| France, Tribunal judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 18 juin 2024, 23/09159

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Fabien ESCAVABAJA
Me Hélène UZAN

Pôle civil de proximité
â– 

PCP JCP fond

N° RG 23/09159 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MK5

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. EUROPABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060

DÉFENDERESSE
Madame [W] [M] [O] [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Hélène UZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0011

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09159 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MK5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 août 2020, à effet au 7 septembre 2020, la SCI EUROPABITAT a donné à bail à Mme [W] [C] un appartement à usage d'habitation meublé, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1400 euros, les charges de copropriété, le chauffage, et les consommations d'eau étant incluses dans le montant du loyer, pour une superficie stipulée de 30,10m2.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, la SCI EUROPABITAT a délivré à Mme [W] [C] un congé pour vente à effet au 7 septembre 2023.

Par acte d'huissier en date du 28 septembre 2023, la SCI EUROPABITAT a assigné Mme [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé pour vente, expulsion du preneur et condamnation à une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 décembre 2023.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice et dit que l'affaire serait de nouveau appelée à l'audience du 23 avril 2024.

A l'audience du 23 avril 2024, il a été constaté l'échec de la conciliation.

La SCI EUROPABITAT représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
-déclarer irrecevables les demandes relatives à la fixation du loyer formulées par Mme [W] [C] faute de saisine préalable de la commission départementale de conciliation,
-à titre principal, débouter Mme [W] [C] de l'ensemble de ses demandes,
-déclarer valide et régulier le congé pour vente,
-ordonner l'expulsion de l'occupante sans droit ni titre, et de celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique s'il y a lieu,
-condamner la défenderesse à restituer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,
-autoriser la demanderesse à séquestrer le mobilier aux frais, risques et périls de la défenderesse,
-le rejet de la demande de délai pour quitter les lieux,
-condamner Mme [W] [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, outre charges et taxes à compter du 7 septembre 2023, jusqu'au départ effectif des lieux,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-condamner Mme [W] [C] à lui payer les sommes suivantes:
- le coût du congé pour vente du 22 mai 2023, de la sommation du 10 juillet 2023, et du procès-verbal de constat du 7 septembre 2023,
- 21 562,80 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien dans un marché immobilier plus favorable,
-la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, elle soulève, avant tout débat au fond, l'irrecevabilité des demandes formées selon elle pour la première fois le 11 avril 2024 par la défenderesse, arguant de ce que cette dernière n'aurait, au mépris des dispositions de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, pas saisi la commission départementale de conciliation, qui constitue selon elle un préalable à la saisine du juge.

Sur le fond, elle soutient que le congé pour vente délivré le 22 mai 2023 est régulier tant en la forme que sur le fond. Elle considère qu'aucun texte n'impose au bailleur de détailler les modalités de paiement du prix dans le congé, et rappelle le principe constant selon lequel une erreur sur la superficie mentionnée dans le congé n'entraîne pas sa nullité. Elle soutient que le prix proposé est conforme à celui du marché, soulignant qu'au demeurant, Mme [W] [C] n'a jamais manifesté une quelconque volonté d'acquérir le bien, quel qu'en soit le prix.

En réponse aux demandes formulées par la partie adverse, elle expose que les revendications de Mme [C] s'agissant du montant du loyer ont été pour la première fois portées à la connaissance de la bailleresse dans les conclusions communiquées le 11 avril 2024, de sorte qu'en l'absence de toute démarche amiable, elle ne connait pas la position du bailleur. Elle précise par ailleurs que le prix du loyer convenu, correspondant au loyer de référence majoré, est parfaitement conforme à la loi.

Elle considère que ni l'indécence du logement ni le préjudice allégués par la locataire ne sont établis.

Elle fait enfin état d'une perte de chance de vendre le bien à des conditions plus avantageuses du fait de la résistance de la locataire à quitter les lieux, le prix au m2 des logements ayant chuté selon elle de 3% en un an.

Mme [W] [C], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge de :
- débouter la SCI EUROPABITAT de l'ensemble de ses demandes,
- juger que le congé pour vendre en date du 22 mai 2023 doit être annulé en raison des erreurs qu'il comporte,
- dire que Mme [W] [C] pourra se maintenir dans les lieux et fixer le loyer à 836,64 euros ou au maximum 1001,13 euros par mois, à compter de la signature du bail,
- condamner la SCI EUROPABITAT à lui rembourser la somme de 23089,56 euros ou la somme de 16353,67 euros si le loyer devait être majoré,
-à titre subsidiaire,
- condamner la SCI EUROPABITAT à rembourser la somme de 13 456,66 euros au titre du trop-perçu de loyer si celui-ci est fixé au loyer médian ou à 10 590,50 euros si celui-ci devait être majoré,
- condamner la SCI EUROPABITAT à lui payer la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral subi,
- à titre infiniment subsidiaire, lui octroyer un délai de deux années pour quitter les lieux et fixer le loyer à 836,64 euros ou au maximum 1001,13 euros par mois,
- condamner la SCI EUROPABITAT à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance.

En réponse à la fin de non recevoir soulevée en défense, Mme [W] [C] indique qu'en vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon elle applicable à l'espèce, la saisine de commission départementale de conciliation ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. Elle soutient en outre que la commission n'a pas à être saisie lorsque le montant de la demande est supérieur à 5000 euros, dès lors que la commission n'est pas compétente en matière de dédommagement. Elle ajoute qu'aucune sanction n'est prévue en cas d'absence de saisine de la commission, sauf à démontrer un préjudice pour le bailleur, ce qu'elle estime n'être pas le cas en l'espèce. Elle ajoute avoir saisi le service de l'encadrement des loyers de la Ville de Paris le 7 juillet 2023, et précise que la conciliation ordonnée par le tribunal n'a donné lieu à aucun accord, de sorte que la position du bailleur est bien connue.

Elle conteste la validité du congé pour vente qui lui a été délivré tant sur le fond que sur la forme. Sur le fond, elle considère que le prix de vente qui y est mentionné est intentionnellement dissuasif ; elle observe que la bailleresse ne démontre aucune démarche positive en vue de trouver un acquéreur, seul un voisin s'étant présenté pour le visiter. Elle prétend qu'au regard de sa situation, en rez-de-chaussée, de sa faible luminosité et de son humidité, et de l'état général du logement, qu'elle qualifie d'indécent, le prix est délibérément surévalué. Sur la forme, elle observe que le congé ne fait ni mention de la réelle consistance du bien, dès lors qu'il fait mention d'une surface erronée, ni des modalités de paiement du prix.

Elle estime que c'est le prix exorbitant demandé, au regard des caractéristiques du logement, qui explique le fait qu'il ne serait à ce jour pas vendu, et qu'il n'y a de ce fait pas lieu d'indemniser la bailleresse de la perte de chance dont elle se prévaut, à elle seule imputable.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle expose avoir constaté que la surface du logement qu'elle louait était inférieure de plus de 5% à celle stipulée dans le bail, ce dont elle s'est rendue compte à l'occasion de la réalisation d'un diagnostic réalisé dans le cadre de la vente du bien. Elle soutient, au visa de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le montant du loyer doit être rapporté à sa surface réelle, et qu'il doit en tout état de cause être diminué, dès lors qu'il ne respecte pas le double plafonnement des loyers ; elle considère à ce titre que c'est le loyer de référence qui doit être retenu, et non le loyer majoré, ajoutant qu'aucun complément de loyer ne peut lui être appliqué, dès lors que le logement ne possède pas de caractéristique exceptionnelle. Elle considère enfin que dès lors que le contrat de bail ne distingue pas le loyer et la provision pour charges, aucune régularisation n'étant prévue au contrat, les sommes réglées par la locataire doivent s'analyser en un paiement du loyer uniquement et les sommes réglées au titre des charges restituées à la locataire.

Au soutien de sa demande indemnitaire, elle prétend que l'indécence du logement, caractérisée par une humidité importante, la présence de nuisibles, et la résistance du bailleur à faire réaliser les travaux nécessaires lui ont occasionné un préjudice moral.

Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, elle fait état de la précarité de sa situation financière et de santé, et de ses vaines démarches en vue d'être relogée, le contexte des Jeux Olympiques à Paris ayant encore accru la pression sur le marché locatif. Elle ajoute que sa fille poursuit ses études à proximité du logement litigieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes reconventionnellement formées par la défenderesse au titre de la diminiution de son loyer

A titre liminaire, il convient de préciser, conformément à l'article 12 du code de procédure civile en vertu duquel le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, que le logement litigieux étant un logement meublé, ainsi qu'il en résulte des écritures des parties et du contrat de bail, les dispositions du titre 1er bis de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989 s'appliquent.

Son article 25-3, que vise le demandeur, dispose que les dispositions du titre Ier bis sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, Mme [W] [C] sollicite, s'agissant de la détermination du montant de son loyer, qu'il soit tenu compte de la surface réelle du logement, et du plafonnement des loyers que la bailleresse n'aurait pas respecté.

La SCI EUROPABITAT soutient que ces demandes ne sont pas recevables, faute pour la défenderesse d'avoir saisi la commission départementale de conciliation, cette saisine constituant selon elle un préalable à la saisine du juge en vertu de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [W] [C] se prévalant des dispositions de l'article 20-1 de la même loi, pour soutenir qu'elle n'en est pas un.

Sur la réduction du loyer au prorata de la surface réelle du logement

En l'espèce, la superficie habitable du bien, telle que résultant du diagnostic technique immobilier réalisé le 12 mai 2023, est de 25,67 m² et non de 30,10 m² comme indiqué sur le bail, soit une erreur de 4,33 m² (2,877/20ème de la surface contractuelle).

Mme [W] [C] se prévaut des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont il convient de rappeler, en vertu de l'article 25-3 de la même loi, qu'elles ne s'appliquent pas au cas d'espèce, le local litigieux étant un bien meublé, dont le loyer ne dépend que de l'accord des parties.

En conséquence, sa demande formée au titre de la réduction du montant du loyer au prorata de la surface réelle du logement n'est pas recevable, aucun texte applicable aux logements meublés ne prévoyant une telle possibilité.

Sur la réduction du loyer au regard du plafonnement des loyers

En application de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dans sa version applicable à la date de la conclusion du bail:

I. à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la commune de [Localité 3] peut demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

(…)

II. - Pour l'application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d'Ile-de-France par le représentant de l'Etat dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

(…)

IV. - L'arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.

Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

(…)

V. - Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

VI. - Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

A [Localité 3], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2020, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 3].

Il se déduit de l'ensemble de ces principes légaux et réglementaires que le loyer initial est plafonné au loyer de référence majoré et, qu'en cas de dépassement de ce dernier, le locataire peut intenter une action en diminution du loyer.

Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi du 21 février 2022, si suite à une demande amiable, le bailleur n'avait pas manifesté son accord pour ramener le loyer au plafond légal, le locataire pouvait saisir directement le juge. En effet, l'article 140 de la loi Elan ne prévoyait pas la compétence de la Commission Départementale de Conciliation lorsque le locataire demandait une diminution de son loyer, lorsque ce dernier dépassait le plafond légal ; sa compétence n'était prévue qu'en cas de contestation du complément de loyer.

Toutefois, la loi du 21 février 2022 a modifié l'article 140 de la loi Elan qui précise dorénavant que : "la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution".

L'article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard que la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6.

En l'espèce, bien que Mme [W] [C] démontre avoir saisi le service "encadrement des loyers" de la ville de [Localité 3], elle ne démontre pas avoir saisi la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que ses demandes formées au titre de la diminution de son loyer et du remboursement du trop-perçu par le bailleur sur le fondement du dépassement du loyer est irrecevable.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur

A titre liminaire, il sera à nouveau rappelé que le logement litigieux étant un logement meublé, les dispositions du titre 1er bis de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, s'appliquent, et que seuls es articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Dès lors, l'article 15-1 de la loi précitée n'est pas applicable, et c'est l'article 25-8 de la même loi qui régit la validité du congé.

En application des dispositions de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, trois mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Ces dispositions n'imposent donc pas au bailleur qui délivre un congé pour vendre de notifier les conditions de la vente au locataire, lequel, au demeurant, ne bénéficie d'aucun droit de préemption en la matière.

Il en résulte qu'à la différence du droit applicable aux baux de logements nus, le congé pour vendre délivré par le bailleur d'un bail meublé ne doit pas comporter une offre de vente adressée au locataire et aucune nullité n'est encourue du chef de l'absence de cette formalité en réalité non requise.

En l'espèce, le bail consenti à Mme [W] [C] pour une durée d'un an à compter du 7 septembre 2020, a été tacitement reconduit depuis le 7 septembre 2021, par périodes d'une année et pour la dernière fois le 7 septembre 2022 pour expirer le 6 septembre 2023 conformément à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 22 mai 2023 a ainsi été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée, par voie de signification. Il sera en outre relevé que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué.

Aucune autre formalité n'étant requise s'agissant de la validité du congé, et notamment pas la mention de la consistance du bien loué ou du prix, il sera constaté que le congé respecte les formes et délais légaux requis, de sorte qu'il est régulier en la forme.

Mme [W] [C] soutient toutefois que le congé est, sur le fond, frauduleux aux motifs que le prix proposé serait délibérément surestimé, et que la bailleresse ne justifierait d'aucune démarche positive en vue de la vente du bien. Il convient à ce stade de rappeler que, s'agissant d'un bail meublé, la locataire ne dispose d'aucun droit de préemption, de sorte que le caractère " volontairement dissuasif " du prix ne saurait opérer pour caractériser une fraude de la bailleresse.

Il est en outre constant que c'est à celui qui s'en prévaut d'établir la fraude, le caractère excessif du prix n`étant pas suffisant par lui-même et ne constituant qu'un indice qui doit être confirmé par d'autres. Le bailleur peut ainsi surestimer le prix sans pour autant que la fraude ne soit établie.

En effet, le vendeur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement et rien ne s'oppose à ce qu'il situe sa valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur.

En l'espèce, la SCI EUROPABITAT a mis son bien en vente au prix de 718 760 euros.

Le bien dont il s'agit est un appartement de type studio, situé au rez de chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1], d'une superficie de 25,67 m² au sens de la loi Carrez, comprenant une pièce principale équipée d'une mezzanine. Sa performance énergétique est positionnée en classe G. Il s’agit donc d’un logement énergivore.

La bailleresse produit des photographies d'un bel immeuble parisien, et d'un studio qui semble en bon état général et équipé conformément à sa destination.

La locataire produit pour sa part des photographies non datées, dont il n'est pas contesté qu'elles ont été prises dans le bien objet du litige, dont il résulte que les menuiseries des fenêtres sont en mauvais état. Les autres photographies, de mauvaise qualité, ne permettent pas d'identifier ce qu'elles représentent.

S'agissant des estimations, il est produit par la bailleresse une liste de transactions réalisées dans le [Localité 2] entre le 19 janvier 2022 et le 20 juin 2023, pour des prix au m2 oscillant entre 5833,33 euros pour une pièce de 6m2 et 52200 euros pour un appartement d'une superficie de 20m2, situé rue Bonaparte. Force est toutefois de constater que les variations du prix au m2 dans cette liste sont telles, qu'il est impossible d'en tirer pour conclusion une quelconque valeur du bien de la bailleresse, une moyenne ne semblant pas pertinente au regard de la dispersion des valeurs. La liste produite ne permet par ailleurs pas d'identifier les caractéristiques des biens vendus, à l'exception de leur location et de leur superficie.

La locataire produit pour sa part trois estimations de la valeur du bien qu'elle occupe, réalisées par le site " meilleurs agents ", le site " Foncia " et le site " Se loger ". Ces dernières sont comprises entre 359 500 pour la fourchette la plus basse et 470 871 euros pour la fourchette la plus haute, pour un prix au m2 compris en moyenne entre 15 026 euros et 16 739 euros. Ces estimations apparaissent comme étant plus fiables que la liste produite par la bailleresse, dès lors qu'elles prennent en compte les caractéristiques du bien, notamment sa superficie et sa localisation exacte, qui tient donc nécessairement compte de sa proximité avec l'église [4], dont argue la bailleresse au soutien de la valeur qu'elle annonce.

Le prix proposé par la bailleresse apparaît donc manifestement bien au-dessus de la valeur du marché, au regard notamment des estimations produites par la locataire, de la situation du logement dans l'immeuble, en rez-de-chaussée, et de sa classification énergétique.

S'agissant des démarches accomplies aux fins de vente, il est établi que la bailleresse a signé un mandat simple de vente avec l'agence Century 21, en date du 7 septembre 2023, et a fait réaliser les diagnostics nécessaires à la vente, qui ont d'ailleurs permis à la locataire d'être informée de la superficie réelle du logement qu'elle occupe.

Ainsi, des démarches positives aux fins de vente sont établies, et aucun élément produit aux débats ne vient corroborer la surestimation du prix, de sorte qu’il ne saurait être conclu à une fraude.

En conséquence, il convient de dire que le congé pour vente est régulier tant sur la forme que le fond.

Mme [W] [C], qui s'est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 7 septembre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'apparaît en outre pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. La résistance de la défenderesse à l'exécution de la décision n'est par ailleurs à ce stade pas établie. En conséquence, la demande d'astreinte est rejetée.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et il y a lieu de rejeter la demande tendant à autoriser la demanderesse à séquestrer le mobilier aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, Mme [W] [C] justifie de ses démarches de relogement dans le parc social et de ses faibles ressources. Elle est par ailleurs de bonne foi en ce qu'elle règle les indemnités d'occupation courantes, le manquement concernant l'absence de paiement du loyer de juillet 2023 allégué par la bailleresse étant contredit par l'attestation de sa banque.

Ces circonstances justifient que lui soit octroyé un délai supplémentaire, dont les modalités seront précisées dans le dispositif du jugement, lequel sera toutefois plus court que celui qu'elle demande, compte tenu de l'absence de justificatif de l'impossibilité totale de trouver un logement à court délai, et du délai dont elle a déjà bénéficié, en se maintenant dans les lieux.

Sur l'indemnisation de la perte de chance de vendre le bien dans un marché immobilier plus favorable

La SCI EUROPABITAT forme une demande indemnitaire au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier sur un marché plus porteur, estimant que les prix au mètre carré ont reculé dans l'ensemble du pays de 3% sur un an.

Outre le fait qu'elle ne fournit aucun fondement juridique à sa demande, il sera observé que l'unique pièce qu'elle fournit au soutien de sa prétention est un article de presse daté du 8 novembre 2023, qui ne saurait suffire à mesure l'évolution du marché des studios dans le [Localité 2] au cours des derniers mois.

Il est à ce stade utile de rappeler qu'il a précédemment été établi que le prix proposé était largement surestimé. La SCI EUROPABITAT ne démontre en outre pas, à l'exception d'un mandat de vente non exclusif conclu avec Century 21, avoir publié des annonces ni organisé beaucoup de visites du bien, qui demeurent possibles en la présence d'un locataire.

En conséquence, il sera constaté qu'aucun lien de causalité n'est établi entre le maintien dans les lieux de Mme [W] [C] et le fait que le bien n'ait pas été vendu.

La société bailleresse sera déboutée de sa demande.

Sur la demande en paiement au titre des frais de commissaire de justice supportés par la bailleresse

La SCI EUROPABITAT sollicite la condamnation de Mme [W] [C] à lui payer les sommes de 119 euros, au titre du coût du congé pour vente, 100,48 euros au titre de la sommation du 10 juillet 2023, outre la somme de 429,20 euros au titre du constat d'huissier réalisé le 7 septembre 2023.

Outre le fait qu'elle ne fonde juridiquement pas sa demande ni ne la motive aux termes de ses conclusions, il sera également constaté qu'elle n'explique pas pour quelles raisons la locataire devrait supporter le coût du congé pour vente, ni quelles circonstances l'ont contrainte à faire délivrer une sommation d'avoir à assister à un état des lieux, délivrée le 10 juillet 2023. Le choix de faire constater par commissaire de justice la présence de Mme [W] [C] dans les lieux lui est par ailleurs appartenu.

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande indemnitaire.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [W] [C] est ainsi redevable à compter du 7 septembre 2023 d'une indemnité d'occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local.

Elle sollicite, s'agissant de la détermination de la valeur équitable des locaux, qu'il soit tenu compte de la surface réelle du logement, et du plafonnement des loyers que la bailleresse n'aurait pas respecté.

En l'espèce, il sera rappelé que la superficie habitable du bien, telle que résultant du diagnostic technique immobilier réalisé le 12 mai 2023, est de 25,67 m² et non de 30,10 m² comme indiqué sur le bail, soit une erreur de 4,33 m² (2,877/20ème de la surface contractuelle).

Si Mme [W] [C] n'était pas recevable à se prévaloir des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation ne relève pas de l'application d'une clause contractuelle, dès lors que c'est sur le fondement de l'article 1240 du code civil qu'elle est allouée au bailleur dont le bien est occupé sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu de tenir compte de la surface réelle du logement pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, le bailleur ne pouvant être indemnisé que pour le préjudice réel qu'il subit, en l'espèce, l'impossibilité de jouir d'un local d'une superficie de 25,67 m2 et non de 30,10 m2.

Aucune des deux parties ne produisant de pièces au soutien de la valeur des lieux loués par mètre carré habitable au jour du présent jugement, il y a lieu de tenir compte de l'unique pièce versée en ce sens par la SCI EUROPABITAT, qui concerne les loyers de référence minorés, de référence et de référence majoré du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, et de retenir le loyer de référence majoré qui y figure, soit 44,4 euros par mètre carré.

Le montant de l'indemnité d'occupation, qui comprendra " les charges, le chauffage, les consommations d'eau ", ainsi que stipulé au contrat de bail, en méconnaissance des dispositions de l'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, aucune provision n'ayant été déterminée et la formulation employée dans la clause du contrat de bail ne permettant pas de déterminer le montant et la périodicité de versement du forfait manifestement convenu, sera donc fixée à la somme mensuelle de 44,4 x 25,67 euros, soit 1139,75 euros.

Ainsi, à compter du 7 septembre 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux de Mme [W] [C], celui-ci sera condamné à une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de 1139,75 euros.

Le trop-perçu versé au titre des loyers à compter du 7 septembre 2023 devra lui être restitué par la SCI EUROPABITAT.

Sur la demande indemnitaire de la locataire

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 20-1 de la loi précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

(…)

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Il est constant que le locataire confronté à un problème de décence peut renoncer à demander une mise en conformité et agir simplement en dommages-intérêts contre le bailleur pour le trouble de jouissance causé.

Quant au locataire, il est, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, Mme [W] [C] sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral résultant de ce que :
-en dépit de multiples demandes à cette fin, " les biens " n'ont jamais été réparés,
-la ventilation ne se fait que par l'ouverture des fenêtres,
-le plafond n'est pas isolé,
-la mezzanine mesure moins de 1,80 m de hauteur, de sorte que la pièce principale est impropre à l'habitation,
-l'humidité a engendré chez elle comme chez sa fille des bronchites et des pneumopathies,
-le logement contient des termites et des blattes.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de un logement en bon état d'usage et de réparation.

