TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Servais CHERAL
Préfet de [Localité 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Mickaël HAIK
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03681 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P4Q
N° MINUTE : 14
JUGEMENT
rendu le 12 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [D] [K],
[Adresse 2]
représenté par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,
Madame [Z] [M] épouse [K],
[Adresse 2]
représentée et assistée par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [O] [R] [V],
[Adresse 4]
représentée et assistée par Maître Servais CHERAL, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03681 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P4Q
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 16/ 10/ 2021 à effet au 1/ 11/ 2021, M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] ont donné à bail à Mme [V] [O] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] pour un loyer de 1000 euros et 300 euros de provisions sur charges mensuelles. Le bail mentionne un engagement de caution par M.[V] [T].
Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié le 4/ 07/ 2023 à Mme [V] [O] [R] pour avoir paiement d'un arriéré de 5200 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 23/ 01/ 2024, M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] ont fait assigner Mme [V] [O] [R] aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [V] [O] [R] pour manquement à ses obligations contractuelles
-voir ordonner l’expulsion de Mme [V] [O] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans les 15 jours de la décision
- voir condamner Mme [V] [O] [R] au paiement :
- d'une somme de 8119,13 euros, au titre de l’arriéré dû au 23/ 01/ 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
- d'une indemnité d’occupation, égale au montant du dernier loyer , charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,
- voir constater la mauvaise foi de Mme [V] [O] [R] et le non-respect de ses obligations locatives
- voir dispenser les bailleurs de l’application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ou subsidiairement réduire le délai prévu par le texte
- voir condamner Mme [V] [O] [R] au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 24/ 01/ 2024.
Les parties ont été reconvoquées par le greffe à l’audience du 22/04/2024 , en raison d’ une erreur d’horaire donné pour l’assignation.
A l'audience du 22/04/2024, les bailleurs élèvent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 12494,93 euros au mois de mars 2024 inclus .
Ils maintiennent leur demande d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés et de manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux pour des nuisances sonores.
Ils exposent que le loyer a été réglé en espèce depuis le début du bail jusqu’en mars 2023, mais plus par la suite, et qu’un échéancier a été convenu pour un arriéré de 5200 euros signé des parties, qui n’a pas été respecté, et qu’un paiement postérieurement par chèque de 1000 euros a fait l’objet de rejet par deux fois pour défaut de provision.
En l’absence de versement du loyer courant, ils maintiennent leurs demandes. Ils contestent avoir reçu un virement le 20/04/2024.
Sur la demande de quittances jusqu’à février 2024 inclus, ils s’opposent à celle-ci, les loyers et charges n’étant pas réglés après mars 2023 ; ils précisent avoir adressé les quittances jusqu’à cette date et acceptent de les réadresser.
Ils concluent au rejet de la demande de délais pour quitter les lieux jusqu’en octobre 2024, eu égard à la mauvaise foi de Mme [V] [O] [R], qu’ils demandent de voir constater afin que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux soit supprimé .Oralement à l’audience ils exposent que subsidiairement, ils sollicitent que ce délai légal suivant ce commandement soit seulement maintenu, mais sans octroi de délai supplémentaire.
Mme [V] [O] [R] a été assistée. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
Voir débouter M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions Voir condamner M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] à lui payer la somme de 8700 euros de loyer trop perçu Voir ordonner la remise sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la décision, les quittances de loyer de novembre 2021 à février 2024 inclus .
Mme [V] [O] [R] expose qu’elle a payé les loyers en espèce à la demande des bailleurs, que le bailleur a reçu des paiements de 1300 euros outre l’APL de 321 euros .
Elle demande remboursement de la somme de 29 x300= 8700 euros de trop perçu de novembre 2021 à janvier 2024 inclus et qu’il lui soit envoyé les quittances de tous les loyers payés jusqu’en février 2024 inclus : elle souligne qu’elle n’a jamais reçu de quittances, même pour la période allant du début du bail jusqu’en mars 2023.
Elle précise avoir effectué un virement du loyer d’avril 2024 le 20/04/20024 .
Sur l’échéancier invoqué par les demandeurs , elle soutient que celui-ci n’était pas convenu pour une dette de loyers, mais pour une autre créance.
Elle sollicite oralement à l’audience des délais pour quitter les lieux jusqu’en octobre 2024.
Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.
Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03681 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P4Q
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité :
En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 05/07/2023. Il a satisfait à son obligation de ce chef.
L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 4/ 07/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Selon les clauses du bail, le loyer doit être payé par virement à son terme le 1er de chaque mois.
Les bailleurs ne contestent pas avoir reçu des paiements en espèce, mais exposent que les paiements sous cette forme ont eu lieu seulement jusqu’en mars 2023.
Mme [V] [O] [R] soutient avoir payé en espèces, sans avoir reçu de quittance.
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de rapporter la preuve de son paiement ou du fait qui a éteint son obligation.
Par ailleurs le commandement pour produire effet doit être délivré de bonne foi.
L’échéancier de remboursement pour des loyers dus de mars à juin 2023 de 5200 euros est signé des deux parties, et ne fait pas état d’une dette pour une autre cause ; il corrobore les LRAR des bailleurs des 23/05/2023 et 25/06/2023 dans lequel il est mentionné une dette de février à mai 2023, puis de mars à juin 2023.
Il est invoqué des paiements en espèce, alors que le bail mentionne une modalité de paiement du loyer par virement ; cependant Mme [V] [O] [R] n’a pas produit de preuve de paiement de l’ensemble de ces versements (relevés bancaires, attestations), voir même au-delà du montant du loyer contractuel, selon l’attestation sur l’honneur qu’elle verse aux débats.
Les dispositions de l’article L112-6 à L112-8 du code monétaire et financier précisent les cas dans lesquels les paiements en espèce sont prohibés au-delà d’un certain montant fixé par décret .
Mais l’article L112-6 dispose en son paragraphe III :
I. – Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables :
a) Aux paiements réalisés par des personnes qui sont incapables de s'obliger par chèque ou par un autre moyen de paiement, ainsi que par celles qui n'ont pas de compte de dépôt ;
b) Aux paiements effectués entre personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels ;
Dès lors le paiement en espèce entre bailleur privé et locataire n’est pas encadré .
Le seul fait de réclamer un paiement en espèces pour le loyer et la provision sur charges, bien qu’il ne respecte pas la clause du bail, est insuffisant à démontrer une mauvaise foi du bailleur envers le preneur.
La transmission de quittances ou de reçus de paiement partiel, est néanmoins obligatoire pour le bailleur, si le locataire en fait la demande en application de l’article 21 de la loi du 06/07/89.
Mme [V] [O] [R] ne rapporte pas de preuve d’avoir sollicité des quittances en cours de bail, qu’elle n’aurait pas reçues. Elle n’a pas précisé depuis quand elle a perçu l’APL, étant observé que selon l’attestation CAF qui ne débute qu’en janvier 2023, celle-ci lui était versée jusqu’au mois de juillet 2023 inclus, puis a été directement versée aux bailleurs à compter d’août 2023. De ce fait, elle ne fait pas état de préjudice qui serait lié à une absence de quittances, malgré sa demande.
Le seul préjudice « probatoire » consécutif à ce mode de paiement est causé à la fois par la demande de règlement sous cette modalité et par l’acceptation de Mme [V] [O] [R] de celle-ci, sans réclamer ces quittances.
La dette était donc bien de 5200 euros lors du commandement de payer, juin 2023 inclus.
Mme [V] [O] [R] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 04/09/ 2023 à minuit, soit à compter du 05/09/ 2023. En effet il apparait que deux paiements pour 1000 euros et 100 euros sont intervenus dans le délai de deux mois suivant ce commandement de payer.
La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [V] [O] [R] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Aucune astreinte n’est à ce jour nécessaire, pour faire respecter la présente décision.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [V] [O] [R] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [V] [O] [R] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [V] [O] [R] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Mme [V] [O] [R] a contesté le montant des sommes réclamées en raison de paiement en espèces, et de la perception par le bailleur de l’APL, bien qu’il lui soit réclamé le montant total du loyer et de la provision sur charges. Dans l’attestation qu’elle produit, elle invoque des paiements en plus du loyer et charges, de 379 euros pendant deux ans, en raison d’un arrangement entre compatriote, et sans avoir de reçus de paiement.
M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] le contestent.
Mme [V] [O] [R] ne rapporte pas de preuve de l’ensemble de ces paiements en espèce comme statué ci-avant.
Elle n’a pas versé de preuve du dernier virement du 20/04/2024 qu’elle invoque pour paiement du loyer d’avril 2024, mais en tout état de cause la demande est arrêtée à mars 2024 inclus à l’audience .
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [V] [O] [R] reste devoir une somme de 9566 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date 05/04/2024 (date de versement de l’APL de mars 2024) , mars 2024 inclus, comme demandé (hors loyer d’avril 2024),outre la régularisation des charges du 01/10/2022 au 30/09/2023, non contestée de 1471.80 euros, qui comporte une très grande consommation d’eau froide ( 399 m3 pour un an), ( sans que les bailleurs ne versent la régularisation antérieure, afin d’apprécier s’ils avaient connaissance de consommation inhabituelle).
Il convient en conséquence de condamner Mme [V] [O] [R] au paiement de la somme de 11037.80 euros, hors indemnité d’avril 2024, mars 2024 et APL de mars 2024 inclus, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 4/ 07/ 2023 sur la somme de 5200 euros et de l’assignation pour le surplus.
Sur la demande de voir constater la mauvaise foi de Mme [V] [O] [R] :
M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] soutiennent que Mme [V] [O] [R] est de mauvaise foi au motif qu’elle n’a pas payé tous les loyers , qu’elle a causé des troubles de voisinage et que cette situation leur crée un préjudice matériel et vis-à-vis des occupants de l’immeuble.
A titre principal, ils demandent de le voir constater, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne trouvant dès lors plus application en application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, ou subsidiairement de ne pas consentir de délais pour quitter les lieux au-delà de ce délai légal.
L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .
Mme [V] [O] [R] fait état de sa situation matérielle et personnelle pour demander des délais pour quitter les lieux jusqu’en octobre 2024.
Il doit être considéré que compte-tenu des relations entre les parties, la mauvaise foi de Mme [V] [O] [R] n’est pas caractérisée pour les impayés, dont elle explique l’origine par un refus de payer à l’avenir le loyer en espèces. Les manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux ne sont pas constitutifs de mauvaise foi, en eux-mêmes, sauf à ce qu’ils perdurent dans le temps . Or une seule voisine a effectué un courrier et une main-courante en septembre 2023 pour faire état de nuisances sonores, voire d’activité professionnelle dans les lieux loués.
De plus M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] n’ont pas délivré de sommation à Mme [V] [O] [R] de voir respecter l’obligation de jouissance paisible après ce courrier et avant l’assignation, alors que plusieurs échanges avaient lieu relativement aux impayés, si bien qu’ils auraient pu mentionner ce grief.
Il n’y a donc pas lieu de constater la mauvaise foi de Mme [V] [O] [R].
La demande de délais pour quitter les lieux ne peut cependant être accueillie, alors que Mme [V] [O] [R] ne perçoit que le RSA, sans preuve d’autres revenus.
Sur la demande de remboursement de trop versé :
Mme [V] [O] [R] sera déboutée de sa demande de remboursement de trop versé de 8700 euros, alors qu’elle n’en rapporte pas la preuve.
Sur la demande de quittances :
M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] seront condamnés à adresser à Mme [V] [O] [R] l’ensemble des quittances mensuelles pour les mois complets de loyers payés et des reçus mois par mois de tous les paiements partiels effectués pendant le bail jusqu’au 08/01/2024, date du dernier paiement de Mme [V] [O] [R] retenu selon le décompte du 11/04/2024, les sommes ultérieurement au crédit de Mme [V] [O] [R] étant seulement constituées de l’APL .
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner Mme [V] [O] [R] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
DECLARE M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] recevables à agir
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 05/09/ 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1]
DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,
CONDAMNE Mme [V] [O] [R] à payer à M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] la somme de 11037.80 euros d’arriéré , hors indemnité d’avril 2024, mars 2024 et APL de mars 2024 inclus, au 05/04/2024, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 4/ 07/ 2023 sur la somme de 5200 euros et de l’assignation pour le surplus,
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] pourront faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [O] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, sans astreinte
AUTORISE M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [V] [O] [R] à défaut de local désigné
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
DEBOUTE M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] de leur demande tendant à voir constater la mauvaise foi de Mme [V] [O] [R] et en conséquence rappelle que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux trouve application
DEBOUTE Mme [V] [O] [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux
DEBOUTE Mme [V] [O] [R] de sa demande de remboursement de trop versé de loyers
ORDONNE à M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] d’adresser à Mme [V] [O] [R] l’ensemble des quittances mensuelles pour les mois complets de loyers payés et des reçus mois par mois de tous les paiements partiels, pour la période du 16/10/2021 jusqu’au 08/01/2024
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit
ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Mme [V] [O] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4/ 07/ 2023.
DEBOUTE M. [K] [X] et Mme [M] épouse [K] [Z] de leur demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
