TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/11407
N° Portalis 352J-W-B7G-CXICE
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Septembre 2022
JUGEMENT
rendu le 13 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société SIMMOGEST, SARL
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Marie-Charlotte TOUZET de la SARL MCT AVOCAT, avocas au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D961
DÉFENDEURS
Monsieur [H] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [B] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Myriam MALKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2134
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame [R] [U], Magistrate à titre temporaire,
assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 13 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/11407 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXICE
DÉBATS
A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [H] [E] et Mme [B] [E] sont propriétaires indivis des lots n°7, 8, 9, 10, 15, 18 et 19 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 1].
Par exploit délivré le 6 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société SIMMOGEST a assigné M. et Mme [E] devant la présente juridiction pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges.
Par conclusions d’actualisation notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, le syndicat demande au tribunal de :
- Condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes suivantes :
•15.876,68 euros au seul titre des charges appelées entre le 3ème trimestre 2021 et le 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 30 novembre 2020, date de la première mise en demeure et anatocisme,
• 438,42 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.600 € à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [B] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3.000 € TTC au titre de l’article 700 dont distraction au profit du cabinet CARDEX AVOCATS ;
- Condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [B] [E] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, les époux [E], en défense, demande au tribunal de :
AVANT DIRE DROIT,
ORDONNER la nomination d’un expert à la charge du syndicat avec la mission d’établir un état de répartition des charges
ORDONNER au syndicat :
• de produire le décompte définitif et global des travaux de canalisations,
• de produire les contrats en cours,
• de produire les historiques de changement de code de digicode,
• de justifier des noms présents sur les boites aux lettres,
REPORTER la décision sur les comptes entre le syndicat et les époux [E]
D’ORES ET DEJA,
FAIRE INJONCTION au syndicat de :
• cesser immédiatement les atteintes au domicile, à la vie privée et familiale des époux [E], de cesser de chercher par tous moyens à connaître les travaux privatifs effectués par ces derniers et de se conformer aux dispositions légales en cas de besoin d’accès aux parties privatives,
• de procéder aux opérations de réception de la colonne d’eau montante, notamment de pression et de débit et en cas d’insuffisance de mettre en cause le maître d’œuvre et l’entreprise pour en assurer une reprise suivant les normes sanitaires en vigueur,
Décision du 13 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/11407 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXICE
• de mettre à l’ordre du jour le transfert des colonnes électriques,
• de retirer toutes mises en cause injustifiées des époux [E],
DE CONDAMNER à titre reconventionnelle le syndicat à payer aux époux [E] la somme de 100€ par mois depuis le 4 juin 2020, soit au 4 décembre 2022 la somme de 3.000€ au titre de la perte de valeur, de jouissance et de trouble de l’occupation de leur appartement,
En toute hypothèse,
REJETER les demandes du syndicat ou les diminuer des charges d’ascenseur et pour le moins faire courir les intérêts à partir de la date de l’exigibilité des créances et non de la demande et sursoir à l’exécution provisoire,
REJETER l’anatocisme comme constituant une clause pénale injustifiée entre particulier,
CONDAMNER la demanderesse aux entiers dépens,
LA CONDAMNER à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 9 novembre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIF DE LA DÉCISION
Sur la demande d’expertise et de production de documents
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’”aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (...) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots”.
Le premier alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que “les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part”.
Conformément aux dispositions d’ordre public de cet article, tout copropriétaire est tenu de participer aux charges générées par la copropriété (Civ, 3ème, 10 octobre 1972, n° 71-11.519, 1er avril 1987, n° 85-16.025,14 avril 2015, n° 13-17.648).
A partir du moment où les comptes du syndicat ont été approuvés, dès lors que la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges de copropriété n’a pas été contestée dans le délai de forclusion de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et tant que la nullité de la décision d’approbation des comptes n’a pas été judiciairement prononcée (ex. : Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731), chaque copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges correspondante, qu’il ne peut refuser d’acquitter, par exemple en sollicitant une mesure d’expertise pour vérifier les comptes.
Il appartient aux époux [E] de démontrer l’existence d’irrégularités sur leur compte individuel de charges, ce qui fait défaut en l’espèce.
Alors qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve (article 146 alinéa 2 du code de procédure civile) puisqu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention (article 9 du code de procédure civile), la mesure d’instruction sollicitée pour “établir un état de répartition des charges” ne présente aucune utilité dans le cadre du présent litige et sera par conséquent rejetée.
Selon l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.
Selon l’article 139, la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.
Toute demande de production de pièce doit être légitime et utile en ce sens qu’elle doit être indispensable à la manifestation de la vérité et constituer le seul moyen d’obtenir la production de la pièce demandée.
Or en l’espèce, aucun des moyens soulevés par les défendeurs ne les dispense de payer leurs charges et les pièces dont la production est sollicitée ne présente pas d’utilité pour la solution du litige.
En conséquence, les défendeurs seront déboutés de ces chefs de demande.
Sur les demandes d’injonction de faire des défendeurs au syndicat
Les époux [E] sollicitent de :
REPORTER la décision sur les comptes entre le syndicat et les époux [E] D’ORES ET DEJA, FAIRE INJONCTION au syndicat de :
• cesser immédiatement les atteintes au domicile, à la vie privée et familiale des époux [E], de cesser de chercher par tous moyens à connaître les travaux privatifs effectués par ces derniers et de se conformer aux dispositions légales en cas de besoin d’accès aux parties privatives,
• de procéder aux opérations de réception de la colonne d’eau montante, notamment de pression et de débit et en cas d’insuffisance de mettre en cause le maître d’œuvre et l’entreprise pour en assurer une reprise suivant les normes sanitaires en vigueur,
• de mettre à l’ordre du jour le transfert des colonnes électriques,
• de retirer toutes mises en cause injustifiées des époux [E], DE CONDAMNER à titre reconventionnelle le syndicat à payer aux époux [E] la somme de 100€ par mois depuis le 4 juin 2020, soit au 4 décembre 2022 la somme de 3.000€ au titre de la perte de valeur, de jouissance et de trouble de l’occupation de leur appartement.
En application de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Or, en l’espèce, il ressort des écritures et pièces les défendeurs, qu’ils n’apportent pas la preuve du lien suffisant entre ces demandes et leurs prétentions originaires.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».
Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
• La matrice cadastrale qui établit la qualité de propriétaire des époux [E],
• Les lettres de mise en demeure effectuées,
•Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er juillet 2020 et arrêtés au 2 mai 2023,
• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017, 2021 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,
• Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus,
• Le contrat de syndic.
Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que les époux [E] restent débiteurs de la somme de 15.876,68 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 2 mai 2023 (appel du 2e trimestre 2023 inclus).
L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.
En application de l’article 220 du Code civil, les époux [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 15.876,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2021 sur la somme de 9.027,33 euros et à compter du 11 septembre 2023 pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Décision du 13 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/11407 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXICE
En l’espèce, le syndicat sollicite la somme de 438,42 euros au titre des frais de recouvrement, correspondant à trois « mises en demeure » et à des « frais constitution dossier ».
Il justifie d’une mise en demeure adressée le 29 avril 2021 aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Seuls les frais de recouvrement engagés à compter de cette date peuvent donc être alloués sur le fondement de l’article 10-1 précité.
Ne relèvent toutefois pas de ces dispositions les frais de constitution de dossier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Seul le coût des mises en demeure par LRAR des 29 avril 2021 et 10 décembre 2021 pour un montant total de 100,32 euros sera par conséquent alloué au syndicat des copropriétaires sur ce fondement.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il établit que la carence des défendeurs a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété, compte tenu de son faible budget proportionnellement au nombre de copropriétaires et à sa répartition établie entre eux.
Il justifie de leur mauvaise foi ainsi que de l'existence d’un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Les époux [E] seront condamnés solidairement à verser au syndicat la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation
Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme, cette demande étant accordée de droit.
Décision du 13 Juin 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/11407 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXICE
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement aux dépens.
Eu égard à sa condamnation aux dépens, ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :
DÉBOUTE M. [H] [E] et Mme [B] [E] de leur demande d’expertise et de production de pièces ;
DÉCLARE M. [H] [E] et Mme [B] [E] irrecevables en leur demande tendant à voir :
FAIRE INJONCTION au syndicat de :
• cesser immédiatement les atteintes au domicile, à la vie privée et familiale des époux [E], de cesser de chercher par tous moyens à connaître les travaux privatifs effectués par ces derniers et de se conformer aux dispositions légales en cas de besoin d’accès aux parties privatives,
• de procéder aux opérations de réception de la colonne d’eau montante, notamment de pression et de débit et en cas d’insuffisance de mettre en cause le maître d’œuvre et l’entreprise pour en assurer une reprise suivant les normes sanitaires en vigueur,
• de mettre à l’ordre du jour le transfert des colonnes électriques,
• de retirer toutes mises en cause injustifiées des époux [E], DE CONDAMNER à titre reconventionnelle le syndicat à payer aux époux [E] la somme de 100€ par mois depuis le 4 juin 2020, soit au 4 décembre 2022 la somme de 3.000€ au titre de la perte de valeur, de jouissance et de trouble de l’occupation de leur appartement.
CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [B] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] :
- la somme de 15.876,68 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 2 mai 2023 (appel du 2e trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2021 sur la somme de 9.027,33 euros et à compter du 11 septembre 2023 pour le surplus,
- la somme de 100,32 euros au titre des frais nécessaires ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;
CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [B] [X] aux entiers dépens ;
CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [B] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 13 Juin 2024
La Greffière La Présidente
