| France, Tribunal judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 13 juin 2024, 24/02724

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [K] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité
â– 

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02724 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H5W

N° MINUTE :
8

JUGEMENT
rendu le 13 juin 2024

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], dont le siège social est sis représenté par son syndicat le cabinet [R] [E] - [Adresse 1]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE
Madame [K] [P],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02724 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H5W

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 22 et 23 novembre 2022, le SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] a donné en location à Madame [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 951 euros par mois.

Madame [P] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, le SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] lui a fait délivrer un commandement de payer le 20 octobre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3177,96 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, le SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- être déclaré recevable et bienfondé en son action et en ses demandes,
- déclarer acquise depuis le 21 décembre 2023 la clause résolutoire insérée dans le contrat de location et constater la résiliation du bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,
- en toute hypothèse, ordonner l'expulsion de Madame [P] et de tout occupant de son chef immédiatement et sans délai, et ce avec le cas échéant, l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 60 euros par jour, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et du box automobile,
- être autorisé à séquestrer les objets personnels et mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde meubles ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- condamner Madame [P] à lui verser :
- les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation, et à compter de la date de la résiliation jusqu'à reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer quotidien, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations,
- la somme de 5333,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées dans cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner Madame [P] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023, et la débouter le cas échéant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires.

La dénonciation au préfet est intervenue le 23 février 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 avril 2024.

A cette date, le SDC de l'immeuble sis [Adresse 2], par l'intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 7433,17 euros.

En défense, Madame [P], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] a fait part de son opposition à l'audience.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 26 avril 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 23 février 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 22 février 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.

L'action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [P], locataire d'un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé des 22 et 23 novembre 2022, était redevable d'un arriéré de loyers et de charges de 3177,96 euros, échéance d'octobre 2023 incluse.

Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [P] le 20 octobre 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu'à la suite de ce commandement de payer, Madame [P] n'a ni réglé l'intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bailleur indique à l'audience que Madame [P] est redevable d'une somme de 7433,17 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d'avril 2024 incluse.

Néanmoins, en l'absence de la débitrice à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte produit, soit 5333,73 euros, auquel il convient de retirer les frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Madame [P] sera en conséquence condamnée à verser la somme de 5113,41 euros entre les mains du bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'opposition du bailleur, outre l'absence de comparution de Madame [P] et l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d'être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [P] étant occupante sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, aucun élément ne venant justifier l'astreinte sollicitée.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [P] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l'exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

Il convient en équité de condamner Madame [P] à payer au SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Madame [P] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 21 décembre 2023 du bail consenti par le SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] à Madame [P] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [P], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, le SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [P] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Madame [P] à payer au SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne Madame [P] à payer au SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5113,41 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de février 2024 inclus et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [P] à payer au SDC de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [P] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet .

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.