TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/02909
N° Portalis 352J-W-B7G-CYL3T
N° MINUTE :
Assignation du :
29 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 13 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIERE LELIEVRE, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442
DÉFENDERESSE
S.C.I. DEVELOPPEMENT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Paul BESSIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0424
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,
assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
-Signé par Madame Frédérique MAREC, Présidente de la formation et par Madame Line-Joyce GUY, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
EXPOSE DU LITIGE
La SCI DEVELOPPEMENT est propriétaire du lot n°70 (correspondant à un local commercial), de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 4] à [Localité 5].
Par acte d'huissier du 29 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE, a assigné la SCI en paiement de charges de copropriété.
Aux termes de ses dernières écritures d’actualisation notifiées par voie électronique le 14 juillet 2023, le syndicat demande au tribunal de :
Condamner la SCI DEVELOPPEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 25 214,74 € au titre des charges impayées au 10 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
Condamner la SCI DEVELOPPEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 1 500 €, en réparation du préjudice distinct causé au Syndicat par le défaut du paiement, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.
Débouter la SCI DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes.
Condamner la SCI DEVELOPPEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SCI DEVELOPPEMENT aux entiers dépens.
Par conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, la SCI demande au tribunal de :
- D’octroyer les plus larges délais à la SCI DEVELOPPEMENT pour payer les sommes dues,
- De condamner le requérant aux entiers dépens de la présente instance.
L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 15 novembre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».
Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI DEVELOPPEMENT,
• Les cinq jugements condamnant la défenderesse,
•Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 15 mars 2021 et arrêtés au 1er juillet 2023,
• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 et 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,
• Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus,
Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fonds produits que la SCI reste débitrice de la somme de 23.092,26 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 3e trimestre 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement.
L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.
La SCI sera condamnée au paiement de la somme de 23.092,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, date de l’assignation, sur la somme de 14.842,54 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967
Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l’espèce, la SCI ne communique aucune pièce justifiant de ses capacités de paiement, de ses revenus prouvant sa solvabilité et des raisons de ses difficultés. Compte tenu des délais de procédure et du nombre de contentieux intentés à son encontre, elle a déjà bénéficié de nombreux délais pour acquitter ses créances en matière de charges et travaux.
La SCI sera par conséquent déboutée de sa demande de délai de paiement.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les cinq décisions suivantes qui ont déjà condamné la défenderesse au paiement de charges de copropriété :
- jugement du tribunal de grande instance de Paris du 11 mai 2016,
- jugement du tribunal d’instance du 11e du 10 octobre 2017,
- jugement du tribunal d’instance de Paris du 9 octobre 2018,
- jugement du tribunal d’instance de Paris du 13 juin 2019,
- jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 novembre 2021.
Malgré ces nombreuses condamnations et au vu du décompte détaillé, elle n'a procédé à aucun règlement depuis le 15 mars 2021. Sa défaillance et ses manquements répétés à son obligation de régler ses charges de copropriété à l'égard du syndicat des copropriétaires traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain, indépendant du retard.
En conséquence, la SCI sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.
Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la SCI DEVELOPPEMENT à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] :
-la somme de 23.092,26 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 3e trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 sur la somme de 14.842,54 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,
-la somme de 1.500 euros au titre de dommages intérêts,
-la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI DEVELOPPEMENT aux entiers dépens,
REJETTE le surplus des demandes des parties, dont celles au titre des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires et des délais de paiement de la SCI DEVELOPPEMENT,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 13 Juin 2024
La Greffière La Présidente
