TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Nabila BELAIDOUNI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/03699 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZW2T
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 19 juin 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Madame [U] [O], domiciliée : chez Feue Mme [C] [O], [Adresse 1]
représentée par Me Nabila BELAIDOUNI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1331
Monsieur [N] [F], domicilié : chez Feue Mme [C] [O], [Adresse 1]
représenté par Me Nabila BELAIDOUNI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1331
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Le 8 juin 1983, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [X] [O] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 2], comprenant notamment trois chambres, outre un séjour, une cuisine et une salle de bain.
Madame [C] [I] épouse [O] était cotitulaire du bail au titre de l’article 1751 du Code civil.
Monsieur [X] [O] est décédé et Madame [C] [O] est demeurée seule titulaire du bail.
Par courrier en date du 1er février 2022, Madame [C] [O] a demandé à PARIS HABITAT OPH, la reconnaissance à sa fille, Madame [U] [O], de la cotitularité du bail.
Madame [C] [O] est décédée le 17 mai 2022.
A la suite de ce décès, Madame [U] [O] a sollicité le transfert de bail à son profit par courrier en date du 13 juin 2022, ainsi qu’au profit de son époux, Monsieur [N] [F].
C'est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 14 avril 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
constater que les conditions légales du transfert du bail ne sont pas remplies à l'égard de Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] et que le bail est résilié,ordonner l'expulsion immédiate de Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F], et tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique au besoin,supprimer le bénéfice, au profit de Madame [U] [O] et de Monsieur [N] [F], du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles,ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du défendeur,condamner in solidum Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] à lui verser à compter du jugement une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés et des charges majorés de 30%,condamner in solidm Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Appelée aux audiences des 12 juin 2023, 22 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 19 mars 2024, la PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, a réitéré oralement les termes de son assignation.
Au soutien de ses prétentions, la PARIS HABITAT OPH insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 et des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies. S’agissant des conditions visées par l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, PARIS HABITAT OPH rappelle que le bail signé le 8 juin 1983 est soumis notamment à cette disposition et que Madame [U] [O] était largement majeure au décès de sa mère, Madame [C] [O].
S’agissant des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, PARIS HABITAT OPH rappelle que le logement dont il est question en l’espèce relève de la catégorie PLUS et que le transfert du bail à un descendant suppose au préalable la prise en compte de sa situation en vue notamment de la vérification des conditions d’attribution des logements sociaux. Le bailleur précise que la catégorie de ménage de Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] correspond à la catégorie 3 (leur foyer étant composé de trois personnes) et que le plafond de ressources qui leur est applicable est de 47 639 euros. Or, Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] ont justifié d’un revenu de 52 361 euros. Enfin, PARIS HABITAT OPH indique avoir proposé à Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F], en dépit de ces circonstances, un logement correspondant à la situation leur foyer, mais que celui-ci a été refusé.
Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité à titre principal le prononcé d’une médiation, subsidiairement le rejet des demandes formulées à leur encontre et le constat du transfert du bail à leur nom. Ils ont demandé, par ailleurs, la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens.
Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] ont rappelé vivre dans les lieux loués depuis 2015. Ils ont précisé avoir proposé à PARIS HABITAT OPH de régler un loyer plus élevé, que celui appliqué. Ils ont également soutenu l’absence de sous-occupation des lieux loués.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de médiation
Aux termes des articles 127 et 131-1 du Code de procédure civile, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation.
De même, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation.
Le médiateur désigné par le juge a pour mission d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.
La médiation peut également être ordonnée en cours d'instance par le juge des référés.
En l’espèce, PARIS HABITAT OPH rappelle dans son assignation et à l’audience en date du 19 mars 2024, avoir fait une proposition de relogement à Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F], alors qu’elle n’y était pas tenue, proposition qui a été refusée par les défendeurs.
Compte tenu de cette circonstance de laquelle il résulte implicitement une absence d’accord entre PARIS HABITAT OPH, Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] sur le principe même de la médiation, il ne paraît pas opportun d’ordonner cette dernière.
Sur le transfert du bail et ses conséquences
En application des dispositions de l’article 5 I de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, que le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.
Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.
Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.
Les conditions s'apprécient à la date du décès du locataire.
En l'espèce, le décès de Madame [C] [O] est survenu le 17 mai 2022.
S’agissant de la condition tenant à la minorité du ou de la descendante du locataire décédé(e), il ressort des éléments du dossier que Madame [U] [O] était effectivement majeure au jour du décès de sa mère. Cette circonstance n’est pas contestée par la défenderesse elle-même. Madame [U] [O] ne peut par suite demander le transfert du bail de ses parents sur le fondement de l’article 5 I de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
S'agissant de la condition d'occupation des lieux avec la locataire depuis plus d'un an avant son décès prévue par l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il sera relevé qu'elle n’est pas contestée par PARIS HABITAT OPH, et ce, aussi bien à l’égard de Madame [U] [O], qu’à l’égard de Monsieur [N] [F] et ce alors que ces derniers n’établissent pas cette circonstance en procédure.
Reste à envisager les conditions tenant aux ressources, à la composition du ménage, ainsi qu’aux conditions d’occupation des lieux loués visées par l’article 40 de loi du 6 juillet 1989, les articles L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, L.441-1 et R.441-1du même Code.
S’agissant des ressources et du patrimoine du ménage, Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] ont justifié auprès de PARIS HABITAT OPH d’un revenu de 52 361 euros. Or, le plafond de ressources qui leur est applicable est de 47 639 euros, compte tenu de leur catégorie de ménage (la catégorie 3) à laquelle ils appartiennent.
S'agissant, enfin, de la condition de l'adaptation du logement à la taille du ménage, force est de constater, par ailleurs, qu'au jour du décès de la locataire, Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] occupaient les lieux avec leur fille [Y]. Or, le logement est un appartement de type F4 qui est inadapté à un ménage de trois personnes.
Dès lors, la condition de l'adaptation du logement à la taille du ménage, comme celle tenant aux ressources et au patrimoine, font défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n'a pu s'opérer au profit de Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F], et si la PARIS HABITAT OPH pouvait lui proposer un autre logement plus adapté, elle n'en avait pas l'obligation. En effet, l'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation qui met à la charge du bailleur une obligation de relogement en cas de sous-occupation du logement ne s'applique qu'aux rapports entre l'organisme d'HLM et le locataire. Elle est exclue dans le cadre de l'article 40 de la loi de 1989 (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 18-10.124).
Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l'état pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de Madame [C] [O], soit au 17 mai 2022. Les défendeurs seront ainsi déboutés de leur demande de transfert de bail.
Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] étant sans droit ni titre depuis le 17 mai 2022, il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] seront ainsi tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Décision du 19 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03699 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZW2T
CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la PARIS HABITAT OPH et Madame [C] [O] relativement au logement sis [Adresse 2] à la date du décès de la locataire le 17 mai 2022 ;
DEBOUTE Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] de leurs demandes de médiation et de transfert du bail à leur profit;
ORDONNE en conséquence à Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l'issue de ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 17 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE Madame [U] [O] et Monsieur [N] [F] aux dépens de l'instance ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.
LA GREFFIERELA JUGE
