TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/10090
N° Portalis 352J-W-B7G-CW4JM
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Août 2024
JUGEMENT
rendu le 13 Juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE GUIGNARD, S.A.R.L
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444
DÉFENDEURS
Monsieur [W] [U]
[Adresse 1]
OUTREMONT H2V 2H4 - CANADA
Madame [B] [U]
[Adresse 1]
OUTREMONT H2V 2H4 - CANADA
non- représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,
assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
-Signé par Madame Frédérique MAREC, Présidente de la formation et par Madame Line-Joyce GUY, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [W] [U] et Mme [B] [U] sont propriétaires indivis des lots n°18 et 71 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2].
Par exploit délivré le 25 novembre 2022 au Canada, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société L’IMMOBILIERE GUIGNARD a assigné M. et Mme [U] devant la présente juridiction pour obtenir leur condamnation au paiement d’un arriéré de charges.
Par conclusions d’actualisation notifiées par RPVA le 6 octobre 2023 et signifiées le 25 mars 2024, le syndicat fait les demandes suivantes :
CONDAMNER solidairement Madame [B] [U], Monsieur et Madame [W] [U], à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER, la somme totale de 18.825,15 euros, correspondant à :
-15.223,26 euros à titre principal, charges arrêtées au 6 septembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
-3.601,89 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER solidairement Madame [B] [U] et Monsieur [W] [U], à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Madame [B] [U] et Monsieur [W] [U], à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Madame [B] [U] et Monsieur [W] [U] aux entiers dépens.
M. et Mme [U] régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 9 novembre 2023. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».
Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
• La matrice cadastrale établit la qualité de propriétaire de M. et Mme [U],
• Lettre de mise en demeure effectuée et le protocole d’accord du 29 novembre 2022,
•Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er octobre 2020 et arrêtés au 1er juillet 2023,
• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,
• Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus,
• Le contrat de syndic.
Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fonds produits que M. et Mme [U] restent débiteurs de la somme de 15.223,26 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 3e trimestre 2023 inclus).
L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le règlement de copropriété en page 30 (pièce 8) contient une clause prévoyant que : « En cas d’indivision d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des co-propriétaires sans bénéfice de division ni de discussion pour toutes les sommes dues, afférentes audit lot. »
Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 15.223,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021 sur la somme de 3.133,30 euros et du 25 mars 2024 pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Ne relèvent toutefois pas de ces dispositions les frais de suivi de procédure ou de suivi contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, ainsi que les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence des défendeurs a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.
Faute de justifier tant de leur mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d’un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation
Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement aux dépens.
Eu égard à sa condamnation aux dépens, ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE solidairement M. [W] [U] et Mme [B] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] la somme de 15.223,26 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 3e trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021 pour la somme de 3.133,30 euros et à compter du 25 mars 2024 pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;
CONDAMNE solidairement M. [W] [U] et Mme [B] [U] aux entiers dépens ;
CONDAMNE solidairement M. [W] [U] et Mme [B] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes dont celles au titre des dommages et intérêts et des frais de recouvrement,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 13 Juin 2024
La Greffière La Présidente
