TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/05465 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CW2FB
N° MINUTE :
Assignation du :
03 Mai 2022
JUGEMENT
rendu le 11 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [B] [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Madame [Z] [R] née [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Maître Christine FRANCHI TALMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0391
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. TiffenCogé
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Amalia RABETRANO CATALANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1359
Décision du 11 juin 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/05465 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW2FB
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 06 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [B] [R] et Mme [Z] [D] épouse [R] sont propriétaires du lot n°11 constituant un appartement au 5ème étage, une chambre de service n°8 au 7ème étage et une cave [Cadastre 4] au sous-sol dans l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, la société Tiffencogé.
Au cours de l'assemblée générale du 16 mars 2022, ont été adoptées la résolution n°11 portant sur l'approbation d'une nouvelle répartition des charges et d'un nouvel état descriptif de division et la résolution n°12 portant sur la modification du règlement de copropriété ainsi que la cession d'une partie du couloir du 7ème étage, partie commune, à Mme [C].
Soutenant que ces résolutions et en particulier la cession d'une partie commune portent atteinte aux conditions de jouissance de leur lot privatif en ce qu'elle les prive de l'accès direct à leur chambre de service par le palier de leur appartement, les époux [R] ont fait assigner par acte du 3 mars 2022, le syndicat des copropriétaires aux fins essentielles d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 16 mars 2022.
Aux termes de leurs conclusions au fond n°3 notifiées par voie électronique le 29 avril 2023, les époux [R] demandent au visa des articles 11, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 70 du code de procédure civile, au tribunal de :
" ANNULER les résolutions n° 11 et 12 du procès-verbal d'assemblée générale du 16 mars 2022 avec toutes conséquences que de droit.
Décision du 11 juin 2024
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DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS TIFFENCOGE, au paiement de la somme de 6.000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance dont distraction au profit de Maître Christine Franchi-Talmon avocat aux offres de droit ".
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, de :
" DEBOUTER les consorts [R] de l'intégralité de leurs demandes,
CONDAMNER les consorts [R] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER les consorts [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Amalia Rabetrano, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ".
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 12 juin 2023 et fixée à l'audience du 6 mars 2024 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale d'annulation des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 16 mars 2022
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
[…]
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. "
Par ailleurs, l'article 11 de la même loi dispose que " Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24 ".
Enfin, aux termes de l'article 24 de la même loi " I.- Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. "
Au soutien de leur demande d'annulation, les époux [R], se fondant sur les articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, affirment que les résolutions litigieuses auraient dû être votées à l'unanimité. Ils font valoir en effet que :
- la résolution n°12 ayant pour objet la cession d'une partie du couloir du 7ème étage, partie commune, les prive d'un accès à leur chambre de service par l'escalier sud et les contraint à descendre, par ascenseur ou escalier au rez de chaussée, à traverser la cour et à monter à pied les 7 étages en empruntant l'escalier nord ;
- la conservation de la partie commune litigieuse est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble de sorte que la décision d'aliéner une partie commune doit être votée à l'unanimité ;
- cette résolution rendrait caduque le plan d'évacuation affiché dans l'immeuble en cas d'incendie, porterait atteinte à l'équilibre architecturale de l'immeuble et dévaluerait la valeur des appartements;
- la résolution n°11 ayant pour objet l'approbation de la nouvelle répartition des charges suite à l'aliénation d'une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, votée à la majorité de l'article 24, aurait dû être également soumise au vote à l'unanimité conformément à l'article 11 de la loi précitée ;
- l'aliénation litigieuse les prive d'un droit de jouissance acquis ;
- l'abaissement de la majorité de l'unanimité à la majorité des deux tiers ne peut concerner que des résolutions portant sur des travaux liés aux équipements et ne peut être décidé par les copropriétaires ;
- la cession empêcherait l'accès au WC sud de la chambre n°8 du fait de l'obturation du couloir sud ; la fenêtre du WC nord ayant été murée par Mme [C] serait affectée de moisissures ;
- le moyen tiré de l'absence de mention au règlement de copropriété d'un accès direct aux chambres de service est inopérant puisque cet accès figure dans l'état descriptif de division et les plans ;
- si certains copropriétaires se sont accordés sur la gestion de leur chambre, leur refus est justifié et ne s'inscrit pas dans une démarche d'obstruction systématique ;
- contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, leur chambre comporte un point d'eau ;
- les attestations des copropriétaires produites par le syndicat ne peuvent être prises en compte puisque les situations de ces copropriétaires ne sont pas comparables. Ces derniers ont en effet tiré profit de la situation en échangeant des chambres leur permettant d'avoir des chambres cote à cote et de les réunir.
En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en faisant valoir que :
- la résolution n°12 a pu être valablement votée à la majorité des deux tiers ; en effet, la cession de la partie commune a pour objet la création d'un lot à usage d'habitation et ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ; le moyen tiré de la modification du plan d'évacuation est tout aussi inopérant ;
- la résolution n°11 n'était pas davantage soumise à la règle de l'unanimité à défaut de modification à la destination de l'immeuble ;
- si les époux [R] soutiennent qu'ils n'ont plus accès au WC sud, ils ont toutefois toujours accès au WC nord lequel n'est pas muré et sont ventilés ;
- la chambre de service des époux [R] demeure accessible par l'escalier de service ; le règlement de copropriété ne prévoit aucune modalité de jouissance particulière liée à cette chambre et ne prévoit aucun accès direct aux chambres de services ;
- la chambre des époux [R], laquelle n'est pas occupée et ne dispose pas de point d'eau, n'est pas affectée par la privatisation de la partie commune cédée puisque son accès n'est pas empêché ; en tout état de cause, cette chambre n'est pas accessible par ascenseur mais uniquement par l'escalier ;
- les époux [R] ne peuvent soutenir avoir acquis un droit de jouissance quelconque.
Sur ce,
Les résolutions 11 et 12 de l'assemblée générale du 16 mars 2022 ont été votées en ces termes :
" 11. Acceptation de la nouvelle répartition des charges et du nouvel état descriptif de division du modificatif établi. Scission du lot n° 5 et création des lots n° 26-27 - 28 -29 (article 24)
Clé de répartition : CHARGES GENERALES (10 000).
Présents et représentés : 15 copropriétaires représentant 9 180 tantièmes.
L'Assemblée prend note de l'acte modificatif à l'état descriptif de division de l'immeuble établi le 20/12/2021 par le Cabinet PANGEO GEOMETRE EXPERT, joint à la convocation.
L'Assemblée accepte la nouvelle répartition des charges et du nouvel état descriptif de division consécutifs à la scission du lot n°5 (uniquement les deux chambres de bonnes portant les n° 16 et 21) et création des lots n° 26, 27, 28 et 29.
Pour : 12 / 15 copropriétaires représentant 7 840 / 9 180 tantièmes.
Contre : 3 / 15 copropriétaires représentant 1 340 / 9 180 tantièmes.
M. & Mme [R] [B] / [R] [Z] (670),
INDIVISION KOHN (10), Monsieur [T] [P] (660)
Abstention : néant
Défaillant : Néant
Cette résolution est adoptée.
12. Modification du règlement de copropriété et cession d'une partie commune (article 26)
Clé de répartition : CHARGES GENERALES (10 000).
Présents et représentés : I5 copropriétaires représentant 9 180 tantièmes.
Décision du 11 juin 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/05465 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW2FB
L'Assemblée décide de céder une partie du couloir situé au 7ème étage selon documents descriptifs, plans et détails, établis par le cabinet géomètre PANGEO, annexés à la convocation de la présente réunion, d'une surface d'environ 8 m² à Mme [C], propriétaires des lots n°1, 12, 13, 15, 23, 24.
Il sera créé le lot n°30 auquel il sera environ attribué 2 tantièmes pour cette surface.
Les parties conviennent que la cession de ce lot sera faite au prix de 54 000.00 euros.
Le total des tantièmes du syndicat passera de 1 000° à 1002.
Mme [C] [J] s'engage à prendre en charge tous les frais de ce dossier d'achat (géomètre, acte notarial, modificatif au règlement de copropriété, cession et tous frais annexes...).
L'étude de Maître [I] [S] - SEINEO NOTAIRES, Notaire du règlement de copropriété sera chargée de régulariser cet acte.
L'assemblée donne pouvoir au Cabinet TIFFENCOGE pour représenter le syndicat dans ce dossier et signer tous les documents nécessaires pour la réalisation de la présente décision.
Le montant des honoraires du syndic est fixé à 500.00 euros TTC.
Le produit de la vente sera porté au crédit des copropriétaires en excluant les lots de Mme [C] [J] (lots n°1, 8, 13, 23, 24) et fera l'objet d'un remboursement suivant la clé " ACQUISITION COULOIR " lors de l'arrêté de compte annuel.
L'assemblée générale reconnaît que la conservation de la partie cédée n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble.
L'assemblée générale demande de fournir l'article relatif à la sécurité incendie. Il est demandé également de recalculer les tantièmes lors du modificatif du règlement de copropriété.
Mr [R] me remet en séance une note à annexer au procès-verbal.
Pour : 12 / 16 copropriétaires représentant 7 840 / 10 000 tantièmes.
Contre : 3 / 16 copropriétaires représentant 1 340 / 10 000 tantièmes.
MR & Mme [R] [B]. / [R] [Z] (670).
INDIVISION KOHN (10), Monsieur [T] [P] (660)
Abstention : néant
Défaillant : néant
Cette résolution est adoptée.
Départ de M. & Mme [R] [B] / [R] [Z] (670)
Le nombre de présents et représentés passe ainsi de 15 copropriétaires représentant 9180 tantièmes à 14 copropriétaires représentant 8510 tantièmes ".
Aux termes de l'acte de vente conclu entre les époux [R] et leurs auteurs, le lot n°1 est désigné comme suit :
" Dans le bâtiment au cinquième étage, à gauche,
Un appartement, comprenant :
- entrée, salon, salle à manger, trois chambres, salle de bains, cabinet de toilettes, cuisine, office, débarras, deux water-closets,
Etant ici précisé que l'actuel salon était composé de deux pièces.
- Chambre de bonne numéro 8 au septième étage et cave numéro 21 au sous-sol,
Et les 66/1.000èmes des parties communes générales "
Conformément à l'article 26, les actes d'aliénation des parties communes doivent être votés à l'unanimité en cas d'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires notamment en cas de modification des modalités de jouissance des parties privatives d'un copropriétaire.
Décision du 11 juin 2024
8ème chambre 1ère section
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Il convient de rappeler que la notion de destination de l'immeuble, est définie aux termes de l'article 8 de la loi de 1965 par les actes qui la déterminent, notamment le règlement de copropriété, par les caractères dudit immeuble et, en particulier, la qualité architecturale, le standing et la situation de celui-ci.
Les époux [R] se prévalent d'une atteinte à la destination de l'immeuble justifiant le recours à la règle de l'unanimité.
Cependant, ils n'expliquent pas en quoi cette cession d'une partie du couloir serait contraire à la destination de l'immeuble notamment à son équilibre architectural et dévaluerait les appartements. En effet, il n'est pas allégué que l'immeuble jouirait d'un standing élevé ou d'une architecture particulière ni ne soit situé dans un quartier ou un environnement prestigieux.
En outre, la création d'un lot à usage d'habitation n'est pas incompatible avec la destination de l'immeuble. Le moyen tiré de la prétendue modification du plan d'évacuation ne peut prospérer étant relevé que ce plan expose des consignes d'évacuation au rez de chaussée et au sous-sol et que les demandeurs n'indiquent pas en quoi ces consignes seraient modifiées au 7ème étage.
Il sera par ailleurs relevé que selon les plans fournis par les demandeurs (leurs pièces n°2 et 11), la cession d'une partie du couloir n'empêche pas l'accès aux chambres de service soit par l'escalier sud soit par l'escalier nord et donc l'évacuation des occupants en cas d'incendie.
S'agissant du moyen tiré de l'atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, il ressort des plans susvisés que la chambre des époux [R] demeure accessible par l'escalier nord et non plus par l'escalier sud lequel desservait leur appartement au 5ème étage.
Cependant, cet accès direct dont il n'est pas justifié qu'il serait prévu au règlement de copropriété et alors qu'il ne peut pas davantage être déduit de l'état descriptif de division ni des plans annexés qui ne sont en outre pas versés aux débats, ni des titres de propriété des demandeurs, ne peut constituer un droit de jouissance acquis contrairement à ce qu'affirment les demandeurs.
S'agissant des lieux d'aisance, il ressort des mêmes plans, que le WC nord est effectivement accessible à la chambre n°8. Si les époux [R] font grief à Mme [C] d'avoir muré sa fenêtre et avoir provoqué des moisissures, les photographies qu'ils versent en procédure ne suffisent pas à démontrer que ces moisissures sont du fait de Mme [C] ni qu'il serait hors d'usage.
Au surplus, à défaut de production du règlement de copropriété et de toute mention dans l'acte de vente, il n'est pas démontré qu'un droit d'usage au WC ait été attribué à l'occupant de la chambre n°8. Par conséquent, la circonstance que le WC sud ne soit plus accessible à ladite chambre ne saurait constituer une atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.
Il apparaît ainsi qu'à défaut de justifier d'une atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, les époux [R] échouent à démontrer que les résolutions critiquées aient été votées selon une majorité erronée.
Par conséquent, ses demandes d'annulation des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 16 mars 2022 seront rejetées.
Sur les autres demandes
M. et Mme [R], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de Maître Amalia Rabetrano, avocat, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.
Ils seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procedure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [B] [R] et Mme [Z] [D] épouse [R] de l'intégralité de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [Z] [D] épouse [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Amalia Rabetrano, avocat, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [Z] [D] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] re présenté par son syndic en exercice la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 11 juin 2024.
La GreffièreLa Présidente
