TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08950 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KPB
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 17 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [K], [J], [I] [N], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1053
Madame [D], [H] [N] EPOUSE [Y], demeurant [Adresse 1]
comparante et assistée de Me Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1053
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
Madame [O] [W] née [M], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 3]
représenté par Madame [X] [F], tutrice, remplacée par Mme [G] [A]-[B] par ordonnance du juge des tutelles de RAMBOUILLET du 26/03/2024.
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024, prorogé au 17 juin 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 17 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08950 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KPB
Par contrat du 16/06/2017, M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] ont donné à bail à usage d'habitation à M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] un appartement situé au [Adresse 2], avec cave n° 10, pour un loyer de 2600 euros et 200 euros de provision sur charges.
Par acte séparé du 16/06/2017, M. [W] [E] s'est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts et indemnités dues à titre de clause pénales et indemnités d'occupation, frais et dépens et coût des actes, réparations à la charge du locataire.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail a été signifié le 26/09/2022 pour paiement de la somme de 8181 euros.
Le conseil de M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] a adressé une mise en demeure le 14/12/2022 à M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] pour paiement de la somme de 11821.56 euros.
Un congé pour reprise a été signifié le 15/12/2022 à effet au 15/06/2023, à M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] au bénéfice de M. [Y] [L], fils de M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D], en raison d'une fin de mission à l'Etranger (Suisse), " son contrat se terminant le 31/03/2023 ".
Par jugement du 11/05/2023, M. [W] [E] a été placé sous tutelle, Mme [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, étant désignée tutrice.
Par courrier du 17/01/2023, le conseil de M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] a contesté une partie des sommes dues, et le congé pour reprise, adressé une proposition de règlement échelonnée. Le conseil des demandeurs y a répondu le 09/02/2023.
Les lieux ont été libérés le 08/07/2023 et un état des lieux de sortie a été établi à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 07/11/2023, M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] ont assigné M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] représenté par son tuteur aux fins de :
-Voir condamner solidairement M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] représenté par son tuteur, à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 20063.51 euros au 15/06/2023, avec intérêts au taux légal à compter de cette date
-Voir ordonner l'anatocisme des intérêts
-Voir condamner solidairement M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] représenté par son tuteur à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 2006 euros d'indemnité contractuelle en cas d'impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision
-Voir ordonner l'anatocisme des intérêts
-Voir condamner solidairement M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] représenté par son tuteur à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 3874.73 euros au titre de l'indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision
- Voir ordonner l'anatocisme des intérêts
- Voir condamner solidairement M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] représenté par son tuteur à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 2100 euros au titre des charges locatives prorata temporis de leur occupation pour l’année 2023, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir
-Voir ordonner l'anatocisme des intérêts
- Voir condamner in solidum M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] à prendre en charge le coût des réparations et de remise en état des lieux à la suite du dégât des eaux constaté le jour de l'état des lieux de sortie
-Voir condamner in solidum M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 5000 euros pour résistance abusive
-Voir condamner in solidum M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, incluant le coût de l'assignation et les frais éventuels de l'exécution
- Voir ordonner l'exécution provisoire
L'affaire a été retenue le 26/03/2024.
M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] sollicitent le bénéfice de leur assignation. Ils précisent que la demande au titre des travaux de réfection n'est pas chiffrée, mais que la déclaration de sinistre a été réalisée, avec une indemnisation proposée de leur assureur de 300 euros.
Ils observent que M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] ne contestent pas la dette. Ils s'opposent à la demande de délais de paiement de M. [W] [E], du fait du patrimoine de ce dernier.
M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] n'ont pas comparu ni été représentés, bien que régulièrement assignés selon les formes de l'article 656 à 658 du CPC.
M. [W] [E], représenté par sa tutrice Mme [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, expose que les locaux dont il est propriétaire sont des bureaux, qui ont été en grande partie inoccupés jusque fin 2022, avec une vente envisagée depuis juillet 2023, que les charges EDF étaient importantes pour ces locaux qui ne généraient pas de revenus pendant une longue période.
Il fait valoir que compte tenu de dettes en cours, il a dû déposer un nouveau dossier de surendettement, précise qu'il a dû régler des échéances d'emprunt de son fils. Il sollicite de ce fait des délais de paiement.
En délibéré, sur autorisation, les demandeurs ont transmis le compte de régularisation des charges 2023 au prorata. Il a été ajouté des observations sur le fond.
Il est précisé que Mme [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs a été remplacée par Mme [G] [A]-[B] par ordonnance du juge des tutelles de RAMBOUILLET du 26/03/2024.
M. [W] [E], représenté par sa tutrice Mme [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs n'a pas fait d'observations complémentaires en réponse.
DISCUSSION :
Sur la recevabilité :
M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] sont recevables à agir envers M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] en qualité de bailleurs et locataires, en application de l'article 32 du code de procédure civile.
Par suite de la désignation de Mme [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en qualité de tutrice de M. [W] [E] depuis le 26/03/2024, décision notifiée nécessairement postérieurement, l'action est recevable envers le majeur protégé représenté par sa tutrice.
Sur le contradictoire :
En application de l'article 16 et 445 du CPC, le juge fait respecter le principe du contradictoire entre les parties et peut solliciter des éléments en délibéré.
La note demandée lors des débats portait sur les charges 2023, mais non d'autres éléments.
Il convient d'écarter des débats toutes les observations autres que portant sur les charges.
Sur la demande au titre des impayés :
En application de l'article 7 a de la loi du 06/07/89, le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu.
Selon le décompte produit par M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D], débutant au 31/12/2021, il est dû la somme de 20063.51 euros au 15/06/2023.
La somme réclamée débute avec le solde de 2666 euros du 31/12/2021, qui correspond au loyer de décembre et n'a pas été réglée, les locataires n'ayant pas comparu pour en justifier.
La régularisation des charges facturée au 12/04/2022, est de 3952.19 euros pour 2019, 2020 et 2021, pour tenir compte de la prescription, et n'est pas contestée dans les courriers échangés entre les parties. La régularisation des charges de 2022 est de 2795.58 euros qui est justifiée par le décompte de charges.
M. [W] [E], représenté par sa tutrice n'a pas contesté les sommes réclamées, en sa qualité de caution solidaire de M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], en application de l'article 22-1 de la loi du 06/07/89.
Pour les sommes dues, les règlements que les locataires invoquaient dans le courrier de leur conseil, produit par M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D], ont été pris en compte.
Au total : le décompte mentionne une somme due de 18700.01 euros au mois de mai 2023 et régularisation des charges 2022 inclus. Pour les charges 2023, il est justifié de la régularisation annuelle pour 3071.90 euros outre taxe des ordures ménagères de 492 euros, si bien que le prorata de 1845.41 euros au 08/07/2023 est dû.
M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] demandent paiement de la somme de 3874.73 euros d'indemnité d'occupations jusqu'à la libération des lieux le 08/07/2023 sur la base du congé à effet au 15/06/2023.
La demande de validation de congé n'a pas été formée, si bien que la somme demandée est payable à titre de loyers et charges. Il est dû pour la période de juin 2023 et jusqu'au 08/07/2023 la somme de 3430.74 euros, sur la base de loyer de 2727 euros.
Il convient donc de condamner M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] et M. [W] [E] solidairement au paiement de la somme de 3430.74 euros pour le mois de juin 2023 et jusqu'au 08/07/2023 inclus.
Il est donc dû la somme de 22130.75 euros au 08/07/2023, outre la somme de 1845.41 euros, par prorata pour 2023 pour les charges 2022 régularisées. M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], M. [W] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 23976.16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur la demande au titre de la clause pénale :
En application de l'article 1353 du code civil, la clause pénale manifestement excessive peut être réduite, même d'office par le juge.
Eu égard au versements effectués, en cours de bail, il y a lieu de réduire la clause pénale à la somme de 239 euros. M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], M. [W] [E] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] sollicitent paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement en application de l'article 1240 et suivants du code civil.
La résistance abusive des locataires n'est pas démontrée, alors que M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O] ont effectué des paiements, pour les mois précédant la libération des lieux. En ce qui concerne M. [W] [E], en sa qualité de caution, il a effectué une demande de délais de paiement en raison d'une situation de surendettement, et il a précisé mettre en vente un bien immobilier.
M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de travaux de remise en état après dégât des eaux :
M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] ne chiffrent pas leur demande à ce titre, si bien que la créance n'est pas certaine, liquide et exigible à ce jour. Ils seront déboutés de leur demande.
Sur la demande de capitalisation des intérêts :
En application de l'article 1343-2 du code civil, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation.
Sur la demande de délais de paiement de M. [W] [E]:
En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.
M. [W] [E] sollicite deux ans de délais de paiement pour pouvoir apurer la dette, après la vente d'un bien immobilier, en cours, et justifie avoir déposé un dossier de surendettement le 11/03/2024, le précédent ayant été radié, qui donnera lieu à décision sur la recevabilité prochainement.
Selon les pièces produites, il a confié, ainsi que ses deux fils un mandat de vente le 25/07/2023 pour ce bien situé à [Localité 6].Il n'est pas justifié d'offre d'achat à ce jour, si bien que compte-tenu de ses ressources et charges, il n'est pas en mesure de payer la dette à court terme. En effet ses charges sont supérieures à ses revenus selon le décompte de budget prévisionnel de 2024. Néanmoins, eu égard aux biens mobiliers dont il dispose, évalués à plus de 28000 euros et la vente du bien immobilier envisagée, dont le montant dans le mandat de vente est à ajuster selon les offres reçues (montant initial de 1 039 500 euros), il convient de limiter les délais accordés à 10 mois avec solde en 10ème mensualité.
Il y a lieu d'autoriser M. [W] [E] à payer la dette par mensualités de 2420 euros.
Sur l'exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner in solidum M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], M. [W] [E] à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :
ECARTE des débats les éléments sur le fond autres que portant sur les charges 2023 de la note en délibéré reçue des demandeurs
DIT que M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] sont recevables à agir envers M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O]
CONSTATE que Mme [G] [A]-[B] est désignée tutrice de M. [W] [E] par ordonnance du juge des tutelles de RAMBOUILLET du 26/03/2024
CONDAMNE solidairement M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], M. [W] [E] représenté par sa tutrice Mme [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 23976.16 euros au 08/07/2023 d'arriéré locatif et charges prorata de 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement
CONDAMNE solidairement M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], M. [W] [E] représenté par sa tutrice Mme [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 239 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement
DEBOUTE M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] de leur demande de dommages et intérêts
DEBOUTE M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] de leur demande au titre de travaux de réfection après dégât des eaux
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation
AUTORISE M. [W] [E] représenté par sa tutrice Mme [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à se libérer de la dette par 10 mensualités de 2420 euros payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal, intérêts
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit
CONDAMNE in solidum M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], M. [W] [E] représenté par sa tutrice Mme [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs à payer à M. [N] [K] et Mme [N] épouse [Y] [D] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE in solidum M. [W] [C] et Mme [W] née [M] [O], M. [W] [E] représenté par sa tutrice Mme [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs aux dépens.
Le Greffier Le Président
