malgré les pluies importantes du mois de septembre 2014. Il constatait donc que les essais programmés étaient devenus sans objet et il supposait que les travaux avaient été exécutés par le bailleur » (pièce n°10 en demande, pages 10 à 13).
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les désordres relatifs aux infiltrations d'eau subis par la S.A.R.L. UFUK trouvent leur origine dans le système de collecte des eaux pluviales et dans les solins de la toiture, de sorte qu'ils sont imputables à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV, ce que cette dernière ne conteste d'ailleurs pas, ayant fait procéder à la réfection de ces éléments défectueux.
En conséquence, il convient de retenir que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a manqué à son obligation d'entretien et de jouissance paisible des locaux donnés à bail commercial à la S.A.R.L. UFUK.
Sur les préjudices
Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.
En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.
Il y a lieu de rappeler que sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est seul à même de constater ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier (Soc., 14 décembre 1961 ; Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19278).
En l'espèce, comme précédemment indiqué, il est démontré que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a d'ores et déjà réparé le préjudice matériel subi par sa locataire, en faisant procéder aux travaux de reprise de la canalisation des eaux pluviales et des solins (pièces n°5, n°13 et n°14 en défense).
La demanderesse invoque cependant, tout d'abord, l'existence d'un préjudice de jouissance.
De fait, l'huissier instrumentaire relève, dans son procès-verbal de constat en date du 30 octobre 2013 : au rez-de-chaussée, que « cet espace ne comporte aucun vêtement stocké ; seuls des cartons vides ou contenant des chutes de tissu sont entreposés. [...] Monsieur [B] [D] m'indique que du fait de l'humidité et des fuites récurrentes, aucun vêtement ne peut être stocké dans ce grand espace » ; et au sous-sol, que « cet espace ne comporte aucun vêtement stocké à l'exception de barres métalliques » (pièce n°7 en demande, pages 4 et 5).
De même, l'expert judiciaire note, lors de sa visite en date du 16 juillet 2014, qu' « aucun vêtement n'est entreposé, les portants sont vides et les locaux sans marchandises. Le locataire déclare que c'est à cause des sinistres qu'il a fait déménager les stocks » (pièce n°10 en demande, page 6).
Il est donc établi qu'en raison des désordres, la preneuse n'a pas pu utiliser les locaux donnés à bail conformément à leur destination, à savoir l'exercice du « commerce d'importation, exportation, fabrication, transformation et vente en gros de confection textile, bonneterie et tous articles de mode s'y rattachant » (pièce n°1 en demande, page 2), l'humidité consécutive aux infiltrations d'eau étant susceptible d'endommager les vêtements destinés à la vente par le développement de moisissures et d'odeurs tenaces.
S'agissant des locaux du rez-de-chaussée, il est démontré que les travaux de réfection des solins au pourtour de la courette ont été réalisés, à la demande de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV, par la S.A.S. BONNET « du 15.01.2014 au 16.01.2014 » suivant facture n°FO-1401311 en date du 28 janvier 2014 d'un montant de 4.063,30 euros T.T.C. (pièce n°14 en défense), l'expert judiciaire n'ayant constaté, comme précédemment rappelé, aucun désordre lors de sa visite du 16 juillet 2014.
Le préjudice de jouissance afférent aux locaux du rez-de-chaussée a donc été subi du 30 octobre 2013, date expressément revendiquée par la demanderesse, correspondant à l'établissement du second procès-verbal de constat d'huissier, au 16 janvier 2014, date de réalisation des travaux, soit pendant une durée de deux mois et demi.
Il ressort du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 mai 2012 que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 187 m², dont 142 m² pour le rez-de-chaussée et 45 m² pour le sous-sol (pièce n°2 en demande, pages 3 et 4), et il résulte des autres éléments versés aux débats que le loyer s'élevait au cours de l'année 2014 à la somme trimestrielle de 8.080 euros hors taxes et hors charges (pièce n°14 en demande), soit à la somme mensuelle de : 8.080 ÷ 3 = 2.693,33 euros.
La demanderesse a donc payé, en pure perte, un loyer afférent à ce rez-de-chaussée inutilisé en raison des désordres, de sorte que le préjudice de jouissance imputable à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV résultant de l'impossibilité d'utiliser ce rez-de-chaussée s'élève à la somme de : (2.693,33 ÷ 187) x 142 x 2,5 = 5.113,01 euros.
En ce qui concerne les locaux du sous-sol, l'expert judiciaire relève que « restent à réaliser les travaux consécutifs à la fuite, c'est-à-dire les réfections de l'enduit du plafond sur une surface de 12 m² environ, l'ensemble des autres travaux incombant au locataire (peinture, nettoyage du plastique au sol) » (pièce n°10 en demande, page 16).
La locataire produit aux débats un courriel de Monsieur [G] [J] en date du 7 mars 2019 mentionnant : « je vous confirme un RDV lundi 11 mars 2019 à 14 heures afin d'organiser les travaux de réfection d'un plafond en plâtre au sous-sol. Nous pourrons commencer ensuite le travail mardi 12 mars au matin si le local est bien débarrassé » (pièce n°12 en demande).
