TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/00047 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CTQ2N
N° MINUTE :
Assignation du :
29 Décembre 2020
JUGEMENT
rendu le 11 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [N] [G] épouse [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0355
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DEFFORGE IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502
Décision du 11 juin 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/00047 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTQ2N
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Justine EDIN, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 20 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE
Mme [N] [G] épouse [D] est propriétaire de lots au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
M. [Y] [K] et Mme [Z] [K] sont également propriétaires au sein de cet immeuble, de l'appartement situé en dernier étage.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2020, deux projets de construction de surélévation de leur appartement ont été soumis au vote des copropriétaires par les époux [K], par le biais des résolutions 11 à 25.
Par acte d'huissier délivré le 29 décembre 2020, Mme [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité en annulation desdites résolutions 11 à 25 adoptées lors de l'assemblée générale du 24 décembre 2020.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, Mme [D] demande au tribunal de:
" Vu les articles 3, 24, 25, 26, 35, 36 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 11 du décret du 17 mars 1967, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
Vu l'article 1583 du code civil,
- Prononcer la nullité des résolutions 11 à 25 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qui s'est tenue le 24 septembre 2020,
- Ordonner que Mme [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et d'honoraires d'avocat de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000,
- Rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Mme [D] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Armelle Josseran, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir "
Se prévalant des dispositions de l'article 35 de loi du 10 juillet 1965 et des termes du chapitre 10 du règlement de copropriété, Mme [D] soutient que les décisions afférentes aux projets de surélévation des époux [K] portent atteinte aux parties communes, ainsi qu'aux modalités de jouissance des parties privatives, en entraînant la destruction de conduits de cheminée, modifie la répartition des tantièmes et prévoit en outre la cession de parties communes, de sorte qu'elles devaient être prises à l'unanimité.
Mme [D] se prévaut également de ce que les projets de travaux soumis au vote des copropriétaires ont pour conséquence la suppression de l'accès au toit, par la vente des combles aux époux [K], ceux-ci s'engageant simplement " à faciliter le passage de toute personne chargée d'effectuer des travaux sur ledit toit " ce qui est contraire à la destination de l'immeuble et devait donc être soumis à la règle de l'unanimité.
Mme [D] excipe ensuite de l'absence d'indication du prix et de l'imprécision des modalités de cession des parties communes et des droits à construire au profit des époux [K], ainsi que d'une absence de diffusion aux copropriétaires de documents techniques leur permettant d'être suffisamment informés notamment sur la conformité des travaux envisagés aux réglementations en vigueur, pour conclure à l'annulation des résolutions querellées.
Elle souligne que la cession adoptée l'a été pour un prix insignifiant, ce qui constitue un abus de majorité.
Elle ajoute enfin que les cessions adoptées, quelles qu'en soient les modalités, privilégiant l'intérêt des copropriétaires acquéreurs au détriment de celui de la collectivité, recèlent d'un abus de majorité justifiant leur annulation.
Concernant les conséquences de l'assemblée générale du 12 avril 2022, si Mme [D] ne conteste pas qu'à cette occasion M. et Mme [K] ont soumis aux votes des copropriétaires un ensemble de résolutions portant sur de nouveaux travaux, elle prétend que ces derniers ont ainsi renoncé seulement à l'un des deux projets querellés, adoptés lors de l'assemblée générale précédente de 2020, consistant à surélever leur lot et à créer une terrasse.
Elle en déduit que le second projet consistant à créer une mezzanine (résolutions 16 et suivantes de l'assemblée du 24 septembre 2020) reste d'actualité, et que seules les résolutions 23 et suivantes sont abandonnées, de sorte que sa demande d'annulation reste d'actualité.
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Elle précise in fine que néanmoins la création et l'acquisition du lot n°20 par M. et Mme [K] issues de l'assemblée générale du 12 avril 2022 étant définitive à ce jour, " il n'y a pas lieu d'annuler cette partie des résolutions contestées ".
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu les articles 26 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces communiquées,
- Débouter Mme [D] de sa demande tendant à solliciter l'annulation des résolutions 11 à 25 du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 septembre 2020,
- Débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes à titre principal et subsidiaire et infiniment subsidiaire, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
- Déclarer les résolutions 11 à 25 du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 septembre 2020 régulières,
- Condamner Mme [D] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 code de procédure civile."
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande d'annulation des résolutions querellées, soutenant que celles-ci ont été valablement soumises au vote de la majorité qualifiée prévue à l'article 26 de loi du 10 juillet 1965, soulignant que la destination de l'immeuble n'est pas atteinte du fait des travaux projetés, et que la clause de règlement de copropriété alléguée par Mme [D] ne saurait trouver application dès lors qu'elle est équivoque et contraire aux dispositions d'ordre public de l'article précité.
Il conteste que les projets adoptés entraînent une quelconque destruction de conduits de cheminée, M. [F], architecte DPLG, attestant à l'inverse que lesdits travaux projetés ne provoquent que la démolition des conduits de cheminée traversant les lots des consorts [K] et en aucun cas ceux des autres lots, outre qu'en tout état de cause ces conduits sont condamnés et ne sont plus utilisés.
Il conteste également la prétendue atteinte à l'accès au toit par la cession des combles, soulignant que l'atteinte à la destination ou d'éventuels inconvénients notables ne sont pas démontrés et que l'unanimité n'était pas requise.
En réponse au moyen tenant à l'absence de prix au défaut d'information, le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°21 indique précisément les modalités de cession des lots dont le prix de vente, d'un montant conforme, soulignant que Mme [D] ne verse le critique mais ne verse aux débats aucune estimation sérieuse desdits lots pour avancer que ce prix serait dérisoire. Il ajoute que cette cession est équitable puisque les consorts [K] prendront à leur charge les travaux de gros œuvre en lieu et place du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires fait en outre valoir lors de l'assemblée générale du 12 avril 2022, définitive, les époux [K] ont décidé d'abandonner leur projet initial et ont soumis au vote de la réalisation de nouveaux travaux, et en déduit que les résolutions critiquées sont dès lors dépourvues d'effet.
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Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 février 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 20 mars 2024, a été mise en délibéré au 11 juin suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale en annulation des résolutions 11 à 25 de l'assemblée générale du 24 septembre 2020
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 édicte que " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien (...)
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. "
Aux termes de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, " La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. "
L'article 43 de la même loi édicte en son premier alinéa que " Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ".
Une clause d'un règlement de copropriété, bien que contraire à ces dispositions, doit continuer de recevoir application tant qu'elle n'a pas été déclarée non écrite par le juge (Civ., 3ème, 21 juin 2006n°05-13.607, notamment).
Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n°87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n°13-25.134).
Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).
Sur ce,
D'après le procès-verbal de l'assemblée générale querellée, les résolutions querellées 11 à 17 se rapportent au projet d'aménagement n°1 (création d'une mezzanine), et celles 18 à 24 se rapportent au projet n°2 (création d'une terrasse), et celle n°25 est commune aux deux projets.
Ainsi, concernant le projet n°1 :
- la résolution 11 vise la création des lots 20, 21, 22 issus des parties communes et droits accessoires aux parties communes ;
-la résolution 12 porte sur le changement de mode d'expression des tantièmes du lot 19 pour permettre sa division ;
-la résolution 13 porte sur la création des lots 23 et 24 issus de la division du lot 19 ;
-la résolution 14 porte sur la cession par le syndicat des copropriétaires des lots 20 et 21 au propriétaire des lots 7 et 18 ;
-la résolution 15 porte sur l'échange entre le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot 23 et des lots 22 et 23 ;
-la résolution 16 porte sur le changement d'affectation et/ou de consistance des lots 18 et 21 et de la désignation des lots n°7, 20, 22 et 24 compte tenu des travaux à réaliser ;
-la résolution 17 porte sur la suppression du lot 23 pour être incorporée aux parties communes.
Concernant le projet n°2 :
-la résolution 18 vise la création des lots 20, 21 et 22 issus des parties communes et droits accessoires aux parties communes ;
-la résolution 19 porte sur le changement de mode d'expression des tantièmes afin de permettre la division du lot 19 ;
-la résolution 20 porte sur la création des lots 23 et 24 issus de la division du lot 19 ;
-la résolution 21 porte sur la cession par le syndicat des copropriétaires des lots 20 et 21 au propriétaire des lots 7 et 18 ;
-la résolution 22 porte sur l'échange entre le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot 23, des lots 22 et 23 ;
-la résolution 23 porte sur le changement d'affectation et de consistance du lot 21 et de désignation des lots 7, 18, 20, 22 et 24 compte tenu des travaux à réaliser ;
-la résolution 24 porte sur la suppression du lot 23 pour être incorporé aux parties communes.
Enfin la résolution 25 a pour objet la modification de l'état descriptif de division ainsi que la nouvelle répartition des tantièmes et des charges qui en résultent.
A titre liminaire, il doit être tenu compte de ce que lors de l'assemblée générale du 12 avril 2022, désormais définitive, les époux [K] ont porté au vote de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble en cause un nouveau projet de travaux, dans le cadre de la résolution n°10 ainsi rédigée :
" Création du Lot N°20, issus des Parties Communes et droits accessoires aux Parties Communes à la demande de Monsieur et Madame [K]
Article 26, Majorité en nombre et 2/3 des voix
Il est créé, issu des Parties Communes, au 2ème et 3ème étages, le Lot N°20 ainsi désigné : LOT N°20 : Dans le Bâtiment A, au deuxième étage, l'escalier menant au troisième étage et le palier du troisième étage,
Ce Lot est indissociable des Lots N° 7, N°18 et N°19.
Et les 13/1056 des parties communes générales.
Et les 15/1023 des parties communes spéciales à l'immeuble de trois étages proprement dit.
L'Assemblée Générale prend acte que :
- A l'issue de ces créations de Lots, les quotes-parts de parties communes générales s'exprimeront en 1/1159 et les quotes-parts de parties communes spéciales à l'immeuble de trois étages proprement dit en 1/1137.
- Les quotes-parts de parties communes générales des nouveaux lots ont été attribuées par comparaison en superficies pondérées avec les Lots N°7 et N°18.
- Le Lot N°20, d'une superficie de 1,50m² et d'une emprise (escalier) de 3,00m², n'entre pas dans le champ d'application de la Loi Carrez.
Suivant prescriptions du décret 79-405 du 21 mai 1979, le tableau récapitulatif de création de lots est annexé à la présente convocation.
L'Assemblée Générale décide la création du Lot N° 20 selon le modificatif joint à la Convocation par le Cabinet Roseau.
Mme [D] demande que soit inscrit, selon une demande de son avocate, les points suivants,
Monsieur et Madame [K] déclare et renonce au projet soumis lors de l'Assemblée Générale du 24 Septembre 2020, qui consistait à surélever leur Lot et de créer une terrasse.
Par conséquent, ce renoncement rejoint le point 4 de la résolution du procès-verbal, dont il est notifié que le syndic doit se rapprocher de l'avocat du syndicat des copropriétaires, pour annuler la procédure, comme demandé par l'assemblée. "
Ainsi, et comme admis par l'ensemble des parties, l'adoption de ce projet a entraîné le renoncement des époux [K] de leur projet initial de surélévation de leur lot avec création d'une terrasse, soit le projet n°2.
Ainsi la demande d'annulation se rapportant aux résolutions 18 à 24 concernant ce projet n°2 devient dès lors sans objet, et Mme [D] doit être déboutée de ces chefs.
S'agissant des autres résolutions querellées (11 à 17, et 25), si Mme [D] conclut dans le corps de ses écritures que la création et l'acquisition du lot n°20 par M. et Mme [K] issues de l'assemblée générale du 12 avril 2022 étant définitive à ce jour, " il n'y a pas lieu d'annuler cette partie des résolutions contestées ", rappelons que le tribunal est saisi en annulation de l'ensemble de ces résolutions précitées et qu'il est juridiquement impossible de prononcer, le cas échéant, l'annulation " partielle " d'une résolution.
Ceci étant, il est établi par les pièces au débat et n'est au demeurant pas contesté qu'elles portent, de façon globale, sur des créations de lots issus de parties communes et de droits accessoires, de suppressions de lots, ainsi que sur la cession de certains lots par le syndicat des copropriétaires et l'échange de lots entre celui-ci et les époux [K], outre enfin la modification de l'état descriptif de division et des tantièmes.
Or, comme allégué par Mme [D], le règlement de copropriété de l'immeuble en cause, datant du 03 septembre 1960, contient une clause insérée, en pages 26 et 27, dans le paragraphe " Tenue des assemblées", selon laquelle " Les assemblées des copropriétaires ne peuvent valablement délibérer qu'aux conditions suivantes,
a) les décisions concernant toute modification dans la répartition des millièmes de copropriété (sauf subdivision d'un lot), comme la classification en choses et parties communes, d'une part, et en parties privées d'autre part, devront être prises à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat ".
Compte tenu du projet global de travaux soumis au vote des copropriétaires, objets des résolutions contestées 11 à 17 et 25, il est manifeste qu'elles entraient dans le champ d'application de cette clause et auraient dû être soumises à la règle de l'unanimité.
Si le syndicat des copropriétaires allègue de ce que cette disposition va à l'encontre des dispositions d'ordre public de l'article 26 de loi du 10 juillet 1965, il ne forme aucune prétention tendant à la déclarer nulle, d'une part, et ne prétend ni au demeurant ne justifie que tel aurait déjà été le cas dans le cadre d'une instance antérieure, d'autre part.
Par conséquent, ladite clause aurait dû recevoir application ; pour ce seul motif, il convient dès lors de faire droit à la demande d'annulation des résolutions 11 à 17, et 25, sans qu'il y ait besoin d 'examiner les autres griefs allégués.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au litige, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Me Josseran.
Mme [D] sera dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Il convient en revanche, en équité, de ne pas faire droit aux prétentions des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
PRONONCE l'annulation des résolutions 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 et 25, de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2020 de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice,
REJETTE le surplus des demandes en annulation de résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2020 de l'immeuble sis [Adresse 2], formée par Mme [N] [G] épouse [D],
REJETTE les prétentions des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, dont distraction au profit de Me Armelle Josseran,
DIT que Mme [N] [G] épouse [D] est dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 11 juin 2024.
La GreffièreLa Présidente
