TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Aymeric DE BEZENAC
Me Joanne GEORGELIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laure SAGET
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/03686 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWVR
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 17 juin 2024
DEMANDERESSES
Fondation APPRENTIS D’AUTEUIL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197
Madame [E] [W], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Aymeric DE BEZENAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0224
DÉFENDERESSES
S.A.S. FURGE MULHAUSER - MSG, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197
Madame [M] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937
Fondation APPRENTIS D’AUTEUIL venant aux droits de [Y] [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197
Décision du 17 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03686 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWVR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juin 2024 prorogé du 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 mars 2017, Madame [E] [W] a conclu un bail d'habitation portant sur un appartement situé un immeuble sis [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer initial de 1 050 euros par mois et un dépôt de garantie équivalent à une échéance de loyer.
La FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL est venue aux droits de son bailleur initial, Monsieur [Y] [C], qui est décédé le 18 novembre 2020.
Madame [E] [W] a quitté les lieux le 15 décembre 2021.
Par acte de commissaire de justice en date du 02 mars 2023, Madame [E] [W] a fait assigner la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL et la société FURGE MULHAUSER – MSG, gestionnaire du bien, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir :
leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes, avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement et capitalisation des intérêts :2 815,5 euros au titre des frais de déménagements,720 euros au titre des frais de déplacement,5 000 euros au titre du préjudice moral subi,10 370 euros au titre des troubles de jouissance,3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par acte de commissaire de justice en date du 08 juin 2023, la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL a fait assigner, en intervention forcée, Madame [M] [O] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la jonction des procédures,sa condamnation en garantie des condamnations qui pourrait être prononcées à son encontre,la résiliation du bail consenti à Madame [M] [O] à ses torts exclusifs,son expulsion,sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif de 1 110,27 euros terme du mois de mai 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date du jugement d'un montant égal au loyer courant avec majoration de 50%,sa condamnation au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 70 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience du 08 mars à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [E] [W], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite :
à titre principal, de juger que la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTUEIL a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard,à titre subsidiaire, de juger que la SAS FURGE MULHAUSER - MSG a engagé sa responsabilité délictuelle à son encontre,En conséquence, de les condamner in solidum au paiement des sommes suivantes : 2 500,50 euros au titre des frais de déménagements,720 euros au titre des frais de déplacement,5 000 euros au titre du préjudice moral subi,11 005,77 euros au titre des troubles de jouissance3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Elle fait valoir, au visa de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des lieux loués à son locataire et qu'en l'espèce, elle a subi des nuisances olfactives à compter de 2020 ainsi que des nuisances sonores provenant de appartement de sa voisine Madame [M] [O], qu'elle a ainsi été contrainte de quitter temporairement son appartement alors qu'elle était enceinte puis de déménager de manière définitive, échouant à résoudre de manière amiable la situation avec le gestionnaire des bailleurs successifs dont elle entend également engager la responsabilité sur le fondement de l'article 1984 du code civil eu égard aux fautes commises dans l'exécution de son mandat.
La FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL et la SAS FURGE MULHAUSER, représentées par leur conseil, ont déposé de conclusions à l'encontre de Madame [E] [W], qu'elles sont soutenues oralement et aux termes desquelles il est sollicité :
la jonction des procédures,le débouté de Madame [E] [W] en ses demandes,la condamnation de Madame [M] [O] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,la condamnation de Madame [E] [W] au paiement d'une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
La FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL a indiqué se désister de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail à l'encontre de Madame [M] [O], et des demandes subséquentes, celle-ci ayant quitté les lieux le 10 juillet 2023. Elle a soutenu oralement les autres demandes formées dans l'assignation en intervention forcée et en garantie délivré à son encontre.
Les défenderesses exposent que la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL n'est liée contractuellement à Madame [E] [W] que depuis le 29 novembre 2021, date à laquelle les locataires ont été informés du transfert de propriété de l’immeuble à son profit. Elles estiment que la responsabilité de la SAS FURGE MULHAUSER - MSG ne saurait pas plus être engagée en l'absence de la démonstration d'une faute de gestion, conformément aux prévisions de l'article 1992 du code civil. Elles soutiennent, enfin, que les troubles dont Madame [E] [W] se plaint sont le fait du compagnon de Madame [M] [O] et qu'en vertu de l'article 1725 du code civil, la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL n'est pas tenue d'indemniser sa locataire des préjudices subis du fait d'un tiers qu'elles estiment, par ailleurs, infondé tant en son principe qu'en son quantum. Subsidiairement, les défenderesses appellent en garantie Madame [M] [O] au visa de l'article 1728 du même code.
Madame [M] [O], représentée, a également déposé des conclusions soutenues oralement par son conseil et sollicité le débouté de l'ensemble des demandes formées par la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL et la SAS FURGE MULHAUSER - MSG à son encontre. Subsidiairement et uniquement à l'oral, elle a demandé des délais de paiement pendant deux ans.
Elle déclare avoir quitté son appartement le 07 juillet 2023, n'être redevable d'aucun arriéré de loyer. Elle indique en outre que le montant du préjudice de jouissance estimé par Madame [E] [W] ne repose sur aucun élément objectif jusqu'à l'intervention des services d'hygiène de la ville de [Localité 5] et que par la suite, seules les nuisances sonores pourront être indemnisées dans des proportions réduites. Enfin, elle s'oppose à la demande d'indemnisation du préjudice matériel au motif que Madame [E] [W] souhaitait déménager, en tous les cas.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2024. La décision a été prorogée au 17 juin 2024, date à laquelle elle a été rendue.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient d'indiquer que la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL ne maintient pas sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [M] [O], ni les demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la jonction des procédures
En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l'espèce, il existe un tel intérêt de joindre les deux instances.
Par conséquent, la jonction des affaires 23/3686 et 23/5184 sera ordonnée sous le premier numéro.
Sur la demande de Madame [E] [W] de réparation de son préjudice
Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Si l'article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, les locataires d'un même immeuble ne sauraient être considérés comme des tiers. Ainsi, le trouble apporté par l'un des locataires à la jouissance d'un autre donne à ce dernier une action contre son bailleur.
Le non-respect de ces dispositions caractérisant un manquement à ses obligations contractuelles par le bailleur, celui-ci peut notamment être condamné à réparer les conséquences de l'inexécution. En application de l'article 1217 du code civil ainsi qu'à payer des dommages et intérêts, en application de l'article 1231-1 du code civil.
Néanmoins, pour engager la responsabilité du bailleur au titre de sa garantie contre le trouble de jouissance que le locataire pourrait subir, et/ou, le cas échéant, celle de son mandataire sous réserve qu'il ait commis une faute dans l'exécution de son mandat, conformément à l'article 1992 du code civil, la preuve de l'existence du trouble subi et de la réalité du préjudice doit être rapportée au préalable.
En l'espèce, Madame [E] [W] entend établir la réalité des nuisances olfactives et sonores allégués, par la production des messages électroniques qu'elle a adressés à compter du mois de juillet 2020 à la SAS FURGE MULHAUSER – MSG, aux termes desquels elle se plaint de d'odeurs pestilentielles de poubelle et de litière émanant de l'appartement du dessus, de la présence de mouches devant sa fenêtre et qui pénètrent dans son appartement, d'odeurs d’excrément et d'urine qui envahissent son logement ainsi que les parties communes. A compter du mois d'août 2021, la requérante évoque aussi du tapage nocturne et de nuisances sonores dans l'immeuble.
Ces plaintes sont accompagnées d'un grand nombre d'attestations émanant d'amis, de collègues et de voisins. Elle verse également au débat, une déclaration de main-courante qu'elle a effectué le 15 octobre 2021, celle qui a été faite le 23 décembre 2021 par le compagnon de l'une des résidentes de l'immeuble et une pétition signée par six voisins, elle compris, ainsi que par les conjoints de trois d'entre eux, le sien compris.
Les pièces versées au débat permettent d'établir que les nuisances olfactives dont Madame [E] [W] se plaint ont cessé au mois de septembre 2021 après l'intervention des services d'hygiène de la ville de [Localité 5]. Madame [E] [W] dans sa déclaration de main courante du 15 octobre 2021 indique d’ailleurs craindre que les odeurs nauséabondes ne reviennent, impliquant qu'elles aient ainsi disparu.
