TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [E] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : SCP RENARD ET WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01259 - N° Portalis 352J-W-B7H-C34V3
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 17 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] SEML, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par la SCP RENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P128
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juin 2024 prorogé du 10 juin 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 17 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01259 - N° Portalis 352J-W-B7H-C34V3
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 08 juin 2010, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] (RIVP) a consenti à Monsieur [I] [B] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] [Localité 5], [Adresse 4].
La RIVP a fait assigner Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023 aux fins d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail au regard des impayés de loyers qui s'élevaient, à la date de délivrance du commandement de payer, à la somme de 14 364,62 euros échéance du mois de septembre 2022 incluse.
Elle s'est cependant désistée de l'instance en apprenant, lors de l'audience, que Monsieur [I] [B] était décédé depuis le 12 septembre 2020. Par acte de commissaire de jusitce du 1er décembre 2023, elle a fait délivrer à Monsieur [E] [F] une sommation de déguerpir, remise à étude et restée vaine.
Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir :
son expulsion sans délais avec dispense du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et assistance de la force publique si besoin est,sa condamnation au paiement de la somme de 4 633,06 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 30 novembre 2023 inclus,sa condamnation au paiement d'un indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 30% ou, subsidiairement, égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à complète reprise des lieux,sa condamnation à lui payer une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires.
La requérante expose que Monsieur [E] [F] ne saurait bénéficier du transfert de bail prévu par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu'il n'est qu'un ami du locataire décédé et que par conséquent, il est occupant sans droit ni titre du logement litigieux, justifiant que soit ordonnée son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a fait savoir que Monsieur [E] [F] avait fait part de sa volonté de quitter les lieux mais a maintenu les demandes formées dans son acte introductif d'instance et a actualisé le montant des indemnités d'occupation échues à la somme de 8023,63 euros échéance du mois de février 2024 incluse.
Monsieur [E] [F], bien que régulièrement cité à comparaître à étude, ne s'est pas présenté ni fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024, par mise à disposition au greffe et la décision a été prorogée au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime, régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'expulsion
L'article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
L'article 40 de la même loi prévoit que l'article 14 s'applique également aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré faisant ou non l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation et ajoute deux conditions supplémentaires relatives aux contribution d'attribution des logements sociaux et à l'adaptation de la taille du logement par rapport à celle du ménage, hors hypothèse du transfert sollicité par le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
En l'espèce, le décès de Monsieur [I] [B], le 12 septembre 2020, est établi par la production de son acte de décès.
La présence actuelle de Monsieur [E] [F] dans l'appartement qu’il occupait est établie par les procès-verbaux de remise à étude de la sommation de déguerpir du 1er décembre 2023 et de remise de l'assignation du 19 décembre 2023, chacun mentionnant que le nom du destinataire de l'acte est inscrit sur la boite aux lettres et sur l'interphone.
Or Monsieur [E], [F], qui n'a pas comparu, ne justifie pas avoir sollicité le transfert du bail à son nom. En tout état de cause, il ne justifie pas remplir les critères prévus par l'article 14 susvisé, étant précisé que la RIVP indique qu'il s'est présenté comme un ami du locataire décédé, ce qui ne lui permettrait pas de solliciter un tel transfert.
Dès lors, Monsieur [E] [F] est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail à Monsieur [I] [B], lequel s'est trouvé résilié depuis le 12 septembre 2020, date de son décès.
Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, la RIVP ne soutient pas qu'une procédure de relogement aurait été initiée et a fortiori, qu'elle n'aurait pas aboutie du fait de Monsieur [E] [F], ni de l'application des dispositions de la loi du 23 novembre 2018. En outre, il n'est pas démontré qu'il s'est introduit dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ou qu'il est de mauvaise foi.
Par conséquent, la RIVP sera déboutée de sa demande de suppression du délai légal prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de condamnation au paiement des indemnités d'occupation
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la RIVP sollicite la condamnation de Monsieur [E] [F] au paiement de la somme de 8 023,63 euros au titre des indemnités d'occupations échues, arrêtée au 13 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.
Il ressort du décompte produit que la dette s'est formée à compter du 1er janvier 2022, date à laquelle Monsieur [I] [B] était déjà décédé. Toutefois, la RIVP ne démontre pas que Monsieur [E] [F] était déjà présent à cette date dans les lieux.
Aucun élément versé au débat par la requérante ne permettant d'établir sa présence avant la date du 1er décembre 2023, date de délivrance de la sommation de déguerpir, Monsieur [E] [F] ne peut être redevable des indemnités d'occupation échues que depuis cette date.
Il ressort du décompte arrêté au 13 mars 2023 que trois échéances ont été appelées depuis, pour un montant total de 4 243,19 euros, justifié par la production des avis d'échéance et la surfacturation au titre du supplément de loyer.
Monsieur [E] [F] a versé 852,62 euros.
Dès lors, il apparaît redevable, au titre des indemnités d'occupation échues entre le 1er décembre 2023 et le 13 mars 2024, mois de février inclus, de la somme de 3 390,57 euros.
A compter du 14 mars 2024 (lendemain du décompte), Monsieur [E] [F] sera condamné à verser à la RIVP , afin de préserver ses intérêts, une somme égale au montant du loyer actuel et des charges, majoré de 30%, compte-tenu de la nécessité de rendre toute occupation dissuasive.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir et de l'assignation.
L'équité commande par ailleurs de le condamner à verser à la RIVP la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire en premier ressort,
CONSTATE que le bail conclu entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] et Monsieur [I] [B] le 08 juin 2010, portant sur un appartement situé [Adresse 1] [Localité 5], [Adresse 4], est résilié depuis le 12 septembre 2020,
ORDONNE à Monsieur [E] [F], occupant dans droit ni titre, de quitter les lieux dans un délai de 15 jours,
AUTORISE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6], à défaut de libération volontaire dans ce délai et deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [F] et à celle de tout occupant de son chef, des lieux situés [Adresse 1] [Localité 5], [Adresse 4], y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] de sa demande de suppression du délai légal prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être poursuivie durant la période de la trêve hivernale,
CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] une somme de 3 390,57 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre le 1er décembre 2023 et le 13 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse,
CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré de 30% et des charges, à compter du 14 mars 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,
CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6] une somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [E] [F] au dépens, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir et de l'assignation,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffièreLa juge
