TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Pierre GENON CATALOT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Isabelle DE LIPSKI
Madame [K] [C]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/09315 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OCX
dossiers joints : RG24/01481,
RG 24/00141
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [F] [O], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne, assistée de Me Isabelle DE LIPSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0669
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/014507 du 13/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
DÉFENDEURS
PARIS HABITAT-OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096
Madame [K] [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par M. [T] [C], muni d’un pouvoir de représentation
Monsieur [T] [C] (décédé), demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09315 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OCX
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un contrat de location signé le 3 mars 2000 et de ses avenants, PARIS HABITAT -OPH a consenti un bail d'habitation à "M. et Mme [T] [C]" sur des locaux situés [Adresse 2].
Par décision en date du 28 novembre 2011, le juge du tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris a prononcé la résiliation judiciaire du bail. Les locataires ayant apuré leur dette, les parties se sont rapprochées et ont établi un nouveau contrat de bail, daté du 29 août 2014, pour un logement situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 507,82 euros.
Par contrat en date du 11 décembre 2018, l'établissement PARIS HABITAT- OPH a donné à bail à Mme [F] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 610,04 euros.
Par actes de commissaire de justice du 13 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [K] [C] et M. [T] [C] un commandement de payer la somme principale de 6811,65 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, outre une sommation d'avoir à respecter les conditions règlementaires afin que la salubrité des lieux soit maintenue.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [C] et M. [T] [C] le 14 avril 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Mme [F] [O] a fait assigner PARIS HABITAT- OPH devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de son assignation, elle demande au juge, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1231 du code civil, de :
-déclarer que PARIS HABITAT n'a pas respecté son obligation de fournir un logement décent,
-condamner PARIS HABITAT à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
-ordonner la suspension du paiement de ses loyers dans l'attente de son relogement par PARIS HABITAT.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 décembre 2023, à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 23 avril 2024, pour appel en garantie des voisins, qui, selon le bailleur, seraient à l'origine du trouble occasionné à Mme [F] [O].
Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, PARIS HABITAT- OPH a assigné Mme [K] [C] et M. [T] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire de leur bail, à leurs torts exclusifs, aux motifs qu'ils ne paieraient pas leur loyer régulièrement et qu'ils n'entretiendraient pas leur logement.
L'affaire a été appelée à l'audience du 28 février 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 23 avril 2024 pour jonction éventuelle à l'instance introduite par Mme [O].
Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, PARIS HABITAT -OPH a assigné en intervention forcée Mme [K] [C] aux fins de condamnation de cette dernière à le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de Mme [F] [O], à supporter les dépens sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 avril 2024.
A l'audience du 23 avril 2024, il a été constaté le décès de M. [T] [C] et l'extinction de l'instance à son égard.
Mme [F] [O], comparante en personne, assistée de son conseil, a soutenu oralement les demandes contenues dans son acte introductif d'instance à l'encontre de PARIS HABITAT- OPH.
Au soutien de ses prétentions, elle expose vivre dans un logement infesté de cafards, et que ce n'est qu'après quatre ans que son bailleur a réagi à ses multiples alertes concernant ce trouble. Elle explique y habiter avec six enfants en bas âge, la prolifération des insectes causant à l'ensemble de la famille une anxiété importante, qui lui est d'autant plus préjudiciable qu'elle est atteinte de sclérose en plaques. Elle souligne la mauvaise foi du bailleur, en indiquant que dès la mise à disposition du logement, ce problème était connu de lui.
PARIS HABITAT -OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions en réponse, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la jonction des procédures et :
à titre principal,
Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1227, 1228, 1240, 1728, 1729, 1741 et 1751 du code civil,
-le constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail de Mme [C], et à défaut, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail du 29 août 2014 liant PARIS HABITAT-OPH à Mme [K] [C],
-l'expulsion, sans délai, de Mme [K] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et durant une période de trois mois,
-l'autorisation de PARIS HABITAT - OPH à faire transporter et séquestrer les meubles de Mme [K] [C] à ses frais, risques et périls,
-la condamnation de Mme [K] [C] à lui payer la somme de 2801,96 euros avec intérêts à taux légal à compter de l'assignation, au titre de son arriéré locatif,
-la condamnation de Mme [K] [C] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges, jusqu'à libération complète des lieux,
Au visa des articles L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, 1719 et suivants du code civil et 4 et 9 du code de procédure civile :
-le débouté de Mme [F] [O] de l'ensemble de ses demandes,
-la condamnation de Mme [F] [O] à lui payer la somme de 131,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ses dernières conclusions,
Subsidiairement
Au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 331 et suivants du code de procédure civile,
-qu'il soit dit et jugé que Mme [K] [C] devra garantir PARIS HABITAT- OPH de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [F] [O],
En tout état de cause
-la condamnation conjointe ou à défaut in solidum de Mme [F] [O] et de Mme [K] [C] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que les époux [C] n'ont pas régulièrement réglé leur loyer, de sorte que s'est constituée une importante dette locative. Il précise leur avoir fait délivrer un commandement de payer en date du 13 avril 2023, dont les causes n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. A l'audience, il indique que le paiement de l'intégralité du loyer courant a été repris avant l'audience, mais s'oppose à tout délai suspensif des effets de la clause résolutoire.
Il ajoute que Mme [K] [C] et son défunt époux n'entretenaient pas leur logement, de sorte que le bailleur a dû intervenir à de très nombreuses reprises pour procéder à des réparations, mettre en place des protocoles d'éradication des nuisibles, sans toutefois que leurs interventions ne portent leurs fruits, les époux [C] ne procédant pas à l'entretien nécessaire à la pérennité des résultats obtenus.
S'agissant des demandes formées par Mme [F] [O], il les considère infondées, dès lors qu'il estime avoir tout mis en œuvre aux fins de faire cesser le trouble dont l'origine se trouve dans le logement de Mme [C]. Il conteste toute mauvaise foi, et rappelle avoir procédé à de nombreuses opérations de désinsectisation et dératisation depuis 2018, avoir mobilisé les services sociaux et assigné les époux [C] en résiliation judiciaire.
Il soutient au demeurant que Mme [F] [O] n'apporte pas la preuve de la continuité des désordres dont elle se prévaut et que le constat qu'elle produit aux débats n'ayant pas été réalisé de façon contradictoire, il ne peut constituer qu'un commencement de preuve.
Le bailleur considère en outre que le quantum des dommages-intérêts sollicités par Mme [F] [O] est surestimé, dès lors que son loyer est intégralement payé par les prestations sociales, sa demande ne pouvant dès lors être fondée sur des loyers qu'elle ne règle pas.
Il rappelle que l'exception d'inexécution ne peut par ailleurs justifier la suspension des loyers que si le désordre est tel qu'il rend l'usage de la chose totalement impossible, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, aucun arrêté de péril ou d'insalubrité n'ayant été prononcé dans le logement de Mme [O]. Enfin, il rappelle qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne permet de contraindre le bailleur à reloger son locataire.
Il évoque enfin l'arriéré locatif dont est redevable Mme [O].
Mme [K] [C], représentée à l'audience par son fils, M. [T] [C], muni d’un pouvoir, demande de rester dans son logement.
Elle expose avoir emménagé dans son logement il y a plus de vingt ans, date à laquelle existaient déjà des problèmes de nuisibles. M. [T] [C], son défunt époux, n'aurait payé qu'une partie du loyer, pensant que le solde était pris en charge par la caisse d'allocations familiales, ce qui expliquerait l'arriéré locatif. Elle ajoute avoir souffert de dépression en 2014, et reconnaît avoir cessé de faire le ménage dans son appartement. Il est toutefois précisé que ses enfants majeurs viennent aujourd'hui deux à trois par semaine pour entretenir le logement et qu’ils ont commencé à apurer l'arriéré locatif.
La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la demande de jonction des procédures
En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, il existe un tel intérêt de faire juger ensemble l'instance principale avec l'instance en intervention forcée régularisée à l'encontre de Mme [K] [C], et avec celle introduite aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail des époux [C].
La jonction des trois affaires sera ordonnée sous le n° unique 23/09315.
II. Sur les demandes formées par Mme [F] [O] à l'encontre de PARIS HABITAT -OPH et l'appel en garantie
A) Sur l'obligation de délivrance du bailleur
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail sont celles du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Réciproquement, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.
En l'espèce, il est établi que :
-par courrier du 15 juin 2020, Mme [F] [O] a alerté son bailleur de l'infestation de son logement par des cafards et s'est plainte du trouble de jouissance que lui occasionnait la présence de ces nuisibles,
-par procès-verbal du 9 janvier 2023, Me [N] [V], commissaire de justice, a constaté la présence de nombreux cafards dans toutes les pièces du logement occupé par Mme [F] [O] et sa famille ;
-par courrier en date du 16 mars 2023, PARIS HABITAT -OPH a adressé un courrier à Mme [X] [Z], Députée de Paris, en réponse aux préoccupations manifestement exprimées auprès d'elle par Mme [O] ; PARIS HABITAT- OPH expose qu'il a été procédé au nettoyage et à la désinfection du logement de Mme [F] [O] en 2022 et que des travaux de désinsectisation y sont effectués de façon récurrente, vainement, du fait de l'infestation du logement de ses voisins
-par courrier du 7 juin 2023, Mme [O] a sollicité auprès des services du Préfet de Paris son relogement.
Le courrier du 15 juin 2020 et le constat d'huissier du 9 janvier 2023 produits par la demanderesse sont corroborés par les déclarations de Mme [Y] [W] [O], habitante du même immeuble, qui déclare elle aussi subir les conséquences de l'infestation des lieux par ces insectes, que les pulvérisations n'améliorent selon elle pas. Les déclarations du bailleur, à l'audience, qui a indiqué que " personne ne sait quand les cafards sont arrivés ", et de M. [T] [C], représentant sa mère, qui a déclaré que les nuisibles étaient déjà présents dans le logement de Mme [K] [C] lorsqu'ils y ont élu domicile en 1998, témoignent de la persistance du problème, par ailleurs étayée par la liste des prestations effectuées par le bailleur au domicile des époux [C], dans lequel, dès 2018, de l'insecticide a été répandu. Les photographies produites par Mme [F] [O], si elles ne sont pas datées, sont accompagnées des justificatifs de sa saisine de différentes autorités (Députée de Paris, Ville de Paris, Préfet de Paris) ce qui permet de corroborer ses dires, concernant notamment l'ampleur du trouble, et sa détresse face à la situation.
PARIS HABITAT -OPH justifie pour sa part avoir :
-procédé à un traitement insecticide du logement des époux [C] au mois de mars 2018,
-procédé à des opérations de dératisation le 19 décembre 2019, le 15 novembre 2022, le 5 janvier 2023, le 23 février 2023 et le 27 juillet 2023 dans l'appartement de M. et Mme [C],
-procédé à une opération de désourisation dans l'appartement de M. et Mme [C] le 28 octobre 2019 et le 9 février 2023,
-fait procéder à un diagnostic puis à un traitement des punaises de lit en date des 12 et 26 mars 2018, au domicile de M. et Mme [C], diagnostic renouvelé le 20 avril 2023, le rapport du 11 mai 2023 faisant état d'une présence importante de punaises de lit dans leur domicile, et de la désinfection complète du logement, un second rapport du 31 mai 2023 faisant état de la présence de quelques punaises mortes,
-fait réaliser des " pulvérisations cafards " les 7 juillet, 15 juillet, 4 août, 16 septembre et 23 septembre 2022 au domicile de M. et Mme [C] ;
-missionné un commissaire de justice, qui, le 13 avril 2023, a constaté la présence de nombreux pièges adhésifs à nuisibles ainsi que des récipients remplis de produits au niveau de la porte palière de l'appartement de M. et Mme [C], où a été constatée la présence d'insectes : moucherons, cafards, et blattes morts.
PARIS HABITAT -OPH justifie en outre avoir assigné les époux [C] en résiliation judiciaire de leur bail, le 7 décembre 2023, soit deux semaines après avoir été assigné en justice par Mme [F] [O].
S'il apparaît que le bailleur a réagi, notamment en procédant à des " pulvérisations cafards " en 2022 dans l'appartement occupé par M. et Mme [C], les éléments par lui produits attestent de la concentration de ses efforts dans l'appartement occupé par les époux [C], sans qu'il ne soit établi avec certitude que l'origine de l'infestation provienne de leur appartement ; en effet, Mme [W] [O], voisine de Mme [O], témoigne de la présence importante de cafards et de souris dans son appartement également, et déclare que leur présence s'est multipliée après les pulvérisations. M. [T] [C] a, à l'audience, déclaré que les cafards étaient déjà présents lors de leur emménagement dans l'immeuble.
Il convient à ce stade de rappeler que le manquement à l'obligation de délivrance est indépendant d'une éventuelle responsabilité contractuelle, qu'elle est de résultat, et ne nécessite pas de rapporter la preuve d'une faute ou de la mauvaise foi du bailleur.
Aussi, si la mauvaise foi du bailleur, qui démontre s'être montré diligent dans le traitement de problèmes signalés dans l'appartement occupé par M. et Mme [C], n'est en l'espèce pas établie, son manquement objectif à son obligation de délivrance d'un logement décent l'est, plusieurs logements étant infestés de nuisibles, dont celui de Mme [O], cela depuis manifestement plusieurs années puisqu'elle s'en est plainte en 2020, que des pulvérisations ont eu lieu en 2022, et qu'elle les a fait constater par commissaire de justice en 2023.
La demande de réparation d'un préjudice de jouissance est ainsi bien-fondée en son principe, la circonstance selon laquelle le loyer du logement occupé par Mme [F] [O] serait intégralement réglé par des prestations familiales étant indifférente au préjudice d'agrément qu'elle subit.
Elle sera toutefois revue à la baisse en l'absence de plus amples explications et justifications produites quant aux conséquences du trouble subies, les pièces par elle produites témoignant d'une première alerte par elle adressée à son bailleur le 15 février 2020, sans qu'aucune pièce n'établisse qu'elle se soit de nouveau manifestée à ce sujet jusqu'au 9 janvier 2023, date de la constatation objective de la présence de cafards dans son logement. Le préjudice de jouissance sera en conséquence retenu à hauteur du tiers du loyer hors charges appliqué à compter de la date du constat du 9 janvier 2023, soit un tiers de 639,27 euros correspondant au loyer conventionné ainsi qu'il en résulte du décompte locatif produit par le bailleur. La somme de 3835 euros sera ainsi accordée (639,27 x 1/3 x 18 mois).
B) Sur l’appel en garantie
Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. L'appelant en garantie doit justifier de son droit d'agir à titre principal contre l'appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.
En l'espèce, il sera constaté que si le bailleur démontre avoir été diligent dans le traitement des différents problèmes de nuisibles constatés dans l'appartement des époux [C], les éléments qu'il produit ne permettent pas d'établir un lien de causalité direct entre le défaut d'entretien du logement de Mme [C] et la présence de cafards chez Mme [O]. Le constat d'huissier du 13 avril 2023 dont se prévaut le bailleur à l'appui de son argumentation fait d'ailleurs état de nombreux insectes morts à l'entrée de l'appartement occupé par M. et Mme [C] et de la présence de nombreux pièges et répulsifs, ce qui semble au contraire témoigner de la volonté des occupants d'éliminer les nuisibles, ou, à tout le moins, de maintenir en l'état les dispositifs mis en œuvre aux fins de les éradiquer, étant précisé qu'il résulte de la liste des prestations effectués chez M. et Mme [C] que l'entreprise ELIS a posé, sur les " zones de passage " 26 à 50 plaques de glue et/ou d'appâts et de produits raticides, que le commissaire de justice a effectivement constaté.
En conséquence, la demande tendant à ce qu'il soit dit et jugé que Mme [K] [C] devra garantir PARIS HABITAT- OPH de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Mme [F] [O] sera rejetée.
C) Sur la suspension des loyers dans l'attente d’un relogement
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
(…)
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
Aucun texte ne sanctionne le bailleur d'un logement indécent par une obligation de relogement. Si le logement ne répond pas aux critères de décence, seuls des travaux de mise en conformité peuvent être exigés du bailleur.
En l'absence de toute demande de travaux, il ne saurait être fait droit à la demande de " suspension du paiement du loyer jusqu'au relogement de Mme [F] [O] ".
Cette demande sera rejetée.
III.Sur les demandes formées par PARIS HABITAT- OPH à l'encontre de Mme [F] [O]
A) Sur la dette locative
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
L'établissement PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 avril 2024, M. et Mme [O] lui devaient la somme de 131,24 euros. Ce décompte est cependant incomplet, puisqu’il ne débute qu'à compter du 31 octobre 2023, date à laquelle existait un solde débiteur de 42,10 euros, non expliqué, de sorte que le juge n’est pas mis en mesure de verifier à quel titre cette somme était due.
En conséquence, Mme [F] [O] sera condamnée à verser à PARIS HABITAT- OPH la somme de 89,14 euros au titre de son arriéré locatif avéré.
IV.Sur les demandes formées par PARIS HABITAT -OPH à l'encontre de Mme [K] [C]
A)Sur l'acquisition de la clause résolutoire
1.1.Sur la recevabilité de la demande
Aux termes des III et IV de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
PARIS HABITAT- OPH, qui a dans un premier temps assigné les époux [C] en résiliation judiciaire en raison, notamment, de leur dette locative, justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, et à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6811,65 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juin 2023.
B) Sur la dette locative
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par suite, Mme [K] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
PARIS HABITAT -OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 avril 2024, Mme [K] [C] lui devait la somme de 2801,96 euros.
Mme [K] [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en l'autorisant à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
C) Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il est établi par le décompte verse aux débats que la condition de reprise du paiement du loyer est satisfaite, la dette s'élevant, au 16 avril 2024, à 2801,96 euros.
Mme [K] [C] a exprimé la volonté de se maintenir dans les lieux, ce qui doit, par application des dispositions de l'article 12 du code de procedure civile, être qualifié juridiquement de demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Les versements importants effectués au mois de mars 2024 qui figurent au décompte produit par le bailleur, grâce, ainsi qu'il en résulte des declarations de la défenderesse à l'audience, à l'aide de ses enfants majeurs, permettent d'établir que Mme [K] [C] est en situation de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de l'autoriser à se libérer de sa dette locative par des versements de 75 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette:
- la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux, étant précisé que le bailleur ne justifie aucunement de la majoration qu’il sollicite, dont il sera débouté,
- il pourra être procédé à l'expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'en l'absence de justification de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, la demanderesse sera déboutée de sa demande formée en ce sens.
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
V.Sur les demandes accessoires
Compte-tenu de l'issue donnée au litige, et notamment des succombances réciproques des parties, chacune conservera à sa charge ses propres dépens.
L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu, en l'espèce, d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l'extinction de l'instance à l'égard de M. [T] [C] ;
ORDONNE la jonction des affaires 23/09315, 24/00141 et 24/01481 sous le premier numéro ;
CONDAMNE PARIS HABITAT -OPH à verser à Mme [F] [O] la somme de 3835 (trois mille huit cent trente cinq) euros au titre de son préjudice de jouissance ;
REJETTE la demande tendant à condamner Mme [K] [C] à garantir PARIS HABITAT -OPH de cette condamnation ;
CONDAMNE Mme [F] [O] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 89,14 euros au titre de son arriéré locatif,
REJETTE la demande formée par Mme [F] [O] au titre de la suspension des loyers jusqu'à son relogement,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer délivré à Mme [K] [C] le 13 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2014 entre PARIS HABITAT -OPH, d'une part, et Mme [K] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 13 juin 2023,
CONDAMNE Mme [K] [C] à payer à PARIS HABITAT- OPH la somme de 2801,96 euros (deux mille huit cent un euros et quatre-vingt-seize centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Mme [K] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros (soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [C],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juin 2023,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [K] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Mme [K] [C] sera condamnée à verser à PARIS HABITAT -OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE la demande d'astreinte,
REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu'elle a exposés pour elle-même ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;
Le GreffierLe Juge des contentieux de la protection
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09315 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OCX