Cependant, il est établi : que la S.A.R.L. SOCIÉTÉ NOUVELLE DES ETS [J] a émis un devis d'un montant de 1.850 euros H.T. en date du 5 septembre 2014 portant sur les travaux de réfection du plafond litigieux ; et que par lettre recommandée en date du 14 octobre 2014 réceptionnée le 16 octobre 2014, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV a fait remarquer à la S.A.R.L. UFUK : « ainsi que nous vous l'avons indiqué par courrier en date du 07 octobre 2014, nous avons commandé les travaux de remise en état de la zone du plafond de votre sous-sol qui a été dégradé par un dégât des eaux. L'Entreprise [J], chargée de la réalisation du travail, nous indique que vous ne souhaitez pas que les travaux soient immédiatement réalisés. Par le présent courrier, nous vous informons qu'il vous appartient de supporter toutes les conséquences de ce différé d'intervention » (pièces n°16 et n°17 en défense).
De fait, l'expert judiciaire explique lui-même que « rien n'empêchait, comme indiqué lors de la réunion du 16 juillet 2014, de procéder aux réparations consécutives, c'est-à-dire à la réfection des enduits du plafond qui avait été chiffrée par la Sté [J] dans son devis du 5 septembre 2014 pour un montant de 1.850 € H.T. joint au DIRE de Maître Jérôme FABRE du 4 décembre 2014 » (pièce n°10 en demande, page 13).
Décision du 20 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/07518 - N° Portalis 352J-W-B7F-CURIS
Dès lors, il y a lieu de retenir, comme le relève à juste titre la défenderesse, qu'en refusant l'intervention de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ NOUVELLE DES ETS [J] à la suite de la lettre recommandée en date du 14 octobre 2014 réceptionnée le 16 octobre 2014, et en attendant le mois de mars 2019 pour autoriser ladite intervention, la S.A.R.L. UFUK a manqué à ses obligations contractuelles, la clause 18 de l'article intitulé « CONDITIONS » inséré au contrat de bail commercial stipulant que « le preneur devra laisser pénétrer le propriétaire et ses préposés à chaque fois qu'ils le jugeront utile et notamment en cas de travaux » (pièce n°1 en demande, page 4), de sorte qu'il est démontré que la preneuse a contribué à la réalisation de son propre préjudice.
Le préjudice de jouissance afférent aux locaux du sous-sol a donc été subi du 30 octobre 2013, date expressément revendiquée par la demanderesse, correspondant à l'établissement du second procès-verbal de constat d'huissier, au 16 octobre 2014, date à laquelle il aurait dû prendre fin si la preneuse avait accepté l'intervention de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ NOUVELLE DES ETS [J], soit pendant une durée de onze mois et demi.
La locataire a donc payé, en pure perte, un loyer afférent à ce sous-sol inutilisé en raison des désordres, de sorte que le préjudice de jouissance imputable à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV résultant de l'impossibilité d'utiliser ce sous-sol s'élève à la somme de : (2.693,33 ÷ 187) x 45 x 11,5 = 7.453,47 euros.
Le préjudice de jouissance s'élève donc à la somme totale de : 5.113,01 + 7.453,47 = 12.566,48 euros.
Enfin, dans son procès-verbal de constat en date du 30 octobre 2013, l'huissier instrumentaire relève que « Monsieur [B] [D] m'indique que ne pouvant stocker de la marchandise dans le local précédemment constaté au [Adresse 2], il doit stocker des vêtements en quantité importante dans son espace de vente sis à [Adresse 5]. Les rayons de cette boutique sont si chargés de vêtements que les clients ne peuvent plus circuler, engendrant une baisse très importante des commandes », et constate que « l'ensemble du 1er étage comporte des vêtements en quantité très importante empêchant de circuler librement. [...] DEUXIÈME ÉTAGE : au fond de ce local principalement, vêtements en quantité très importante sont entreposés empêchant de circuler librement. [...] TROISIÈME ÉTAGE : Deux bureaux administratifs : Ces bureaux sont remplis de vêtements sur portants métalliques en quantité très importante empêchant toute activité de bureau. [...] Cuisine : Cette pièce est remplie de vêtements sur portants métalliques en quantité très importante empêchant toute utilisation de cette cuisine » (pièce n°7 en demande, pages 7 et 8).
La demanderesse justifie donc de l'existence d'un préjudice distinct du préjudice de jouissance, consistant en un trouble d'exploitation lié à la désorganisation de ses autres locaux situés à une adresse différente, lequel sera justement réparé par l'allocation de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En conséquence, il convient de condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV à payer à la S.A.R.L. UFUK la somme de 12.566,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble commercial.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. UFUK une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits tant durant la procédure de référé que dans le cadre de l'expertise judiciaire et de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.500 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 29 mars 2023,
CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV à payer à la S.A.R.L. UFUK la somme de 12.566,48 euros (DOUZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-SIX euros et QUARANTE-HUIT centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV à payer à la S.A.R.L. UFUK la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble d'exploitation,
DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV à payer à la S.A.R.L. UFUK la somme de 4.500 (QUATRE MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE YEDOV aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
AUTORISE Maître Benjamin CUTTAZ à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 20 Juin 2024
Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA
