TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sébastien BOUTES
Me Sandrine AGUTTES
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/04270 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ37J
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [N] [L],
demeurant [Adresse 1])
représentée par Me Sébastien BOUTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0311
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [O]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/020105 du 04/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 18 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04270 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ37J
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat non daté, ayant pris effet au mois de janvier 2014, Mme [N] [L] a donné à bail à M. [M] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 360 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2022, Mme [N] [L] a fait délivrer à M. [M] [O] un commandement de payer la somme de 3128 euros au principal, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par acte en date du 29 juin 2022, Mme [N] [L] a fait signifier à M. [M] [O] un congé pour motif réel et sérieux, avec effet au 31 janvier 2023.
Par procès-verbal en date du 1 février 2023, le commissaire de justice a constaté que M. [M] [O] avait remis les clés du logement à son étude.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, Mme [N] [L] a fait assigner M. [M] [O] devant le juge des contentieux judiciaire de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement de la somme de 7907 euros au titre du solde locatif, 1700 euros au titre des frais irrépétibles, outre sa condamnation aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience 7 juillet 2023, et a fait l'objet de trois renvois, avant d'être finalement retenue à l'audience du 23 avril 2024.
A l'audience du 23 avril 2024, Mme [N] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions à laquelle elle s'est rapportée, et aux termes desquelles elle sollicite :
-à titre principal, la condamnation de M. [M] [O] à lui payer la somme de 7186,92 euros au titre des loyers impayés arrêté au 1er janvier 2023, avec intérêts à taux légal à compter de la décision,
-à titre subsidiaire, sa condamnation à lui payer la somme de 5746,93 euros au titre des loyers impayés arrêté au 1er janvier 2023, avec intérêts à taux légal à compter de la décision,
-le rejet de l'intégralité des prétentions du défendeur,
-sa condamnation à lui payer la somme de 1700 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 18 mars 2022.
Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose que son locataire est débiteur d'un arriéré locatif important, la somme réclamée étant justifiée par la clause d'indexation prévue au contrat de bail, et par l'accord verbal des parties, en vertu duquel, en dépit du montant figurant au contrat de bail écrit, le loyer serait fixé à 400 euros mensuellement. Elle souligne à ce titre que le locataire n'a jamais contesté le commandement de payer qui lui a été délivré. Elle précise avoir déduit du montant réclamé aux termes de son acte introductif d'instance la somme de 720,08 euros, dont la déduction avait été omise dans son décompte initial. Elle rappelle n'avoir jamais réclamé aucune somme au titre des charges, dont elle justifie cependant dans le cadre de la présente instance.
M. [M] [O], représenté à l'audience par son conseil, conteste le montant de l'arriéré locatif. Il a déposé des conclusions, auxquelles il s'est expressément rapporté, aux termes desquelles il sollicite :
- à titre principal, le rejet des prétentions de Mme [L] de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers et de charges,
- à titre subsidiaire, la fixation, à la somme de 1848 euros, du montant de son arriéré locatif,
- à titre reconventionnel,
- la condamnation de Mme [L] à communiquer les justificatifs et décomptes de charges à compter de mars 2019 jusqu'au mois de février 2023 sous astreinte de 10 euros par jour de retard et de la totalité des quittances de loyer, en particulier celle de juillet 2021 réclamée par la CAF,
- la condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance du fait des conditions d'indécence du logement loué.
Au soutien de ses prétentions, il expose avoir diligemment réglé ses loyers jusqu'au mois d'avril 2019, en espèces, à la demande de sa bailleresse. Il reconnaît avoir irrégulièrement payé son loyer à compter du mois de mai 2019 ; il précise que Mme [N] [L] percevait toutefois directement l'aide au logement versée par la caisse d'allocations familiales, ajoutant que ses proches l'ont aidé à régler une partie de ses loyers, en versant à Mme [L] diverses sommes, dont il n'a selon lui pas été tenu compte dans le décompte par elle produit.
Il conteste tout accord verbal concernant une augmentation du loyer fixée au contrat de bail, considérant que la somme mensuelle qu'il aurait prétendument accepté de régler, 400 euros, n'est justifiée par aucun des éléments versés aux débats par la bailleresse. Il ajoute que la clause d'indexation, imprécise, ne permettait pas à la bailleresse de procéder à une quelconque révision du loyer.
Au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il reproche à la défenderesse de n'avoir jamais procédé à la régularisation des charges, et soutient que, faute pour la bailleresse de produire un décompte comportant une distinction entre les sommes appelées au titre des loyers et les sommes appelées au titre des charges, sa demande en paiement est infondée.
Enfin, au visa de l'article 6 de la loi précitée, il sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance imputable à l'indécence du logement, notamment à l'état insalubre des sanitaires, et à des infiltrations d'air.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
Par courriel adressé à la juridiction en date du 6 mai 2024, le conseil de Mme [N] [L] a transmis, ainsi qu'il y avait été autorisé, les quittances de loyer demandées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la dette locative
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et d'application immédiate, énonce que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
Il est constant que la clause d'indexation incluse dans le contrat de bail, même préimprimée et sans avoir été complétée par les indices retenus pour base du calcul, ceux-ci étant déterminables par référence à la loi, dès lors qu'elle n'a pas été biffée ou que les parties y aient expressément renoncé, doit trouver application.
S'agissant de la date des indices de référence à prendre en compte, soit le bail le précise, soit à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c'est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s'applique.
Il est de même constant que le fait que le bailleur n'ait pas appliqué l'indexation du loyer pendant plusieurs années ne vaut pas renonciation au bénéfice de l'indexation, la loi ayant prévu une prescription annuelle afin de ne pas mettre en difficultés le locataire avec une indexation rétroactive sur plusieurs années. Ainsi, lorsque le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an suivant la date de prise d'effet de la révision, cette révision prend effet à compter de sa demande sans rétroactivité.
La révision du loyer, est donc, en vertu de l'ensemble de ces principes, subordonnée à l'existence d'une clause dans le contrat la prévoyant, sans nécessité de précision sur l'indice à prendre en compte, et à la manifestation de la volonté du bailleur de procéder à la révision dans un délai d'un an.
En l'espèce, il ressort du contrat de bail que le loyer a été fixé à 360 euros, et qu'il contient une clause d'indexation, qui prévoit la révision annuelle du loyer, chaque mois de janvier, selon l'indice de référence des loyers de " janvier 2014 ".
Cet indice de référence, " janvier 2014 " doit être interprété comme étant le dernier indice de référence publié au mois de janvier 2014, soit celui du dernier trimestre 2013, à savoir 124,83, publié le 14 janvier 2014.
Il n'est toutefois produit aucune pièce permettant d'affirmer que Mme [N] [L] aurait manifesté, auprès du locataire et dans un délai d'un an, sa volonté de réviser le loyer, de sorte qu'aucune indexation ne pouvait être appliquée.
Par ailleurs, s'il ressort des échanges entre les parties que, dès l'année 2020, les sommes mensuelles réclamées par Mme [N] [L] s'élevaient à 400 euros, rien ne permet d'établir que les 40 euros ajoutés l'étaient au titre du loyer ou de l'indexation de ce dernier, étant précisé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public, et que l'article 17-1 de la loi précitée dispose que la variation qui résulte de l'indexation ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Ainsi, si tant est que Mme [N] [L] ait manifesté sa volonté de réviser le loyer, ce qui ne résulte pas des pièces versées aux débats, ce dernier ne pouvait en tout état de cause dépasser :
- au mois de janvier 2015, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 125,29, soit 360 x 125,29 / 124,83 = 361,32 euros
- au mois de janvier 2016, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 125,28, soit 361,32 x 125,28 / 125,29 = 361,29 euros
- au mois de janvier 2017, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 125,5, soit 361,29 x 125,5/125,28 = 361,92 euros ;
- au mois de janvier 2018, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 126,82, soit 361,92 x 126,82/125,5 = 365,73 euros ;
- au mois de janvier 2019, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 129,03, soit 365,73 x 129,03 / 126,82 = 372,10 euros ;
- au mois de janvier 2020, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 130,26, soit 372,10 x 130,26 / 129,03= 375,65 euros ;
- au mois de janvier 2021, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 130,52, soit 375,65 x 130,52 / 130,26 = 376,40 euros ;
- au mois de janvier 2022, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 132,62, soit 376,40 x 132,62/130,52 = 382,45 euros ;
- au mois de janvier 2023, date à laquelle le dernier indice de référence connu était de 137,26, soit 382,45 x 137,26/132,62 = 395,84 euros.
En l'absence de preuve de ce que les 400 euros demandés mensuellement l'étaient au titre du loyer, de son indexation qui en tout état de cause ne permettait pas une telle augmentation, le loyer doit être retenu à hauteur du montant convenu entre les parties par contrat, soit 360 euros mensuels.
Il convient donc de recalculer le montant de la dette, en tenant compte de la preuve du montant du loyer tel que prévu au contrat de bail, des versements effectués par la CAF à destination de la propriétaire, et des versements effectués, pour le compte du locataire, tant par lui que par ses proches.
Il est constant qu'entre le 1 janvier 2014 et le 1 avril 2019, Mme [N] [L] a perçu mensuellement la somme de 400 euros, soit un trop perçu de 40 euros x 63 mois = 2520 euros.
A compter du 1 avril 2019 ont été payées à Mme [N] [L] les sommes suivantes :
-720,08 euros en date du 1 juillet 2019, par un proche de M. [O],
-1400 euros en date du 12 décembre 2019, par un proche de M. [O],
-1600 euros au mois de juin 2020, par un proche de M. [O],
-3890 euros au mois d'octobre 2020, par la CAF,
-4263 euros entre les mois de novembre 2020 et février 2022, par la CAF.
La dette locative peut dès lors s'établir comme suit :
-Au titre de l'année 2019 : 4320 (loyer annuel) - (1200 euros réglés par le locataire + 720,08 + 1400 euros réglés par ses proches) = - 999,92 euros
-Au titre de l'année 2020 : - 999,92 euros (solde débiteur au 31 décembre 2019) - 4320 (= loyer annuel 2020) + (1600 + 3890 +279 x 2) = 728,08 euros
-Au titre de l'année 2021 : 728,08 euros (solde créditeur 2020) - 4320 (loyer annuel 2021) + 3147 euros versés par la CAF = - 444,92 euros
-Au titre de l'année 2022 : - 444,92 (solde débiteur 2021) - 4320 (loyer annuel 2022) + (279 x 2 versés par la CAF) = - 4206,92 euros
-Au titre de l'année 2023 : - 4206,92 (solde débiteur 2022) - 360 (loyer du mois de janvier 2023) = - 4566,92 euros.
Soit une dette de 4566,92 euros constituée entre le 1 avril 2019 et le 1 février 2023, qui ne tient toutefois pas compte du trop-perçu de 2520 euros perçu par la bailleresse entre le 1 janvier 2014 et le 1 avril 2019, qu'il convient de déduire de la somme due au titre des impayés de loyers entre le 1er avril 2019 et le 1 février 2023, soit une dette locative qui doit être fixée à la somme 2046,92 euros.
En ces conditions, M. [M] [O] sera condamné à verser à Mme [N] [L] la somme de 2046,92 euros au titre de l'arriéré de loyers avec intérêts à taux légal à compter de la décision.
Sur la production des justificatifs de charges sous astreinte
En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.
Aux termes de l'article 11, alinéa 2 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte.
En l'espèce, M. [M] [O] sollicite la communication des justificatifs et décomptes de charges du mois de mars 2019 jusqu'au mois de février 2023.
Pour autant, il résulte du contrat de bail que seul le montant du loyer avait été convenu entre les parties, aucune somme ni provision n'ayant été fixée s'agissant des charges, que Mme [N] [L] démontre avoir acquittées au titre des années 2021 et 2022 et dont elle ne réclame pas le paiement dans le cadre de la présente instance.
En conséquence, les pièces sollicitées au titre des charges par M. [M] [O] sont inutiles à la solution du litige, et il sera débouté de sa demande formée à ce titre.
Sur la production des quittances de loyers sous astreinte
Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
Mme [N] [L], a, par courriel adressé à la juridiction en date du 6 mai 2024, transmis des quittances de loyer, mais qui comportent des erreurs, tant sur la forme que sur le fond, de sorte qu'elles devront de nouveau être établies.
Au regard du calcul de la dette locative précédemment effectué, et des règles d'imputation des paiements prévues à l'article 1324-10 du code civil, il apparaît que les loyers de Monsieur M. [M] [O] ont été réglés dans leur intégralité jusqu'au mois de juillet 2022 inclus, de sorte que Mme [N] [L] sera condamnée à lui transmettre les quittances de loyers pour la période du 1 mars 2019 au mois de juillet 2022, inclus.
La résistance de la demanderesse à l'exécution de la décision n'étant à ce stade pas établie, la demande d'astreinte sera rejetée.
Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance de M. [O]
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En l'espèce, M. [M] [O] argue de l'indécence du logement, mais ne produit au soutien de son argumentation que des photos non datées, dont il n'est pas certain qu'elles représentent le logement par lui loué, ni à quelle date elles ont été prises.
Il sera débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Compte-tenu de l'issue donnée au litige, M. [M] [O] supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [M] [O] à payer à Mme [N] [L] la somme de 2046,92 euros au titre de sa dette locative, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision,
REJETTE la demande formée par M. [M] [O] au titre de la communication des justificatifs et décomptes de charges du mois de mars 2019 jusqu'au mois de février 2023,
ORDONNE à Mme [N] [L] de remettre à M. [M] [O] ses quittances de loyer, pour la période du 1 mars 2019 au mois de juillet 2022, inclus,
REJETTE la demande d'astreinte,
REJETTE la demande formée par M. [M] [O] au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
CONDAMNE M. [M] [O] aux dépens,
REJETTE la demande formée par Mme [N] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
