TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 18/06/2024
à : Maître Khalid OUADI
Copie exécutoire délivrée
le : 18/06/2024
à : Maître Yves CLAISSE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/02972
N° Portalis 352J-W-B7I-C4KNA
N° MINUTE : 2/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juin 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500 substitué par Maître Lamiae HAFDI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 1].[Adresse 3]
Madame [W] [I], demeurant [Adresse 1].[Adresse 3]
représentés par Maître Khalid OUADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0202
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02972 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KNA
EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice remis à domicile le 05/03/2024 et 06/03/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné [X] [I] et [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS statuant en référé, au visa des articles 834 et 855 du code de procédure civile, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil et 6 du contrat de bail, aux fins de voir :
- autoriser, à défaut d'accès volontaire, PARIS HABITAT-OPH, ou les entreprises mandatées par elle, à pénétrer dans le logement de [X] [I] et [W] [I] sis [Adresse 1], esc G, 1er étage, porte 5, logement 422, pour procéder avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, d'un commissaire de justice et de deux témoins s'il échet, aux travaux de remplacement de de la fenêtre de la cuisine dans les 5 jours suivants la signification de l'ordonnance ;
- dire que le jour de l'intervention l'étude de commissaire de justice CERTEA assistera aux opérations de remplacement de la fenêtre et au déplacement éventuel des éléments mobiliers les permettant, et dressera un procès-verbal des opérations et d'inventaire ;
- condamner [X] [I] et [W] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- rappeler l'exécution provisoire attachée de plein droit à l'ordonnance à intervenir.
L'affaire était appelée à l'audience du 28/03/2024 et faisait l'objet d'un renvoi.
L'affaire était évoquée le 16/05/2024.
PARIS HABITAT-OPH, représenté par son avocat, réitère ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance.
Il soutient que les locataires s'opposent à la rénovation de la fenêtre de la cuisine, alors que ces travaux correspondent à un plan climat global dans le cadre de la rénovation énergétique du groupement d'immeuble. Il explique avoir informé les locataires de la nature et de la durée des travaux, avoir indiqué que le fenêtre serait remplacée dans un format différent, et qu'il dispose d'une obligation en tant que bailleur d'entretenir le bien et d'effectuer les rénovations nécessaires. Il précise que la perte d'espace est faible, et que les locataires ne disposent pas d'un droit d'opposition. Il estime que le refus de les locataires est un trouble manifestement illicite.
[X] [I] et [W] [I], représentés par leur conseil, sollicitent l'obligation pour le bailleur d'effectuer les travaux de rénovation de la fenêtre de la cuisine en conformité avec l'existant ou une ouverture équivalente (châssis ou fenêtre avec ouverture battante). Ils demandent en outre la condamnation du demandeur à leur régler la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils expliquent disposer actuellement d'une fenêtre avec châssis dans leur cuisine, ce qui leur permet de ne pas perdre l'espace au-dessus de leur plan de travail où sont disposés des appareils de cuisine. Ils affirment que le bailleur avait déclaré lors de la réunion avec l'architecte et lors de l'état des lieux avant travaux en 2023 que la forme de la fenêtre serait conservée, ou à défaut qu'une ouverture oscillo-battante serait prévue. Ils estiment que le bailleur n'a pas respecté ses engagements, et qu'ils subiront une perte de jouissance non négligeable au niveau de leur cuisine si la fenêtre est modifié pour un format sans châssis et sans ouverture battante. Ils précisent que le coût du changement du format de la fenêtre pourrait être réglé facilement.
L'affaire a été mise en délibéré au 18/06/2024 par mise à disposition au greffe.
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/02972 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KNA
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.
Sur la demande d'accès au logement de [X] [I] et [W] [I]
Aux termes de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
L'article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
Le contrat de location en ses conditions générales rappelle que le locataire est tenu de laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur, dûment mandatés par ce dernier, en cas de nécessité et qu'il en est de même des ouvriers chargés d'exécuter les travaux ordonnés par le bailleur. Dans ce dernier cas, le locataire est avisé au moins 24 heures à l'avance.
En l'espèce, le bailleur souhaite faire procéder à des travaux de renovation énergétique dans le cadre du "PLAN CLIMAT" sur l'ensemble du groupe immobilier, nécessitant une intervention dans l'ensemble des logements de l'immeuble occupé par [X] [I] et [W] [I]. Les travaux à effectuer dans le logement de [X] [I] et [W] [I] correspondent au changement de la fenêtre de la cuisine.
PARIS HABITAT-OPH a adressé les 19/06/2023, 28/07/2023, 11/01/2024 à [X] [I] et [W] [I] un courrier, en premier lieu par lettres simples, puis par acte de commissaire de justice, les invitant puis les sommant de prendre contact à laisser libre accès à l'entreprise LORILLARD pour effectuer les travaux. Elle indique dans ses courriers la nature et la durée des travaux.
Il n'est pas contesté par les parties que ces travaux sont en lien avec la rénovation globale de l'immeuble en vertu du PLAN CLIMAT tendant notamment à améliorer l'isolation de l'immeuble et des logements.
Cette réhabilitation correspond à une obligation légale du bailleur d'avoir à fournir au locataire un bien décent, salubre, en bon état de fonctionnement, sécurisé et performant énergétiquement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé).
Or, [X] [I] et [W] [I] n'ont obtempéré à aucune de ces mises en demeure et ont indiqué refuser l'accès au commissaire de justice le 29/01/2024. Ils ne produisent aucun échange avec leur bailleur pour expliquer leur refus et ne produisent aucun engagement de la part de PARIS HABITAT-OPH sur le maintien de la forme de la fenêtre de la cuisine.
Ils indiquent que le changement de fenêtre leur ferait perdre de l'espace dans leur cuisine, mais ne produise pas de photographie ou de constat de leur appartement en entier, qui viendrait éventuellement prouver une perte importante de la jouissance du bien du fait de la transformation.
Dans ces conditions, les défendeurs ne démontrent pas d'un changement de forme de leur logement, tel que le prévoit l'article 1723 du code civil, ou d'une inhabilité des lieux tel que le prévoit l'article 1724 du code civil.
Ainsi, en refusant l'accès au logement, les locataires violent manifestement leurs obligations légales et cause un trouble manifestement illicite au bailleur qui n'est pas en mesure de rénover le bien.
En conséquent, il convient d'enjoindre à [X] [I] et [W] [I] de laisser le libre accès de l'appartement aux entreprises mandatées par PARIS HABITAT-OPH afin qu'elles procèdent à la réalisation du changement de la fenêtre de la cuisine.
A défaut pour [X] [I] et [W] [I] de déférer à cette injonction dans un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, PARIS HABITAT-OPH et les entreprises mandatées par lui seront autorisées à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux, le tout avec l'assistance de la force publique si besoin est.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ENJOINT à [X] [I] et [W] [I] de laisser le libre accès de l'appartement qu'ils louent situé [Adresse 1], esc G, 1er étage, porte 5, logement 422, à PARIS HABITAT-OPH et aux entreprises mandatées par PARIS HABITAT-OPH, autant de fois que nécessaire, afin qu'elles procèdent aux travaux de rénovation de la fenêtre de la cuisine ;
DIT qu'à défaut pour [X] [I] et [W] [I] de déférer à cette injonction dans un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, PARIS HABITAT-OPH et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier, le temps nécessaire à la réalisation des travaux susvisés, le tout avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
DIT dire que le jour de l'intervention l'étude de commissaire de justice CERTEA assistera aux opérations de remplacement de la fenêtre et au déplacement éventuel des éléments mobiliers les permettant, et dressera un procès-verbal des opérations et d'inventaire ;
REJETTE les demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;
DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal,
La greffière, La juge des contentieux de la protection,