Ces nuisances olfactives n'ont cependant fait l'objet d'aucun constat objectif, dressé par exemple, par commissaire de justice. Il résulte, en outre, des attestations émanant des personnes ayant pu directement les constater, qu'elles affectent davantage les parties communes que le logement de Madame [E] [W].
Dès lors, ces nuisances olfactives apparaissent insuffisamment caractérisées au sein du logement même de Madame [E] [W].
Concernant les nuisances sonores, Madame [E] [W] ne s'en plaint qu'à compter du mois d'octobre 2021, à la suite de la réintégration de son logement par Madame [M] [O], de sorte qu'elle n'aurait eu à les subir que pendant deux mois jusqu'à son déménagement intervenu le 15 décembre 2021.
Elles ne sont pas non plus corroborées par des éléments objectifs tel qu'un constat dressé par commissaire de justice.
En outre, ces nuisances sonores telles que dénoncées par la requérante n'apparaissent pas excéder les bruits normaux de voisinage. En effet, il est évoqué, dans certaines attestations de témoins, des bruits correspondant au déplacement d'objet ou provoqués par la chute d'objet au sol. Aux termes de la main-courante qu'elle a déposée le 15 octobre 2021, Madame [E] [W] indique qu'il s'agit de « gens assez bruyants dans leur comportement quand ils sont chez eux », qu'elle les entend « marcher et parler toute la nuit ». Monsieur [R] [U], compagnon de l'une des résidences, qui a également effectué une déclaration de main-courante le 23 décembre 2021, évoque, quant à lui, des « désagréments sonores ». Ainsi, le niveau des nuisances sonores dénoncée apparaît modéré. De plus, Madame [E] [W] explique qu'à la suite de l'intervention des services d’hygiène de la ville de [Localité 5], les moquettes ont été retirées, ce qui amplifie le bruit. Ainsi, la cause du bruit semble moins provenir des occupants eux-mêmes que de la configuration des lieux.
De manière plus générale, l'ensemble des attestations versées au débat mais également, la pétition des voisins attestent davantage d'un sentiment d'insécurité au sein de l'immeuble, provoqué par les incivilités de la part du couple formé par Madame [M] [O] et son compagnon, ce dernier étant décrit comme une personne violente et agressive, que des nuisances sonores et olfactives constatées objectivement au sein du logement de Madame [E] [W], fondement de sa demande de réparation du préjudice qu'elle dit avoir subi.
Par conséquent, Madame [E] [W] échoue à rapporter la preuve du trouble qu'elle dit être à l'origine de ses préjudices. Elle sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL et de la SAS FURGE MULHAUSER - MSG à réparer les préjudices subis.
Sur la demande de LA FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL en paiement de l'arriété locatif
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Ainsi, l'article 1353 dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL réclame le paiement de la somme de 1 110,27 euros au titre de l'arriéré locatif , arrêtée au mois de mai 2023.
Elle verse au débat, en pièce n°14, un extrait de compte locataire arrêté au 18 septembre 2023 indiquant qu'à cette date, Madame [E] [W] lui est redevable de la somme de 76,22 euros au titre d'une facture d'eau.
Cependant aucune facture n'est versée au débat pour en justifier et la photographie du relevé de compteur est illisible, comme cela est d'ailleurs mentionné sur le constat d'état des lieux de sortie.
Par conséquent, la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [M] [O] au paiement de l'arriéré locatif.
Sur les demandes accessoires
Madame [E] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de la condamner à verser à la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL et à la SAS FURGE MULHAUSER - MSG la somme de 800 euros chacune.
Les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie, en l'espèce, qu'il soit dérogé à ce principe.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction des procédures n° RG 23/5189 et 23/3686 sous le n° RG 23/3686
DÉBOUTE Madame [E] [W] de ses demandes à l'encontre de la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL et de la SAS FURGE MULHAUSER - MSG,
DÉBOUTE la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL de ses demandes formées à l'encontre de Madame [M] [O],
CONDAMNE Madame [E] [W] à payer à la FONDATION DES APPRENTIS D'AUTEUIL la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [E] [W] à payer à la SAS FURGE MULHAUSER - MSG la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [E] [W] aux dépens de l'instance
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 17 juin 2024
La greffièreLa juge
