TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Christine ECHALIER DALIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Marie-Christine HONNET LANGERMANN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MED
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [O] [S] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-Christine HONNET LANGERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0483
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [E]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MED
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 24 août 2015, M. [O] [S] [Y] a donné à bail à M. [B] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].
Par jugement du 23 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :
-constaté l'indécence de l'appartement situé [Adresse 2] loué meublé à M. [B] [E],
-suspendu le paiement du loyer du par M. [B] [E],
-rappelé que M. [B] [E] reste tenu au paiement des charges locatives,
-condamné M. [O] [S] [Y] à restituer à M. [B] [E] la somme de 7704 euros au titre des loyers indûment perçus,
-condamné la SARL OPIMMO à verser à M. [O] [S] [Y] la somme de 3852 euros en indemnisation du préjudice subi du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018 ;
- condamné la SARL OPIMMO à verser à M. [O] [S] [Y] la somme de 185 euros par mois d'occupation à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à libération définitive des lieux par M. [B] [E];
-condamné M. [O] [S] [Y] à verser la somme de 1000 euros à M. [B] [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné la SARL OPIMMO à verser la somme de 1000 euros à M. [O] [S] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné M. [O] [S] [Y] aux entiers dépens de l'instance initiée par M. [B] [E] ;
-condamné la SARL OPIMMO aux entiers dépens de l'instance initiée par M. [O] [S] [Y].
Se plaignant de ce que le locataire, qui avait judiciairement fait constater l'indécence du logement et obtenu en conséquence la suspension du paiement de ses loyers le 23 janvier 2020, s'est, depuis, maintenu dans le logement, M. [O] [S] [Y] a fait assigner M. [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater que le contrat de bail a pris fin,
-ordonner l'expulsion de M. [B] [E] dans le mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte journalière de 30 euros par jour de retard,
-condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au visa des articles 544 et 1722 du Code civil, M. [O] [S] [Y] soutient que le logement ne peut faire l'objet d'aucun bail au sens règlementaire, dès lors qu'il est techniquement impossible de remédier au problème constaté par le juge, puisque c'est en raison de la superficie de sa pièce principale, inférieure à la norme, que le logement a été jugé indécent, et le loyer suspendu.
Il considère que le contrat de bail a pris fin eu égard à la perte de la chose louée, à laquelle, selon lui, est assimilée l'impossibilité d'user de la chose conformément à sa destination. Il ajoute que la disparition de l'obligation du locataire de payer un loyer a fait disparaître la cause des obligations réciproques des parties, dès lors que lui ne bénéficie plus d'aucune contrepartie à l'occupation de son logement, dont il entend recouvrer, en sa qualité de propriétaire, la pleine disposition.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 décembre 2023, à laquelle elle a fait l'objet d'un report, à l'audience du 23 avril 2024.
A l'audience du 23 avril 2024, M. [O] [S] [Y], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite :
-le constat de ce que l'engagement locatif a pris fin,
-l'expulsion de M. [B] [E] dans le mois de la signification du jugement à intervenir sous astreinte journalière de 30 euros par jour de retard,
-sa condamnation à lui verser la somme mensuelle de 200 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2022 jusqu'à libération des lieux,
-le rejet de toutes les prétentions du défendeur,
-sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Il reprend les moyens développés aux termes de son acte introductif d'instance, précisant que l'article 1719 du code civil, dont se prévaut la partie adverse, n'a pas pour objectif de dénaturer le droit de propriété. Il ajoute que si la validité d'un contrat de bail ne peut être remise en cause par une demande de mise en conformité, excluant l'expulsion, il n'en est pas de même face à une impossibilité matérielle de remédier à la cause de l’indécence, ce qu’il estime être applicable au cas d’espèce. Il considère ainsi que le contrat de bail a pris fin du fait de la disparition de l’obligation du paiement d'un loyer et de l’impossibilité pour lui de satisfaire à son obligation de délivrance, et que l'expulsion peut être ordonnée.
Il fait enfin valoir la mauvaise foi du locataire, qui, en dépit de l'indécence dont il s'est prévalu pour obtenir la suspension du paiement des loyers, s'y maintient depuis plusieurs années, y a domicilié son entreprise, sans pour autant régler les charges dont il n'a pas été dispensé.
M. [B] [E], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite :
- à titre principal, le rejet de la demande d'expulsion et de condamnation à verser une indemnité d'occupation,
- à titre subsidiaire, qu'il lui soit accordé de plus larges délais pour quitter les lieux,
- la condamnation de M. [Y] à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.
Il considère que si la clause relative au contrat de bail signé entre les parties ne s'applique plus depuis le jugement du 23 janvier 2020, les autres clauses du bail n'ont pas été annulées. Il rappelle que ces clauses comportent la mention selon laquelle le bailleur peut donner congé à l'issue de la période initiale et à chaque échéance en respectant un préavis de trois mois, le bail expirant à la date du 1er septembre 2024. Il considère ainsi que son bailleur pouvait lui donner congé pour motif réel et sérieux, ce qu'il s'est abstenu de faire, préférant introduire une instance en justice.
Il observe que c'est sur le fondement de la disparition des obligations réciproques des parties que M. [O] [S] [Y] fonde sa demande d'expulsion, et que c'est ainsi de la nullité du contrat dont il se prévaut, ce que ne permettent pas les dispositions de l'article 1719 du code civil, en vertu desquelles lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Au soutien de sa bonne foi, et de sa demande subsidiaire, il fait état de ses nombreuses recherches de logement, demeurées vaines.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024 par mise en disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expulsion
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques auxquelles un logement doit répondre pour satisfaire à la notion de logement décent. Au vu de ce décret, le logement décent est d'abord un logement dont l'état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires. En outre, le logement doit être doté d'éléments d'équipement et de confort nécessaires à l'habitation. Enfin, le décret prévoit la composition minimale du logement en terme de surface, d'éclairement et d'aération.
En l'espèce, le juge des contentieux de la protection statuant le 23 janvier 2020 a, sur le fondement de l'article 4 de ce décret, considéré que le logement donné à bail à M. [B] [E] situé [Adresse 2] était indécent, et, sur le fondement de l'article 1728 du code civil, suspendu le paiement du loyer par M. [B] [E] et ordonné la restitution de la somme de 7704 euros au titre des loyers perçus par M. [O] [S] [Y] entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2018.
Il est toutefois constant que M. [B] [E] s'est maintenu dans les lieux, jusqu'à ce jour.
M. [O] [S] [Y] sollicite qu'il soit fait le constat de ce que “tout engagement locatif a pris fin”, demande qu'il convient de qualifier juridiquement de demande de constat de la résiliation du contrat de bail, en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.
L'article 1719 du Code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. En vertu de ce même texte, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
Au regard de ce texte, M. [O] [S] [Y] ne peut se prévaloir de la disparition de l'une des obligations d'une partie au contrat du bail, à savoir le paiement des loyers, pour solliciter l'expulsion de M. [B] [E].
Il convient toutefois de constater que les moyens dont se prévaut M. [O] [S] [Y] sont une combinaison des dispositions de l'article 1722 du même code, et de ce que les parties ne sont plus en mesure, l'une comme l'autre, de remplir leurs obligations réciproques.
Selon l'article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Il a été admis, sur le fondement de ce texte, que lorsque les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble ont un coût qui excède sa valeur, la chose est réputée détruite, le bailleur étant ainsi dispensé de les faire et le bail étant alors résilié (Cass. 3e civ., 12 juin 1991, Cass. 3é civ., 8 déc. 1993- Cass. 3e civ., 2 juill. 2003; CA Pau, 2e ch., 28 févr. 2013, n° 12/01403).
La mise en conformité d'un logement indécent qui entraînerait une perte plus importante que la valeur du bien est ainsi considérée comme une perte économique et permet la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1722 du code civil.
En l'espèce, le propriétaire du bien, par nature impropre à l'habitation du fait de la surface de sa pièce principale inférieure à la norme minimale édictée pour un logement décent, est confronté à une impossibilité technique d'effectuer les travaux de mise en conformité du logement.
Le logement étant indécent et inhabitable, et sa mise en conformité s'avérant impossible, il existe une impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination, assimilable à une perte économique.
Toutefois, l'article 1722 du code civil est inapplicable au cas d'espèce, dès lors que la condition de destruction par cas fortuit n'est pas remplie. En effet, le logement a été loué postérieurement à l'entrée en vigueur du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, de sorte que le contrat de bail a été formé en connaissance des conditions de décence du logement requises par la loi.
Il convient cependant de constater que le demandeur ne se prévaut pas uniquement de l'article 1722 du code civil pour fonder sa demande. Il se fonde également sur le fait que le défendeur ne règle pas ses loyers depuis l'origine du contrat de bail, quand lui-même n'est pas en mesure de respecter son obligation de délivrer un logement respectant les obligations de décence, faits qui relèvent des dispositions de l'article 1741 du code civil, qu'il appartient au juge d'appliquer au cas d'espèce, par application de l'article 12 du code de procédure civile, en vertu duquel le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
L'article 1741 du code civil dispose en effet que " le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ", éléments que fait valoir le demandeur, lorsqu'il rappelle le principe constant selon lequel doit être assimilée à la perte de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination, et qu'il souligne l'impossibilité pour l'une comme pour l'autre d'exécuter leurs obligations réciproques.
La perte de la chose louée est dans le cas d'espèce établi par la superficie insuffisante de la pièce principale, rendant absolu et définitif le caractère impropre à l'habitation reconnu par jugement du 23 janvier 2020 au logement loué par M. [O] [S] [Y] à M. [B] [E].
M. [B] [E] ayant été dispensé de régler les loyers, et M. [O] [S] [Y] dans l'impossibilité d'exécuter son obligation de délivrance d'un logement décent, il y a lieu de faire application de ce texte, et de dire le contrat de bail résilié.
La résiliation d'un contrat à exécution successive ne produisant effet que pour l'avenir, le bail sera résilié à compter du présent jugement.
Il appartient donc à M. [B] [E] de quitter les lieux sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette obligation d'une astreinte.
A défaut, une procédure d'expulsion pourra être mise en oeuvre par le bailleur en respectant la procédure définie par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
En application de l'article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien le prive d'en percevoir les loyers ou de l'occuper. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, le logement ayant été qualifié d'indécent, le locataire a été dispensé du paiement des loyers, de sorte que le propriétaire ne subit pas de préjudice matériel, le logement ne pouvant être loué en l'état et le propriétaire n'en tirant aucun revenu. Il y a toutefois lieu de compenser l'impossibilité pour lui d'en jouir ainsi qu'il le souhaite, et de dire qu'à compter de la résiliation, soit à compter de la signification de la présente décision, l'occupant sera redevable d'une indemnité d'occupation égale à la somme mensuelle de 200 euros par mois.
Sur les délais pour quitter les lieux
L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ".
Aux termes des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
En l'espèce, il sera constaté que si M. [B] [E] démontre avoir effectué plusieurs demandes de logement conventionnés sur le site " loc'annonces ", il ne démontre aucune autre recherche de logement, notamment dans le parc locatif privé. Il ne fait état d'aucune difficulté ou contrainte particulière s'agissant de son âge, état de santé ou situation familiale, et démontre être employé à contrat à durée indéterminée en tant que steward par la compagnie Air France, situation professionnelle qui ne justifie aucunement qu'il lui soit accordé de délais autres que le délai prévu à l'article L 412-1 du code des procédure civiles d'exécution, étant précisé qu'il s'est maintenu dans le logement pendant plus de quatre années, après avoir fait juger son caractère indécent.
Il sera par conséquent débouté de sa demande de délais supplémentaires.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe sur le principe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du propriétaire les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a en l'espèce pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du contrat de bail liant M. [O] [S] [Y] et M. [B] [E] depuis le 24 août 2015 portant sur un logement meublé situé [Adresse 2], à la date du présent jugement,
ORDONNE en conséquence à M. [B] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés,
DIT qu'à défaut pour M. [B] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [O] [S] [Y] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE M. [O] [S] [Y] de sa demande d' astreinte,
REJETTE la demande de délai supplémentaire formée par M. [B] [E],
CONDAMNE M. [B] [E] à payer à M. [O] [S] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant mensuel de 200 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
CONDAMNE M. [B] [E] aux entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE M. [B] [E] à payer à M. [O] [S] [Y] la somme de 800 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