Si Mme [W] [C] produit un échange de SMS daté du mois de mai 2023, et du mois de janvier 2024, dont il résulte qu'elle sollicite la réparation, de la fenêtre, de l'interrupteur et des wc, force est de constater qu'elle ne fournit pas d'éléments suffisants pour apprécier l'état dans lequel se trouvent les éléments du logement dont elle sollicite la remise en état. Ces SMS ne sauraient donc suffire à qualifier un logement indécent.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites et que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. En vertu du même décret, le logement décent doit assurer le clos et le couvert et le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

En l'espèce, s'il est établi, par les photographies versées aux débats, que la peinture des menuiseries des fenêtres est écaillée, aucun élément ne permet de conclure avec certitude que le logement serait exposé à des infiltrations d'air, l'état des lieux d'entrée faisant seulement état d'un " état moyen " des portes, fenêtres et menuiseries.

Le taux d'humidité dont Mme [W] [C] se prévaut n'est par ailleurs pas étayé. En effet, le certificat médical produit, s'il permet d'attester du fait qu'elle et sa fille ont souffert de bronchites et pneumopathies, "qui peuvent avoir été aggravées par l'humidité de leur logement", ne permet pas l'établissement d'un lien de causalité certain, cela d'autant que le médecin n'a vraisemblablement pas constaté par lui-même l'humidité présente dans le logement.

La présence de nuisibles est étayée par une unique photographie d'un insecte, insuffisante à caractériser un logement indécent de ce seul fait.

Aux termes de l'article 3 bis du même décret, en France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
La surface habitable mentionnée à l'alinéa précédent est celle définie à l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, conformément à l'article 2 du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023 et ne s'appliquent qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date, de sorte que la mauvaise performance énergétique du logement ne saurait en l'espèce être utilisée au soutien de son indécence.

Enfin, aux termes de l'article 4 du même décret, le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, il résulte du diagnostic produit aux débats que la superficie carrez de la pièce principale, hors mezzanine, est de 21,54 m2, la mezzanine, de moins de 1,80 de hauteur, ne représentant qu'une surface au sol de 5,56 m2, de sorte qu'il n'apparaît pas, en l'état des éléments versés aux débats, que la surface de la pièce principale du logement soit contraire aux dispositions précitées.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, l'indécence du logement n'est pas établie et Mme [W] [C] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu des succombances réciproques de parties, chacune conservera la charge de ses propres dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, étant précisé qu'il ne saurait être jugé que le coût du congé pour vente, de la sommation d'avoir à assister à un état des lieux et du constat du 7 septembre 2023 rentre dans les dépens, de tels actes n'étant pas un préalable indispensable à la présente procédure.

Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT irrecevables la demande formée par Mme [W] [C] au titre de la diminution de son loyer sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juin 1989, et la demande de restitution du trop-perçu qui en est la conséquence,

DIT irrecevables la demande formée par Mme [W] [C] au titre de la diminution de son loyer en raison du non respect, par le bailleur, des règles de plafonnement des loyers, et la demande de restitution du trop-perçu qui en est la conséquence,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [W] [C] par la SCI EUROPABITAT d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 20 août 2020 et concernant l'appartement à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 7 septembre 2023;

ACCORDE à Mme [W] [C] un délai pour quitter les lieux allant jusqu'au 30 juin 2025 ;

DIT qu'à défaut pour Mme [W] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI EUROPABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [C] à verser à la SCI EUROPABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1139,75 euros, correspondant au montant du loyer proratisé au regard de sa surface habitable réelle, à compter du 7 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE la SCI EUROPABITAT à restituer à la locataire le différentiel d'indemnité d'occupation indûment perçu à compter du 7 septembre 2023, soit la somme de 2342,25 euros,

REJETTE la demande indemnitaire formée par la SCI EUROPABITAT au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier sur un marché plus porteur,

REJETTE la demande formée par la SCI EUROPABITAT au titre de la condamnation de la locataire à payer les frais de commissaire de justice,

REJETTE la demande indemnitaire formée par Mme [W] [C] au titre de la réparation de son préjudice moral,

DIT n'y avoir lieu à paiement d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

ORDONNE l'exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection