TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Nathalie SALTEL
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christophe BORE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/10201 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3URF
N° MINUTE : 3
JUGEMENT
rendu le 12 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [B] [F],
[Adresse 1]
représenté par Me Christophe BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,
DÉFENDEUR
Monsieur [N] [R],
[Adresse 2]
représenté par Me Nathalie SALTEL, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10201 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3URF
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 26/ 04/ 2016 à effet au 26/ 04/ 2016, Mme [F] [G] a donné à bail à M. [R] [N] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], avec cave, pour un loyer de 1100 euros et 99 euros de provision sur charges.
Mme [F] [G] est décédée le 08/08/2016, et M.[F] [B] a recueilli la pleine propriété des biens, étant nu-propriétaire depuis le 25/10/2006 selon attestation notariée .
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [R] [N] le 11/ 09/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2636,46 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 6/ 12/ 2023, M. [F] [B] a fait assigner M. [R] [N] aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [R] [N] pour manquement à ses obligations contractuelles
- voir ordonner l’expulsion de M. [R] [N] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,
- voir condamner M. [R] [N] au paiement :
D’une somme de 7623,18 euros au titre de l’arriéré au mois de novembre 2023 inclus, à parfaire, D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux D’une somme de 2400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.
L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 8/ 12/ 2023.
A l'audience du 22/04/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 13084,10 euros, au 19/ 04/ 2024, avril 2024 inclus, maintient ses autres demandes.
M. [F] [B] précise qu’une précédente procédure en acquisition de la clause résolutoire selon assignation du mois de mars 2023 a fait l’objet d’un désistement de sa part le 16/06/2023, en raison du règlement de l’arriéré locatif pendant l’instance, mais que depuis lors les loyers et charges ne sont plus réglés à nouveau.
Il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.
M. [R] [N] a été représenté. Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise que son activité de commerçant aux Puces lui procure des revenus irréguliers, si bien qu’il n’a pu régler l’ensemble de ses charges depuis 2022, qu’il a pu reprendre le loyer courant et doit recevoir des fonds à la suite d’une succession en cours, en mai 2024.
Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité :
En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 13/09/2023. Il a satisfait à son obligation de ce chef.
L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 11/ 09/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
M. [R] [N] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 23/ 10/ 2023 à minuit soit à compter du 24/ 10/ 2023.
Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’avril 2024 après une période d’impayés depuis mars 2023.
M. [R] [N] dispose de revenus qui ne sont pas réguliers, mais a pu reprendre le paiement des loyers courants récemment et indique bénéficier de fonds d’une succesion à régler en mai 2024.
Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10201 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3URF
Une période de report sera accordée, puis des mensualités. Cependant en raison des précédents impayés et de l’importance de la dette, la période de report sera limitée à deux mois.
En cas de non-paiement du loyer courant pendant la période de report, puis des mensualités ou du loyer courant les mois suivants, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [R] [N], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [R] [N] reste devoir une somme de 13084,10 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 19/ 04/ 2024, avril 2024 inclus, en deniers ou quittance, sous réserve de l’encaissement de la somme de 1365.23 euros payée le 19/04/2024.
Il convient en conséquence de condamner M. [R] [N] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 09/ 2023 sur la somme de 2636,46 euros et de l’assignation pour le surplus.
Il convient de dire que la dette sera apurée par report de deux mois, puis mensualités de 344 euros selon modalités au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation :
En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [R] [N] au paiement de celle-ci.
La majoration sollicitée n’est pas justifiée, le préjudice subi n’étant pas supérieur à la valeur locative du bien, pour lequel le loyer de référence majoré a été appliqué.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner M. [R] [N] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :
Il convient de condamner M. [R] [N] à payer à M.[F] [B] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ceux-ci étant nécessaires pour que le bailleur puisse obtenir un titre exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
DECLARE le bailleur recevable à agir
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24/ 10/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], avec cave.
SUSPEND les effets de la clause résolutoire
CONDAMNE M. [R] [N] à payer à M.[F] [B], la somme de 13084,10 euros au titre des loyers et charges dus au 19/ 04/ 2024, avril 2024 inclus, en deniers ou quittance, sous réserve de l’encaissement de la somme de 1365.23 euros payée le 19/04/2024, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 09/ 2023 sur la somme de 2636,46 euros et de l’assignation pour le surplus
AUTORISE M. [R] [N] à s'acquitter de la dette par report de deux mois à compter de la signification de la décision, puis par 34 mensualités de 344 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la période de report, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,
RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [R] [N] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
RAPPELLE qu'à défaut de versement du loyer courant à son échéance pendant la période de report , ou de la mensualité ou du loyer courant les mois suivants, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,
DIT que M. [F] [B] pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [R] [N], ainsi que de tous les occupants de son leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
CONDAMNE, en ce cas, M. [R] [N] à payer à M.[F] [B] l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE M. [R] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision
CONDAMNE M. [R] [N] à payer à M. [F] [B] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
