TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/04219 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3VT
N° MINUTE : 2/2024
JUGEMENT
rendu le 12 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [N] [C], domiciliée : chez M. et Mme [C], [Adresse 1], représentée par Me Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C2352
DÉFENDERESSE
Madame [F] [M] [U], demeurant Adresse postale : chez [V] [G] - [Adresse 4], comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON,juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 juin 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04219 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3VT
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 7 novembre 2017, Madame [N] [C] a consenti un bail d'habitation à Madame [F] [M] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5].
Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2616,98 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [F] [M] [U] le 23 décembre 2022.
Par assignation du 3 mai 2023, Madame [N] [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion immédiate de Madame [F] [M] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer en cours révisable et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de son exigibilité,
-6174,18 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes y figurant et de l'assignation pour le surplus,
-1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 1er mars 2024, Madame [N] [C] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2024, s'élève désormais à 15884,66 euros.
Elle s'oppose à tout délai de paiement.
En défense, Madame [F] [M] [U] demande des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.
Elle indique avoir convenu d'un rendez vous avec le bailleur pour lui remettre les clés le 25 mars 2024.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
Madame [N] [C] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 22 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2616,98 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 février 2023.
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
En l'espèce, Madame [F] [M] [U] a prévu de quitter les lieux le 25 mars 2024 et ne sollicite donc pas la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement du loyer courant n'étant par ailleurs pas repris, étant rappelé que la demanderesse ne s'étant pas désistée de cette demande, le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23 février 2023 et non par l'effet du congé donné postérieurement par la locataire.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la bailleresse à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, ce dans l'hypothèse où elle ne quitterait pas les lieux le 25 mars 2024.
2. Sur l'indemnité d'occupation et l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation
Madame [F] [M] [U] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer en l'espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.
Madame [N] [C] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 25 mars 2024, Madame [F] [M] [U] lui devait la somme de 15884,66 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation.
Madame [F] [M] [U] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.
Elle sera également condamnée, dans l'hypothèse où elle se maintiendrait dans les lieux après le 25 mars 2024, à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 26 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
3. Sur les délais de paiement
La demande de délais de paiement n'obéit pas en l'espèce à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais relève du droit commun.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. (…)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, la situation de la débitrice justifie de faire droit à la demande au titre des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [F] [M] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Madame [N] [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 décembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 novembre 2017 entre Madame [N] [C], d'une part, et Madame [F] [M] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 février 2023,
ORDONNE en tant que de besoin à Madame [F] [M] [U], uniquement en l'absence de départ de Madame [F] [M] [U] le 25 mars 2024, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] à payer à Madame [N] [C] la somme de 15884,66 euros (quinze mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-six centimes) au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 25 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] à payer à Madame [N] [C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 26 mars 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, uniquement en l'absence de départ de Madame [F] [M] [U] le 25 mars 2024,
AUTORISE Madame [F] [M] [U] à s'acquitter de la somme de 15884,66 euros en 24 versements mensuels de 300 euros au minimum, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, le 10ème jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
RAPPELLE qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,
REJETTE les autres demandes,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] à payer à Madame [N] [C] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 décembre 2022 et celui de l'assignation du 3 mai 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge
