| France, Tribunal judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 13 juin 2024, 24/01646

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [R] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karl SKOG

Pôle civil de proximité
â– 

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01646 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37MH

N° MINUTE :
5

JUGEMENT
rendu le 13 juin 2024

DEMANDEURS
Monsieur [H] [U],
demeurant [Adresse 2], représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677
Madame [W] [D] épouse [U],
demeurant [Adresse 2], représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1677

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [M],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01646 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37MH

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement les 15 et 19 mars 2019, Monsieur et Madame [U] ont donné en location à Monsieur [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 1350 euros par mois.

Monsieur [M] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Monsieur et Madame [U] lui ont fait délivrer un commandement de payer le 15 novembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 6325,60 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, Monsieur et Madame [U] a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- être déclaré recevable et bienfondé en son action et en ses demandes,
- déclarer acquise depuis le 21 décembre 2023 la clause résolutoire insérée dans le contrat de location et constater la résiliation du bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,
- en toute hypothèse, ordonner l'expulsion de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef immédiatement et sans délai, et ce avec le cas échéant, l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 60 euros par jour, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et du box automobile,
- être autorisé à séquestrer les objets personnels et mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde meubles ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- condamner Monsieur [M] à lui verser :
- les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation, et à compter de la date de la résiliation jusqu'à reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer quotidien, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations,
- la somme de 5397,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées dans cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023, et la débouter le cas échéant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires.

La dénonciation au préfet est intervenue le 29 janvier 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 avril 2024.

A cette date, Monsieur et Madame [U], par l'intermédiaire de leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 3123,26 euros.

En défense, Monsieur [M] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et des délais de paiement pour régler la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, Monsieur et Madame [U] ont fait part de leur accord à l'audience, à condition que les mensualités de remboursement soient fixées à 500 euros par mois minimum.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 29 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [U] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 26 janvier 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.

L'action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [M], locataire d'un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé des 15 et 19 mars 2019, était redevable d'un arriéré de loyers et de charges de 6325,60 euros, échéance de novembre 2023 incluse.

Le commandement de payer qui a été signifié à Monsieur [M] le 15 novembre 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu'à la suite de ce commandement de payer, Monsieur [M] n'a ni réglé l'intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bailleur indique à l'audience que Monsieur [M] est redevable d'une somme de 3123,26 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d'avril 2024 incluse.

Monsieur [M], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera en conséquence condamné à verser la somme de 3123,26 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de constater la reprise du paiement du loyer par le locataire en mars 2024 et l'accord du bailleur à l'audience pour la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à Monsieur [M].

Au total, il convient d'autoriser Monsieur [M] à rembourser sa dette selon les modalités fixées au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [M] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [M] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne venant justifier une quelconque majoration,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [M] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur l'exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

Ni la nature du litige, ni l'équité ne commandent en l'espèce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d'apurement accordé.

- Sur les dépens:

L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Monsieur [M] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 16 janvier 2024 du bail consenti par Monsieur et Madame [U] à Monsieur [M] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [M] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 3123,26 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance d'avril 2024 incluse ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [M] à s'acquitter de la dette en 03 fractions mensuelles minimum de 1000 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 04e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [M] entre les mains de Monsieur et Madame [U], bailleurs, aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [M] d'un seul loyer ou d'une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

- qu'à défaut pour Monsieur [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur et Madame [U] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est;

- que Monsieur [M] sera condamné à verser à Monsieur et Madame [U] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

- que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet .

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.